房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施初探

田 磊

（中國(guó)海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 青島 266100）

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括前期決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等主要階段，實(shí)踐證明，決定項(xiàng)目成本最主要階段是在項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本控制

（一）項(xiàng)目決策階段成本控制

項(xiàng)目決策階段是成本控制的起點(diǎn)，從項(xiàng)目目標(biāo)的制定開(kāi)始，所有策劃的結(jié)果均影響了以后項(xiàng)目成本控制的走向，理應(yīng)給予特別關(guān)注。項(xiàng)目決策階段的成本控制包括：一是決策階段工作產(chǎn)生成本的控制。一般由企業(yè)策劃部門或?qū)I(yè)策劃公司進(jìn)行決策階段工作，該階段成本相對(duì)固定，可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)予以考慮。二是決策工作對(duì)項(xiàng)目后續(xù)階段開(kāi)發(fā)成本的影響。從這個(gè)角度講，決策階段是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的靈魂。一旦方案確定，將決定項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和運(yùn)作手段。

（二 ）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

資料表明， 在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)階段， 影響項(xiàng)目投資的可能性為95%～75%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，可能性為75%～35%；在施工圖設(shè)計(jì)階段， 可能性則為35%～5%。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，實(shí)踐證明，進(jìn)行成本控制愈早愈好。設(shè)計(jì)階段的工作由于其專業(yè)性強(qiáng)、可選擇的方案多、可選擇的材料設(shè)備品種多等特點(diǎn)，大體有限額設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計(jì)、價(jià)值工程設(shè)計(jì)三種設(shè)計(jì)類型可以較好地控制項(xiàng)目費(fèi)用，但這三種設(shè)計(jì)類型各有優(yōu)缺點(diǎn)。最理想的就是三類設(shè)計(jì)靈活組合，各取優(yōu)點(diǎn)，利用價(jià)值工程分析、研判；開(kāi)發(fā)經(jīng)典系列化的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊；使用設(shè)計(jì)限額進(jìn)行定額更新，并不斷地進(jìn)行技術(shù)更新，從根本上解決設(shè)計(jì)費(fèi)用控制難題。同時(shí)，采購(gòu)策略也應(yīng)是此階段費(fèi)用控制的關(guān)鍵。當(dāng)前，最優(yōu)的采購(gòu)策略是進(jìn)行規(guī)模采購(gòu)（集中采購(gòu)），與供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略伙伴協(xié)議，互利互惠，用社會(huì)效益、規(guī)模效益贏取經(jīng)濟(jì)效益。

（三）項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的成本控制，主要通過(guò)選擇合適的施工單位。在保證質(zhì)量、進(jìn)度、安全的情況下，充分利用各種經(jīng)濟(jì)措施、合同措施、技術(shù)措施和組織措施把項(xiàng)目的成本控制在工程預(yù)算范圍內(nèi)，力求在滿足設(shè)計(jì)的要求下最大程度的節(jié)約成本。一般可采取設(shè)定成本控制目標(biāo)，建立成本考核制度、方法和考核體系，全程跟蹤項(xiàng)目施工。重點(diǎn)是對(duì)工程變更給予嚴(yán)格把關(guān)；對(duì)于設(shè)計(jì)變更尤其要審核其必要性、經(jīng)濟(jì)性、合理性；對(duì)變更落實(shí)情況進(jìn)行及時(shí)的跟蹤檢查?？晒膭?lì)施工單位應(yīng)用新材料、新工藝，在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下，節(jié)省成本部分可按比例用于對(duì)施工方的獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）項(xiàng)目竣工階段費(fèi)用控制。

竣工決算審核是工程成本控制的重要階段，一般委托誠(chéng)信和較高專業(yè)水準(zhǔn)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行，一般應(yīng)注意：竣工決算資料一定要完整、準(zhǔn)確，尤其是對(duì)竣工圖紙和變更單的審核，防止承包商在竣工圖中僅反映工程量核增部分，而遺漏核減部分。應(yīng)在充分理解招標(biāo)范圍、投標(biāo)報(bào)價(jià)模式、計(jì)價(jià)口徑和有關(guān)合同條款的前提下進(jìn)行審核，同時(shí)對(duì)工程變更簽證是否清晰合理進(jìn)行審核，對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目，可要求在現(xiàn)場(chǎng)踏勘后進(jìn)行決算審核。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制措施

（一）全面預(yù)算控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算本身就是一個(gè)決策過(guò)程、計(jì)劃過(guò)程和執(zhí)行過(guò)程的完整體系，全面預(yù)算實(shí)質(zhì)上就是用來(lái)計(jì)劃項(xiàng)目期間全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及成果的事前成本控制。有計(jì)劃地推行全面預(yù)算控制，是實(shí)施成本控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，而進(jìn)行的一項(xiàng)建設(shè)性任務(wù)，是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，必須要把預(yù)算控制放在首要地位。

（二）目標(biāo)成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本是目標(biāo)成本控制的對(duì)象和目標(biāo)，房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制是達(dá)到和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的重要手段和方法。缺乏目標(biāo)成本的制定和控制，項(xiàng)目目標(biāo)成本便難以實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本是在項(xiàng)目各階段，根據(jù)現(xiàn)有信息所指定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的依據(jù)，目標(biāo)成本是發(fā)展的，是時(shí)刻在發(fā)生變化的。而項(xiàng)目初始階段的目標(biāo)成本是編制成本責(zé)任考核的基礎(chǔ)文件，用它來(lái)指導(dǎo)、規(guī)劃和控制成本的發(fā)生和費(fèi)用的支出，才能夠達(dá)到提高資本增值效益的目的。目標(biāo)成本控制是一種有效地降低成本、提高盈利的手段，是一種科學(xué)的現(xiàn)代成本經(jīng)營(yíng)方法。

（三）成本控制費(fèi)用控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理很大部分是房地產(chǎn)公司管理內(nèi)容的濃縮，要控制成本開(kāi)支，一方面要控制崗位人員數(shù)量，選配精干人員負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目管理工作正常開(kāi)展。同時(shí)避免不加考慮的壓縮人員，致使項(xiàng)目運(yùn)行失控。另一方面，針對(duì)各個(gè)管理崗位完善崗位責(zé)任制，明確管理程序和管理要求，同時(shí)制定相應(yīng)的考評(píng)和獎(jiǎng)懲規(guī)定，使整個(gè)管理工作能夠按程序、按時(shí)間，確保有責(zé)任人去保質(zhì)保量地完成規(guī)定管理工作。

（四）責(zé)任考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該站在經(jīng)營(yíng)成本控制的層面，實(shí)行全員、全過(guò)程成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的最有效的途徑，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本控制需要項(xiàng)目所需人才的通力配合，只有項(xiàng)目中每個(gè)人都是成本控制主體，人人有成本考核目標(biāo)，才能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制總目標(biāo)，才能把握住成本控制的根源和實(shí)質(zhì)。落實(shí)責(zé)任考核制度，重要的是要依據(jù)成本責(zé)任劃分，確定成本責(zé)任主體，制定相應(yīng)考核制度，成立專門評(píng)價(jià)部門，明確企業(yè)和項(xiàng)目部門在成本控制中的責(zé)任和考核重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)成本指標(biāo)目標(biāo)確定和對(duì)履行情況的監(jiān)督和考核，保證成本控制工作的流暢和合理性。對(duì)于降低成本的建議意見(jiàn)，要及時(shí)予以獎(jiǎng)勵(lì)，讓組織每位成員的收入與其成本責(zé)任履行情況相關(guān)聯(lián)，從而充分調(diào)動(dòng)組織每個(gè)人積極履行成本控制職責(zé)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高度發(fā)展，只有認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)運(yùn)用先進(jìn)的成本控制方法，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際有效選擇成本控制措施，才能夠更好地完成成本控制目標(biāo)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

[1] 李智高.對(duì)工程總承包項(xiàng)目費(fèi)用控制的探討.中國(guó)石化，2008，（6）：43 ～44

[2] 紀(jì)建悅，許罕多.現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2009

[3] 盧向南.項(xiàng)目計(jì)劃與控制.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011