優(yōu)化保障房配置 建立退出機(jī)制

◎ 本刊記者 陳桂龍

近年來，中央政府高度關(guān)注民生，持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度，2008年至今，已累計(jì)開工約3000萬套，竣工約1800萬套，提升了社會(huì)住房保障覆蓋率，解決了部分中低收入家庭基本住房問題，緩解了部分地區(qū)住房供需矛盾，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

今年“兩會(huì)”上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出，要繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。除此之外，在此前公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)五條”中，保障性安居工程的內(nèi)容也占據(jù)著相當(dāng)分量，其中要求完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制、嚴(yán)格準(zhǔn)入退出、確保公平分配。今年年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

在全國(guó)政協(xié)提案組處，截至3月11日，在委員提交的246份“城鄉(xiāng)建設(shè)”類提案中，主要以“保障房建設(shè)”為主題的提案就有24份。

每戶家庭均應(yīng)享有一套經(jīng)濟(jì)適用房

全國(guó)人大代表、娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后，在本次“兩會(huì)”上提交了“每戶家庭均應(yīng)享受一套經(jīng)適房”的提案。

宗慶后稱，最近看到網(wǎng)上發(fā)布的《基本住房保障條例》（征求意見稿），從條例上來看，政府為保障公民基本住房需要，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居和社會(huì)和諧邁出了一大步，但是感到具體實(shí)施起來還是有一定的難度。特提出以下意見和建議：

一、建立階梯式的供房制度

針對(duì)城鎮(zhèn)居民的不同情況，建議實(shí)行階梯式供房：

1.廉租房：對(duì)于剛參加工作，收入不高的工薪階層，提供一室一廳的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，讓這部分群體均有房住。若有條件購買了經(jīng)濟(jì)適用房后就必須將廉租房退租。

2.經(jīng)濟(jì)適用房：對(duì)于工作一定年限之后、收入已逐步提高并且成家的工薪階層，提供一套經(jīng)濟(jì)適用房，而且經(jīng)濟(jì)適用房的面積應(yīng)該在90平方左右，滿足三口之家的住房需求，一次性解決居住問題，避免有了小孩后住房不夠需要搬遷重新裝修的開支。價(jià)格應(yīng)以家庭月收入的20%、15年能還清本息的價(jià)格為好。同時(shí)每個(gè)家庭只能購買一套經(jīng)濟(jì)適用房，若以后購買了商品房就必須將經(jīng)濟(jì)適用房按原價(jià)退回供后面有需要的人購買，若不退回則每年按房?jī)r(jià)總額的20%征稅。

3.商品房：對(duì)于事業(yè)有成的高收入群體，購買商品房可以不限面積、不限房?jī)r(jià)，但必須是用自有資金，不得貸款，而且要將原有經(jīng)濟(jì)適用房退還才能購買。

二、解決基本住房保障應(yīng)采取的措施

從條例上來看，對(duì)保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅費(fèi)減免，同時(shí)鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量參與保障房建設(shè)。但總的看來還是要靠地方政府的財(cái)力來解決，從目前的現(xiàn)狀來看，地方政府的財(cái)力尚不能盡快解決這個(gè)問題，為了盡快能滿足年輕人成家立業(yè)的住房需求，特提出以下建議：

1.降低土地成本。當(dāng)前房?jī)r(jià)中最大的成本是土地成本，由于中央與地方的財(cái)政收入分配不合理，政府仍靠投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府沒有錢就靠賣土地求發(fā)展，土地收入作為地方財(cái)政的重要來源，因此土地價(jià)格炒的很高，樓面價(jià)動(dòng)輒上萬元、幾萬元一平方。因而農(nóng)民要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)亦很高，一補(bǔ)就是幾百萬甚至上千萬，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過高，房?jī)r(jià)調(diào)不下來。如果政府仍按此做法，財(cái)政根本無力承受保障房的建設(shè)。因此，要保證保障房建設(shè)，首先要控制地價(jià)，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關(guān)鍵是要堵絕地方政府的土地財(cái)政問題。建議一是土地收入不準(zhǔn)地方政府作為財(cái)政收入；二是給予農(nóng)民的補(bǔ)償要合情合理，按目前的土地管理法，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。我認(rèn)為這個(gè)辦法還是比較合理的，哪怕現(xiàn)在給他增加到50倍亦可以，這就意味著農(nóng)民50年不干活仍可獲得原來的收入，而且這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)首先用于購買養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)，解決了農(nóng)民的生活來源及后顧之憂，而且再鼓勵(lì)他就業(yè)賺錢。這種補(bǔ)償辦法農(nóng)民相當(dāng)于不干活亦可保障其后50年的生活需要，同時(shí)對(duì)失地農(nóng)民優(yōu)先安排就業(yè)，改變目前部分人拿了高額補(bǔ)償不干活，因少數(shù)農(nóng)民的利益而侵害多數(shù)城鎮(zhèn)居民利益的不公平的現(xiàn)象。按此拆遷成本再加上建設(shè)成本，房?jī)r(jià)應(yīng)可控在3000～5000元/平方以內(nèi)，保證經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)；三是舊城改造，應(yīng)原拆原建，亦不應(yīng)給予過度的補(bǔ)償。這樣政府就不用花多少錢就把房?jī)r(jià)控制了，亦把公民基本住房需要很快就能解決了。

2.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、公租房建房或購房的銀行貸款，應(yīng)實(shí)行低利率，鼓勵(lì)企事業(yè)單位等社會(huì)力量參與公租房的建設(shè)，解決員工的住房困難，減輕政府財(cái)政壓力。

3.改變現(xiàn)有住房公積金制度。對(duì)已享有經(jīng)濟(jì)適用房者，單位不再繳存住房公積金；對(duì)已購商品房且有貸款的，繼續(xù)繳存住房公積金，政府給予適當(dāng)購房貸款貼息補(bǔ)貼；對(duì)無房戶新購住房，有條件的單位給予員工一次性住房補(bǔ)貼，達(dá)到規(guī)定服務(wù)年限或到退休時(shí)，補(bǔ)貼歸員工不需償還，如未到服務(wù)年限離開單位，住房補(bǔ)貼需退回原單位；如單位經(jīng)營(yíng)有困難無法支付一次性住房補(bǔ)貼，由政府貼息銀行給予貸款，這樣就很快能解決大部分無房戶基本住房保障問題。

統(tǒng)一房源籌措 分類安排使用

全國(guó)政協(xié)委員、民盟中央副主席、同濟(jì)大學(xué)副校長(zhǎng)鄭惠強(qiáng)今年全國(guó)“兩會(huì)”上提交了《統(tǒng)一籌措房源和管理，廉租房公租房可分類補(bǔ)貼》提案。

鄭惠強(qiáng)認(rèn)為，近年來我國(guó)各地大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，截至2012年底已經(jīng)有近1.2億人通過不同形式的保障解決了住房困難問題。但是，在保障性安居工程快速推進(jìn)過程中，還存在一些突出的問題和矛盾，以租賃型保障性住房為例，廉租房和公租房是兩類產(chǎn)品和兩種體系，管理方式差異較大，產(chǎn)品銜接不順暢，行政管理成本較高，配租后的管理機(jī)制和退出機(jī)制相對(duì)薄弱，建議對(duì)租賃型保障性住房統(tǒng)一房源籌措，分類安排使用。

“廉租房實(shí)物配租房源的建設(shè)籌措應(yīng)全部納入公租房體系，統(tǒng)一公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)或廉租房實(shí)物配租準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一租賃價(jià)格，分類補(bǔ)貼租金，并直接結(jié)算給相應(yīng)的房源產(chǎn)權(quán)單位。還應(yīng)統(tǒng)一租賃服務(wù)，廉租房實(shí)物配租和公租房房源的租賃服務(wù)和日常管理工作，應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，租賃合同期滿后經(jīng)審核仍符合相關(guān)申請(qǐng)條件的可以繼續(xù)租賃，不符合條件的按照規(guī)定退出承租的住房。”鄭惠強(qiáng)說。

取消經(jīng)適房?jī)上薹?/h2>

全國(guó)政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)人大常委會(huì)副主任孫貴寶，在今年的“兩會(huì)”上提交了《取消經(jīng)適房?jī)上薹?，主攻租賃性保障性住房》的提案。

孫貴寶認(rèn)為，目前保障房建設(shè)和管理上存在一些問題，比如未形成法律制度約束、部分地區(qū)建設(shè)數(shù)量沒有明確數(shù)字、保障性住房?jī)r(jià)格高、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后，保障房供應(yīng)信息不暢，居民沒有明確的保障房排隊(duì)預(yù)期。

保障房建設(shè)資金籌措壓力大、到位率低，缺口較大，規(guī)劃布局和基本配套設(shè)施也有待改善，因?yàn)橘徺I力低，不少銀行、商場(chǎng)、超市、餐飲等不愿意落戶保障房集中小區(qū)。另外，保障房后期管理、維護(hù)、運(yùn)行中的費(fèi)用沒有規(guī)劃。

為此，孫貴寶建議，要加快保障性住房法規(guī)建設(shè)進(jìn)程，盡快出臺(tái)《居民基本住房保障法》等相關(guān)法律，國(guó)家建立國(guó)務(wù)院直屬的國(guó)家居民基本住房保障總局，專門負(fù)責(zé)管理保障性住房，盡快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，公開保障房分配信息。

要拓寬保障房建設(shè)資金來源，合理調(diào)控土地，取消經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，轉(zhuǎn)變保障模式，逐步將目前以“產(chǎn)權(quán)+實(shí)物保障”為主的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆褂脵?quán)+ 貨幣補(bǔ)貼”為主的模式，重點(diǎn)建設(shè)廉租房和公租房，并作為政府公共產(chǎn)品提供給最需要的人，而不是大部分人。保障房后期管理應(yīng)由企業(yè)商業(yè)化管理，國(guó)家對(duì)保障房后期的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。對(duì)于商品房小區(qū)應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行配建10%保障房的規(guī)定。

優(yōu)化配置

大規(guī)模實(shí)施保障性住房建設(shè)，是一項(xiàng)重大的民生工程，是中央政府關(guān)注弱勢(shì)群體，改善民生的重大舉措，承載著老百姓的殷切期望。但在保障性住房實(shí)際建設(shè)和分配過程中，卻存在著一定的公共資源浪費(fèi)現(xiàn)象，全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森指出了公共資源浪費(fèi)的表現(xiàn)：

一、未充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距和對(duì)保障性住房的需求差異，一些中小城市和縣城，流動(dòng)人口少，房?jī)r(jià)不高，對(duì)保障性住房的需求有限，過量配置，造成保障性住房閑置。

二、近期媒體曝光的一系列住房事件再次表明保障性住房在申請(qǐng)、分配環(huán)節(jié)存在申請(qǐng)對(duì)象謊報(bào)瞞報(bào)個(gè)人情況或者依靠特權(quán)騙取強(qiáng)占保障資格等問題，造成不良的社會(huì)影響。

三、部分城市保障性住房選址偏僻，周邊交通、市政配套與生活設(shè)施不完善，對(duì)中低收入群體的工作、生活帶來諸多不便，影響保障性住房的實(shí)用性。

保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)社會(huì)福利工程，其建設(shè)過程中涉及的資源均為全民資源，若不能有效配置保障性住房，形成閑置或被非保障對(duì)象侵占，皆是資源浪費(fèi)行為。為讓有限的資源解決更多的中低收入家庭住房問題，把好事辦好，

為此，胡葆森今年提出了《關(guān)于優(yōu)化配置，避免保障性住房資源浪費(fèi)》的建議：

一、轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識(shí)。保障性住房是由政府提供的一種公共資源，在投入有限的情況下，屬于稀缺資源，應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，倍加珍惜這種公共稀缺資源，在建設(shè)及分配環(huán)節(jié)應(yīng)統(tǒng)籌安排、合理有效利用，以便讓更多中低收入家庭真正享受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的紅利，生活水平得到不斷提高。

二、科學(xué)規(guī)劃，以需定供。針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的保障性住房閑置現(xiàn)象，應(yīng)充分尊重保障性住房需求差異，一方面要分門別類，尊重城市特征，不要搞一刀切的保障性住房建設(shè)任務(wù)安排，針對(duì)房?jī)r(jià)不高、流動(dòng)人口少的中小城市和縣城，應(yīng)減少或取消保障性住房建設(shè)任務(wù)。另一方面在保障性住房建設(shè)過程中，應(yīng)圍繞享受保障資格人群的特征，進(jìn)行需求調(diào)研，合理選址，使有限的保障性住房真正發(fā)揮保障作用。

三、調(diào)整保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。我國(guó)保障性住房包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和棚改房五類，其中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房概念模糊、邊界不清，導(dǎo)致管理困難。在實(shí)際運(yùn)行過程中也存在分配不公、設(shè)租尋租等問題，廣受詬病，應(yīng)予取消。同時(shí)應(yīng)明確將棚改房、廉租房和公租房作為主要的供給形態(tài)，特別是大力發(fā)展公租房以滿足城鎮(zhèn)低收入群體和“夾心層”的合理住房需求。

四、建立健全保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。公平分配是保障性住房的“生命線”，一要逐步建立完整的居民收入統(tǒng)計(jì)和住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，為準(zhǔn)入與退出機(jī)制的運(yùn)行提供基礎(chǔ)支撐。二要認(rèn)真界定保障資格，加強(qiáng)準(zhǔn)入監(jiān)管。三要針對(duì)虛假騙取或強(qiáng)占保障資格的群體，采取必要的處罰措施，進(jìn)行懲戒。

建立退出機(jī)制

在全國(guó)政協(xié)委員、重慶市政協(xié)副主席楊天怡看來，保障性住房的后期管理，尤其是退出管理將逐步成為各地住房保障工作的一項(xiàng)重要課題。據(jù)調(diào)查，目前許多地方的保障性住房尤其是公租房存在違規(guī)、違約、取證難及強(qiáng)制執(zhí)行退出難等問題。

全國(guó)政協(xié)委員、臺(tái)盟南京主委胡友青則建議，實(shí)現(xiàn)保障房“自然退出”，就應(yīng)建立分步退出機(jī)制，在保障房和商品房之間建立一種過渡方式，這種過程必須是分步的、緩和的、層層推進(jìn)的。

他認(rèn)為，對(duì)租賃型保障房，則應(yīng)建立隨承租人收入提高逐步提高其租金支付比例，直至繳納市場(chǎng)租金的機(jī)制，以經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)退出，即采取更加人性化的方式，允許因家庭收入增加不再符合配租條件的住戶，適當(dāng)提高房租，使其能繼續(xù)租用保障房，以有效解決退出難的問題。