開發(fā)商參建公租房的利益驅(qū)動(dòng)和盈利模式分析

柳 楊

（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

一、開發(fā)商參建公租房的社會(huì)環(huán)境分析

（一）城市外來(lái)務(wù)工人員住房需求得不到滿足

我國(guó)目前正處于大規(guī)模的城鎮(zhèn)化時(shí)期，城鎮(zhèn)化率增速逐年遞增。城市外來(lái)人口急劇增加，占城市總?cè)丝诘谋戎厝找嫔仙?011 年末，我國(guó)人口達(dá)13.47 億，按年均1.37%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率計(jì)算，也就是每年有0.18 億的人口從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)，如果按照每人至少10 平方米的居住面積，則單對(duì)我國(guó)外來(lái)務(wù)工人員，城鎮(zhèn)每年應(yīng)增加1.8 億平方米的住房提供給他們。

由于他們的受教育水平普遍較低，多從事低收入的工作，相當(dāng)大比例的外來(lái)務(wù)工人員無(wú)力購(gòu)買商品房。同時(shí)，由于戶籍制度的限制，他們也無(wú)法享受政府對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障，經(jīng)適房和廉租房將他們拒之門外。

（二）公租房成為保障性住房的主體

中央近幾年來(lái)針對(duì)公租房的政策連連出臺(tái)。2011 年1 月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，加大保障性安居工程建設(shè)力度；努力增加公共租賃住房供應(yīng)。2011 年政府工作報(bào)告指出：進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模；重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。2011 年3 月16 日，《十二五規(guī)劃綱要》指出，要重點(diǎn)發(fā)展公租房，使其逐步成為保障性住房的主體。2011 年5 月國(guó)資委要求央企積極參與公租房建設(shè)，2011 年6 月發(fā)改委允許地方融資平臺(tái)和開發(fā)商發(fā)企業(yè)債來(lái)支持公租房建設(shè)……公租房已成保障房建設(shè)主要突破方向。

（三）政府建設(shè)資金不足

數(shù)據(jù)顯示，2010 年我國(guó)計(jì)劃新建公租房40 萬(wàn)套，占保障房項(xiàng)目約7%；2011 年是220 萬(wàn)套，占保障房項(xiàng)目22%；2012 年是230 萬(wàn)套，占保障房任務(wù)約33%。以2012 年為例，將近230 萬(wàn)套的公租房，按照每套50 平方米，每平方米1500 元的建安費(fèi)計(jì)算，那么2012 年公租房需要的投資額為1725 億元，這還不包括土地費(fèi)用。2012 年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金660 億元，減去這660 億元補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，公租房?jī)H在2012 年的資金缺口就為1065 億元。

而且，2012 的1000 萬(wàn)套的任務(wù)的許多項(xiàng)目2013 仍然在建設(shè)階段，也需要大量的社會(huì)性資源的投入，這樣就形成了1700 萬(wàn)套社會(huì)保障性住房建設(shè)任務(wù)的疊加，建設(shè)資金壓力之大可以想象。

二、開發(fā)商參建公租房的利益驅(qū)動(dòng)

（一）提高市場(chǎng)占有率

一方面，“租售并舉”的機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。目前我國(guó)房屋租賃還沒有形成為成熟的市場(chǎng)體系，租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，房企在租賃市場(chǎng)大有可為。另一方面，國(guó)家為了控制商品住房市場(chǎng)，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。同時(shí)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不理想，單純地依賴商品房出售這塊市場(chǎng)已經(jīng)不能保證房企的持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力大，租賃市場(chǎng)不健全和公租房建設(shè)為主的三重背景下，開發(fā)商參建公租房即保證了自己的開發(fā)規(guī)模，也提高了市場(chǎng)占有率。

（二）有助于提高品牌形象和實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任

近幾年來(lái)，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的負(fù)面報(bào)道屢見報(bào)章電臺(tái)，這種誠(chéng)信危機(jī)，已然對(duì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和房企品牌形象打造產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。也許是認(rèn)識(shí)到了問題的嚴(yán)重性，一些房企開始努力尋求改變自己形象的方法。今后幾年，國(guó)家保障住房的建設(shè)力度將逐漸加大，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能在此時(shí)開展直接投資公租房的建設(shè)業(yè)務(wù)，解政府資金缺口之急，則房企的形象和地位會(huì)因其直接參加到保障性住房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)而有大幅提高。

（三）公共租賃住房的長(zhǎng)期趨勢(shì)帶給開發(fā)商持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，市場(chǎng)需求是多層次的，并且消費(fèi)周期長(zhǎng)，開發(fā)商要立足市場(chǎng)，投資要有前瞻性。從這點(diǎn)來(lái)看，公租房是不錯(cuò)的投資選擇。綜合分析國(guó)際經(jīng)驗(yàn)得到，公共住房政策調(diào)整的大趨勢(shì)是：在發(fā)展初級(jí)階段，以新建大量公租房為主；在發(fā)展后期，當(dāng)公租房建設(shè)達(dá)到一定數(shù)量，則以維護(hù)、改造以及部分出售為主。住房保障形式也將逐步由新建轉(zhuǎn)向補(bǔ)貼。從我國(guó)現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)公租房政策的重點(diǎn)以建設(shè)為主，從而滿足城市中等偏低收入住房困難家庭和外來(lái)務(wù)工人員的居住需求，開發(fā)商在此時(shí)把握住參建公租房的機(jī)會(huì)，會(huì)給自身的發(fā)展帶來(lái)更長(zhǎng)久的保證。

三、參建公租房的困境

由于房企參與保障房建設(shè)有利潤(rùn)空間有限，企業(yè)參與公租房的建設(shè)面臨著種種障礙。

（一）政策障礙

開發(fā)商參與公租房的建設(shè)和管理尚處于探索階段，政府制定的相關(guān)制度和優(yōu)惠政策并不完善，主要集中于減免土地出讓金，貸款利率為基準(zhǔn)利率或者免稅。這些政策不足以吸引開發(fā)企業(yè)投資公租房建設(shè)，同時(shí)公租房項(xiàng)目的退出機(jī)制依然不明朗，開發(fā)企業(yè)面臨收益也不確定，因此開發(fā)企業(yè)進(jìn)入到公租房建設(shè)的積極性并不高。

（二）盈利之難

公租房投資需求大、資金回流速度慢，租金收入僅能覆蓋市場(chǎng)融資的利息，短時(shí)間內(nèi)難以滿足償還借款本金的要求。公租房賺錢難，已成為行業(yè)共識(shí)，企業(yè)不敢輕易邁過(guò)紅線。

（三）模式之困

雖然公租房擁有大量市場(chǎng)，但幾乎所有嘗試過(guò)公租房或者即將邁進(jìn)公租房門檻中的開發(fā)商們，均表示沒有找到合適的盈利模式。不可否認(rèn)，公租房回款周期長(zhǎng)，企業(yè)若參與持有，要承擔(dān)多方面的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，在尚不存在成熟經(jīng)營(yíng)模式的情況下，開發(fā)商需要進(jìn)一步探索提升其收益率或降低其風(fēng)險(xiǎn)的方法。

四、開發(fā)商參建公租房的盈利模式探索

在綜合分析和比較開發(fā)商參建公租房的利益和困境的基礎(chǔ)上，本文提出以下建設(shè)和運(yùn)營(yíng)思路。

思路的主題就是企業(yè)投資公共租賃住房建設(shè)并長(zhǎng)期持有：由開發(fā)商開展公共租賃住房建設(shè)并負(fù)責(zé)出租運(yùn)營(yíng)，由企業(yè)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。這種模式的本質(zhì)其實(shí)就是市場(chǎng)化模式，政府只參與公租房的分配和租金的定價(jià)。其他都由企業(yè)負(fù)責(zé)，即企業(yè)在不改變公租房性質(zhì)的情況下，可以進(jìn)行市場(chǎng)交易。公租房的收益主要分為四塊：一是公租房租金收益；二是商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)收益；三是商品住宅的銷售收入；四是其他對(duì)外合作收益（如電梯廣告、媒體合作等收益）。

（一）開發(fā)商保證自身合理收益的措施

1.充分利用滯銷和積壓的房屋。在不侵犯其他業(yè)主的權(quán)益的前提下，開發(fā)商可以將自有的空置物業(yè)充分利用起來(lái)，用做公租房進(jìn)行出租。這樣企業(yè)既可以節(jié)省一定的建設(shè)成本，又可以將滯銷和積壓的房屋充分利用起來(lái)。

2.公租房的合理設(shè)計(jì)。公租房可以成套出租，也可以成間出租。開發(fā)商在建設(shè)公租房的時(shí)候，可以根據(jù)當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人口結(jié)構(gòu)來(lái)分析公租房需求是以成套為主還是成間為主，根據(jù)分析結(jié)果設(shè)計(jì)公租房的內(nèi)部構(gòu)造。

3.提前收取一定年份的租金，縮短回籠資金時(shí)間。在地方政府允許的條件下，可以向租戶提前收取一定年份的租金。

4.多渠道融資。符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道。

（二）政府提供政策支持

在土地、租金、貼息、稅收和規(guī)劃等方面，政府可以給予政策上的支持。

1.土地方面的政策。準(zhǔn)許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)方式取得土地來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán)。但是，企業(yè)并非一次性支付土地出讓金，可以延長(zhǎng)期限，比如在十年內(nèi)支付完畢或著在土地使用期內(nèi)支付。

2.對(duì)企業(yè)貼租。由政府對(duì)市場(chǎng)租金和公共租賃住房租金之差進(jìn)行貼租，來(lái)保障企業(yè)的利益。這就需要中央政府將公租房租金補(bǔ)貼納入財(cái)政部門預(yù)算。

3.實(shí)施貼息貸款。應(yīng)設(shè)計(jì)出與公租房資金需求相匹配的長(zhǎng)期性貸款，并由政府對(duì)企業(yè)涉及到公租房的貸款進(jìn)行貼息，減輕企業(yè)資金運(yùn)作壓力。

4.落實(shí)稅收政策。國(guó)家早有規(guī)定，公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，建造購(gòu)買公租房免征契稅、印花稅，公租房租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。目前工作重點(diǎn)在于進(jìn)一步落實(shí)公租房稅收優(yōu)惠政策和保持政策的穩(wěn)定性。

5.實(shí)行配建政策。在公租房小區(qū)規(guī)劃中，允許建設(shè)一定比例的商住和商業(yè)配套設(shè)施，利用商品住宅和商業(yè)配套溢出效應(yīng)來(lái)彌補(bǔ)公租房投資回報(bào)缺口。

[1]張永岳,謝福泉.房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的利益驅(qū)動(dòng)和主要風(fēng)險(xiǎn)[J].科學(xué)發(fā)展,2011（11）.

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