明確政策準確申報房產稅

顧學鋒

根據稅法規(guī)定，今年第三季度房產稅申報工作又要開始了。由于對現(xiàn)行稅收政策掌握不透，個別納稅人房產稅申報不實、不準確的現(xiàn)象時有發(fā)生，不僅影響了其誠信度，而且又增加了其稅收成本。因此，本文結合有關實例，對房產稅有關政策予以解讀，以助納稅人準確申報房產稅。

一、免租期的房產稅由產權所有人繳納

2012年1月1日，某企業(yè)將部分自有房產出租給另一家公司用于生產經營，雙方簽訂了一份租期為5年的租賃合同，且合同約定，第一年即2012年度免收租金。該企業(yè)財務負責人認為，免租期間的房產按從租計算的房產稅為零，所以至今未辦理免租期間房產的房產稅申報手續(xù)。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）第二條規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此2012年度免租期間的房產，該企業(yè)應按照房產原值計算繳納房產稅。

二、無租使用房產由使用人代繳房產稅

某公司無租使用其他企業(yè)的房產，該公司財務認為該房產產權不屬于本公司，沒有計入固定資產，也未提取折舊，因此不需要繳納房產稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2009］128號）第一條的規(guī)定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產按照房產余值、由房產使用人代繳房產稅。

三、自建房產無房產證也應納稅

某企業(yè)自成立以來所用廠房都是租賃的，從未繳納過房產稅。因租賃房屋不夠用，該企業(yè)又自己新建了配套和附屬的廠房，價值200萬元，并于2012年12月投入使用，未辦房產證。財務人員認為，主要廠房是租賃的不屬于企業(yè)擁有，自己蓋的房屋沒有辦理房產證，無產權，故該企業(yè)至今沒有辦理自蓋房產的房產稅申報手續(xù)。

《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納，產權未確定的，由房產代管人或者實際使用人繳納。自蓋的附屬廠房雖未辦理房產證，沒有取得房屋產權，但作為該房產的實際使用人，該企業(yè)應當照章繳納房產稅。

四、地下建筑也要繳納房產稅

目前，許多企業(yè)建筑都擁有地下室、地下停車場，但對地下建筑如何繳納房產稅的政策卻不甚了解。

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）第二條規(guī)定，自用的地下建筑，如果是工業(yè)用途房產，以房屋原價的50-60%作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值×［1-（10%-30%）］×1.2%；如果是商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70-80%作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×［1-（10%-30%）］×1.2%。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

五、地價應計入房產原值

實際工作中，發(fā)現(xiàn)個別納稅人未將地價計入房產原值；有的土地容積率低于0.5的，未按房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據此確定計入房產原值的地價等，這些做法都是不正確的。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）第三條規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。土地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據此確定計入房產原值的地價。

六、可以移動的消防設施不需要繳納房產稅

企業(yè)房產配置的消防設施一般分為以下類型：建筑防火及疏散設施；消防及給水；防煙及排煙設施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統(tǒng)；火災自動報警系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；水噴霧自動滅火系統(tǒng)；低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；蒸汽滅火系統(tǒng)；移動式滅火器材等。

《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā)［2005］173號）第一條規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施，無論是否計入固定資產原值，均應納入房產原值繳納房產稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產稅。

七、房產評估增值部分不需要繳納房產稅

某企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款，聘請資產評估事務所對該企業(yè)名下一處房產進行了評估。經過評估，房產增值100萬元。按照規(guī)定，則該企業(yè)發(fā)生的房產評估增值部分不需要繳納房產稅。

房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價?！敦斦俊叶悇湛偩株P于房產稅、土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2008］152號）第一條規(guī)定，房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。房產評估增值是否征收房產稅，關鍵在于房產評估后，企業(yè)是否應當進行賬務調整。根據國家有關會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產重組以及確認投資性房地產等少數(shù)情形外，房產的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產增值(或減值)而隨意調增(或調減)房產原值。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產評估所產生的增值，不得進行賬務調整，房屋增值部分不用繳納房產稅。