我國房地產(chǎn)政策對住房價格影響及調(diào)控措施研究

王丹丹

（齊齊哈爾大學經(jīng)濟與管理學院，黑龍江齊齊哈爾 161006）

我國房地產(chǎn)政策對住房價格影響及調(diào)控措施研究

王丹丹

（齊齊哈爾大學經(jīng)濟與管理學院，黑龍江齊齊哈爾 161006）

文章基于1999～2011年中國省級面板數(shù)據(jù)，分析了國家房地產(chǎn)宏觀政策對住房價格影響的長期趨勢和各省市房價短期波動的差異，并在多方面因素上進行綜合調(diào)控。以此為改進與優(yōu)化取向，藉以防止房地產(chǎn)市場與房價的大起大落，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)政策；住房價格；協(xié)整；調(diào)控

0 引言

由于房地產(chǎn)市場吸引了大批資金注入，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“供需兩旺”的過熱現(xiàn)象。房價的過快上漲和市場的過熱潛伏著相當大的風險，因此，自2006年以來，國家不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度以給房地產(chǎn)市場“降溫”，國六條、限外令、限價房、加息、八部委聯(lián)合專項整治等一系列政策措施頻頻出臺。政策出臺的級別之高、密度之大、力度之烈、影響之遠，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上前所未有，但即便如此，房價仍一直居高不下。因此，經(jīng)濟學家齊聲呼吁警惕資產(chǎn)價格泡沫化的風險，建議出臺措施應對解決。

國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策顯然離不開作為政策執(zhí)行者之一的地方政府的行為和利益，而地方政府從土地供應中的主要收益是土地出讓金，現(xiàn)行土地出讓金制度在運行過程中已經(jīng)暴露出明顯的缺陷——間接地推高了房價。本文以中國三十個省的住房市場數(shù)據(jù)為樣本，通過建立面板數(shù)據(jù)與模型，在不同維度上的考察，以便更好地控制個體的差異及其行為的動態(tài)性。因此，筆者從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)價格之間歷史上形成的均衡關(guān)系及解釋模型，進而計算房地產(chǎn)價格增長的理論值與實際值，分析國家調(diào)控政策與房地產(chǎn)價格之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。

1 數(shù)據(jù)來源

本文基于1999～2011年的房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合年度數(shù)據(jù)（《中國統(tǒng)計年鑒》、《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》），并通過大量的換算及整理，以分析國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響。這其中包括近幾年全國各省的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中有住宅商品房銷售價格（PH)、購置土地/完成開發(fā)土地面積（RPAC)、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行占比（PISI)、稅收占住宅商品房年度銷售比（RTS)、土地出讓金（LTE）、經(jīng)濟適用房新開發(fā)面積占年度新開工面積（RANC)。

表1 Hedonic模型估計結(jié)果

從表1可以看到，住宅商品房銷售價格、購置土地/完成開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行占比、稅收占住宅商品房年度銷售比、土地出讓金、經(jīng)濟適用房新開發(fā)面積占年度新開工面積及時間趨勢變量等對住宅銷售價格都具有顯著影響。以Hedonic模型為基礎(chǔ)，我們得到樣本所包含住宅的內(nèi)含價格，進而得出住宅實際銷售價格與內(nèi)含價格的偏離度。就樣本總體均值而言，樣本實際銷售價格基本接近其內(nèi)含價格（僅高于內(nèi)含價格0.21個百分點）。但是，部分住宅實際價格相對于內(nèi)含價格的偏離程度較大，其中，折價最大的房屋銷售價格僅為內(nèi)含價格的50%，而溢價最高的住宅實際售價為內(nèi)含價格132%。

表2 商品房價格及其相應決定變量的單位根檢驗結(jié)果

假定住宅商品房價格由土地出讓金、稅收、貸款、經(jīng)濟適用房等多種因素共同決定，故建立以下回歸模型：

式中，下標i、t分別表示省份和年份，μi表示不隨時間變化未觀測到的個體特征。對上述變量進行面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗結(jié)果如下：

從表2中可以看出，PH在5%顯著性水平下接受原假設(shè)，即存在面板單位根；RPAC在5%顯著性水平Breitung-stat.檢驗下拒接原假設(shè)，存在單位根。在同質(zhì)單位根的情況下，即各省采用相同的系數(shù)，從一階差分結(jié)果可知，Levin,LinChut*、ADF-Fisher Chi-square、PP-Fisher Chi-square和HadriZ-stat.檢驗方法所得的結(jié)果一致，即所有變量都是一階單整平穩(wěn)序列。

2 協(xié)整檢驗和模型的建立

利用Engle-Granger兩步檢驗協(xié)整關(guān)系時，第一步對各省的lnPHit、lnRPACit、lnPISIit、lnRTSit、lnLTEit和lnRANCit進行回歸，在不考慮滯后影響的假設(shè)條件下，設(shè)回歸模型形式如下：

從回歸結(jié)果看，房價長期模型的解釋力較好，R2為0.805，RPAC、RTS、LTE和RANC表現(xiàn)顯著，表明國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策與房地產(chǎn)價格之間有著協(xié)整關(guān)系，即在商品住房的銷售過程中，國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策、法規(guī)與房地產(chǎn)價格的形成有著長期穩(wěn)定的關(guān)系。

表3 30個省市住房價格對數(shù)長期方程

3 房地產(chǎn)價格與宏觀政策的影響關(guān)系模型

房地產(chǎn)銷售價格與房地產(chǎn)政策影響因素的固定效應模型為：

采用1999～2011年的各變量面板數(shù)據(jù)，并通過最小二乘自回歸模型進行回歸分析，得到以下結(jié)果（表4）：

加權(quán)統(tǒng)計R-squared 0.850053 Mean depedent var 5.015217 Adjusted R-squared 0.8600021 S.D.depedent var 2.333042 S.E.of regression 0.1014731 Sum squared resid 2.361247 F-statistic 44.572541 Durbin-Watson stat 1.067846 Prob(F-statistic)0.000000未加權(quán)統(tǒng)計R-squared Sum squared resid 0.814573 2.440324 Mean depedent var Durbin-Watson stat 3.340477 0.702411

模型（4）的AdjustedR-squared系數(shù)達0.85，這說明模型的擬合優(yōu)度比較高，說明了國家宏觀政策對房價的調(diào)控作用明顯。在國家宏觀調(diào)控的壓力下，也促使一些房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注公租房、經(jīng)適房等保障性住房的建設(shè)。這在增大住房供給的同時，減少了房地產(chǎn)的過度炒作，使房價在平穩(wěn)中有序回歸，在一個側(cè)面也降低了銀行等金融機構(gòu)的違約風險。至于是否會出臺更嚴厲的房價調(diào)控措施，還需建立在對當前調(diào)控效果充分評估的基礎(chǔ)上。如果目前出臺更加激烈的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能對經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重負面影響，甚至導致經(jīng)濟二次探底。所以，當前應嚴格執(zhí)行中央此前出臺的各項政策，保證各地方政府落實到位，從而發(fā)揮調(diào)控政策對房價的抑制作用。同時，以房價平穩(wěn)運行為基本目標，來調(diào)控房地產(chǎn)市場。一方面通過公租房建設(shè)，構(gòu)建“市場+保障”的雙軌制住房供應體系，實施“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”分層調(diào)控，從而促進房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)；另一方面在房產(chǎn)稅的征收上，除了對增量的獨棟商品住宅進行征稅外，還要對存量獨棟商品住宅進行征稅。這樣一來，就有力限制了高檔商品住房的過度擴張和投機需求，促使一些房地產(chǎn)企業(yè)向中端市場轉(zhuǎn)移。

4 結(jié)論

2011年，我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率為5.61%，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率為18.94%，商品房銷售總額占GDP的比例為12.90%。2011年，我國GDP增長9.2%，其中商品房銷售拉動1.25個百分點；如果以2011年的全國商品房銷售均價和銷售面積為基準，當房價下降40%時，商品房銷售總額將下降至31740億元，對GDP的拉動降低到0.79個百分點，降低了0.54個百分點。由此可見，房價的大幅下跌將導致GDP重大波動，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。促進房價有序調(diào)控，既不使之過快上漲，又不使之發(fā)生大幅下跌進而對經(jīng)濟造成較大沖擊，是擺在學界和政策制定者面前的一個難題。為此，筆者提出以下建議：

第一，進一步加強需求管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)。強調(diào)住房的居住性功能，弱化住房的投資性功能，限制投資性住房需求，嚴格抵制投機性住房需求。具體表現(xiàn)在對于不同的住房需求主體實行包括首付比例和利率在內(nèi)的差別化信貸政策；通過房地產(chǎn)稅制改革，提高住房持有階段的稅收水平，進而提高投資者的投資成本；對投機投資性需求要繼續(xù)實施一段時間的限購限貸措施，以期為市場化的配套措施的出臺和實施爭取時間。加快普通商品房建設(shè)，尤其是中小戶型的普通商品房建設(shè)，大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，分流一部分市場需求。例如2006年提出的“90/70”政策，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目70%以上，它一方面可以支持普通置業(yè)者買房，突顯了住房商品屬性的回歸，另一方面，通過本文研究，我們也看到了，由于小戶型更多地反映了剛性需求，因此對價格變動最敏感。對于這類物業(yè)而言，價格能夠更好地調(diào)節(jié)供需平衡，這對于維護樓市穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著非常重要的作用。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，嘗試改變開發(fā)策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尋求銷售方面的突破。在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，普遍出現(xiàn)了銷售業(yè)績不佳，資金回籠慢和銷售周期長等問題，一些項目甚至處于停工狀態(tài)，一些企業(yè)最終虧損轉(zhuǎn)手或倒閉。在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動的情況下，面對這些困難，房地產(chǎn)眼下最現(xiàn)實的問題就是“現(xiàn)金為王”，如何根據(jù)需求的特點開發(fā)產(chǎn)品，如何根據(jù)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費特點，實施靈活的包括降價讓利在內(nèi)的促銷策略，盡快回籠資金，以防資金鏈斷裂，是生存的重點。應該看到，政府的宏觀調(diào)控政策雖然在短期內(nèi)會給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定負面影響和抑制作用，但是從長遠來看，是為了國民經(jīng)濟能夠持續(xù)、健康和穩(wěn)定地發(fā)展。只有國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能實現(xiàn)持續(xù)健康地發(fā)展。

第三，結(jié)合房產(chǎn)稅的推進，加快深化財稅體制改革。為了保障國家宏觀調(diào)控的成果和提高國家宏觀調(diào)控的成效，地方政府的利益不能夠長期地被忽視。地方政府在當前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的困境在于一是對土地收入和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收入的依賴，二是缺乏保障性住房建設(shè)的資金。要盡早全面開征房產(chǎn)稅，并且開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，以此配合房產(chǎn)稅的征收，增加地方政府財政收入的來源。稅制的改革，對于調(diào)控房價在短期內(nèi)起到的作用應該說是有限的，但是，從長遠來看，既是進一步完善財稅制度的需要，對于進一步降低房地產(chǎn)的收益預期，抑制房地產(chǎn)投機，以及調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置也能起到一定的積極作用。

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F293

A

1002-6487（2013）14-0130-03

2012年黑龍江省教育廳項目

王丹丹（1981-），女，黑龍江齊齊哈爾人，碩士，講師，研究方向：宏觀經(jīng)濟。

（責任編輯/易永生）