談房地產(chǎn)經(jīng)營者的素質(zhì)及條件

司保元

(山西省第三建筑工程公司，山西長治 046011)

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)是一個高收益的誘人產(chǎn)業(yè)，然而，在一個較成熟的、競爭性較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場上，并不是任何人都可以一本萬利，房地產(chǎn)市場并非是提供施舍品的慈善機(jī)構(gòu)，在一個強(qiáng)手如林的房地產(chǎn)市場上，任何一個經(jīng)營者都不會坐視他人輕易獲利，而是利用自己的經(jīng)營素質(zhì)、判斷能力、社會公共關(guān)系去盡力贏得最大效益。因此，這場競爭的勝負(fù)都是知識、經(jīng)驗、素質(zhì)、心理、公共關(guān)系的較量，是經(jīng)營能力、資金實力的較量，是信息判斷、有序工作的較量。

1 房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指城市規(guī)劃(城鎮(zhèn))范圍內(nèi)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。從物質(zhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯、樹木等設(shè)施和物質(zhì);從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指一種財產(chǎn);從法律的角度看，房地產(chǎn)是寓含于土地、房屋實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。對于一個城市來說，房地產(chǎn)是其社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費品。

2 房地產(chǎn)的特性

1)位置固定性、地區(qū)性、個別性。土地具有不可移動性，建筑物由于固著在土地上，所以往往是不可移動的。房地產(chǎn)位置的固定性，派生出了房地產(chǎn)的地區(qū)性和個別性，即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。由此，在經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)了同一房地產(chǎn)的大量供給是不可能的，其價格千差萬別，由于房地產(chǎn)具有這些特征，房地產(chǎn)的使用就嚴(yán)格受到位置的支配，而且進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，也要到實地觀察，不能采取樣品交易的方式，所以，房地產(chǎn)交易成為特定地的交易。2)長期使用性。盡管土地可以沙漠化、洪水淹沒或荒蕪、侵蝕，然而它在地球表面所表明的場所是永存的，可以說土地具有不可毀滅性，具備長期使用性。3)大量投資性。房地產(chǎn)投資是一項規(guī)模龐大的綜合性工程，從購買土地到房屋建成出租或銷售，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投資巨額資金。4)易受政策限制性。任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用、支配、交易都要受到某些限制，即使在“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家也如此。5)相互影響性。房地產(chǎn)的價格與其本身的用途有著直接的關(guān)系，同時往往還取決于其周圍其他房地產(chǎn)的狀況，受其相鄰房地產(chǎn)的用途所影響。6)保值性與增值性。一般說來，隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，人口的增加，產(chǎn)業(yè)的興旺，人類生活水平的提高，人類活動能力的增強(qiáng)，對土地的需要量是日益增加的，但由于土地面積不能隨意增加，特別是位置較好的地段，所以房地產(chǎn)價格長期看來一般會不斷上漲，有著保值和增值的作用。

3 經(jīng)營房地產(chǎn)應(yīng)具備的素質(zhì)和條件

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要有正確的目的

我們從事任何一項活動，都是有一定目的的，一般來說，房地產(chǎn)投資者常有幾種目的:1)追求投資報酬。利益成了動機(jī)的第一位，這種動機(jī)往往要冒一定的風(fēng)險;2)追求資金的相對安全，要求至少保值;3)追求以最小的風(fēng)險獲取最大收益，這里安全性成了動機(jī)的第一位;4)追求自身所能承擔(dān)風(fēng)險的最大能力。只要能承擔(dān)最大的風(fēng)險賠償，情愿冒更大的風(fēng)險去投資;5)追求投資差價。即運用房地產(chǎn)交易的各種技巧，追求在買賣中的差價收益。實際上，追求資本安全的房地產(chǎn)投資者，大多是穩(wěn)健的投資者，而激進(jìn)的房地產(chǎn)投資者則寧愿承擔(dān)較大的風(fēng)險，以期獲得較多的收益和增值。而中庸的房地產(chǎn)投資者則處在穩(wěn)健和激進(jìn)之間。那么，究竟應(yīng)該選擇哪一種房地產(chǎn)投資目的，作一種什么樣的投資者。

不可一概而論，一般在考慮能夠?qū)崿F(xiàn)投資目的的房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢，并且結(jié)合單位或個人自身的經(jīng)濟(jì)狀況，考慮是直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，還是購買房地產(chǎn)股票及債券，并根據(jù)投資目的，解決資金問題。

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要取得相應(yīng)的資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)級別劃分為四種:分別為一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì)、四級資質(zhì)。

3.3 房地產(chǎn)經(jīng)營人員要滿足的素質(zhì)要求

1)熟知國家和各地政府的房地產(chǎn)開發(fā)政策。國家和各地方政府對房地產(chǎn)的開發(fā)政策、土地征用征收出讓管理政策、房地產(chǎn)開發(fā)注冊制度、對房地產(chǎn)開發(fā)計劃的批準(zhǔn)與否、對房地產(chǎn)工程的監(jiān)督和入戶管理以及各個城市的規(guī)劃、開發(fā)原則等都會對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生很大影響，這些方面的東西是一個房地產(chǎn)經(jīng)營人員必須了解的。2)一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)營商要會“借雞生蛋”。房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營需要大量投資，且有時資金的占用時間會很長，這時，單靠自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營，就常有捉襟見肘之感。為此，一個成功的房地產(chǎn)商要知道如何同銀行打交道，何時何地何種情況的開發(fā)建設(shè)能獲得銀行的何種貸款支持，有哪些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在開辦何種形式的信貸業(yè)務(wù)，以及如何通過發(fā)行有價證劵來籌集資金，只有具備這方面的知識和經(jīng)驗，提高融資藝術(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)商才能獲得可靠的資金支持，以確定究竟能承擔(dān)幾個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，攤子能鋪得多大。3)房地產(chǎn)經(jīng)營者要具備一定的建筑知識，房地產(chǎn)經(jīng)營是否成功，往往取決于最后的房產(chǎn)或地產(chǎn)能否成功的賣出。這時，房地產(chǎn)商品的質(zhì)量就是一個重要的內(nèi)在因素。一般來說，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品才會被人們所接受。此時，房地產(chǎn)的建筑設(shè)計是否科學(xué)、合理、建筑材料是否優(yōu)質(zhì)、建筑質(zhì)量是否合格就成了至關(guān)重要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)既了解建筑設(shè)計、又懂得如何用料，并善于與建筑師打交道。4)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者必須具備應(yīng)有的法律知識。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，可能涉及許多法律手續(xù)，如產(chǎn)權(quán)證的辦理、合同的簽訂等;也可能涉及諸多的法律糾紛，如產(chǎn)權(quán)爭執(zhí)、保險理賠、稅收減免、房產(chǎn)遺贈、宅基地糾紛、拆遷安置糾紛等，這些都要求一個房地產(chǎn)經(jīng)營人員要具備相應(yīng)的法律知識，才能靈活處置，并在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，合情合理合法地維護(hù)自身權(quán)益，保障經(jīng)營成功。5)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)具備一定的市場營銷知識。房地產(chǎn)是一種商品，商品如何能成功的銷售，關(guān)鍵之一就是采用什么樣的營銷策略。是用優(yōu)惠的價格促銷，還是以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取勝，還是以高質(zhì)量贏得青睞，這是一個房地產(chǎn)商在促銷房地產(chǎn)商品時需要考慮的。同時一個成功的房地產(chǎn)商要時刻把握房地產(chǎn)市場的供求信息變化，隨機(jī)應(yīng)變地制定自己的市場營銷策略，以最成功的獲得贏利。6)一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)營商必須具備一定的心理素質(zhì)。房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)，為我們提供了一個新的賺錢機(jī)會。不過，千萬不要忘記，房地產(chǎn)投資是充滿風(fēng)險的，它要承受各種因素影響，在決定進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，一定要做好心理準(zhǔn)備，既要對獲利充滿信心，也要準(zhǔn)備承受最大的損失。要堅定信心，當(dāng)斷則斷。通常，一個房地產(chǎn)商在開發(fā)投資前，要問自己:究竟有多少資金可用于房地產(chǎn)投資，能占用多長時間，能承受的最大風(fēng)險和損失是多少，可能的收益是多少，是否值得為這一收益去冒風(fēng)險，這些都應(yīng)事先考慮周到。7)一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)營商必須是一個善于協(xié)調(diào)各種社會公共關(guān)系的人。經(jīng)營房地產(chǎn)要同各方面的人士打交道，并保持良好的關(guān)系。這樣，就有可能獲得最可靠的信息，并使經(jīng)營成本最低(如買進(jìn)的房產(chǎn)、地產(chǎn)價格較低)，經(jīng)辦的各種手續(xù)順利過關(guān)，最快的獲得收益。

4 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，確定發(fā)展項目

1)研究分析開發(fā)項目的必要性，這主要是對市場的需求進(jìn)行分析，現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)的一個重要特征。2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析，要聯(lián)系該項目的各種外部制約因素，分析其實施的可能性，如需要考察固定資產(chǎn)投資規(guī)模及城市規(guī)劃對項目的限制條件，還需要看資金、建筑材料、施工力量等能否保證開發(fā)項目的順利實施;另外，還需要考慮到開發(fā)建設(shè)過程和建成投入使用后的道路、排水、通訊、供電、供氣、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的制約因素。3)要對開發(fā)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)分析。這是整個可行性研究中的最重要部分，一個項目只有具備必要性，外部條件實施的可能性，并經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析又是有效益的，才是可行的。

5 籌集資金

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金占有量大、投資回收期較長的特點。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除利用自身擁有的資金外，還可以“借雞生蛋”。其方法也是多種多樣的，如可以發(fā)行關(guān)于房地產(chǎn)方面的股票、債券、籌集長期資金;也可以向銀行申請貸款，取得金融部門的支持等。

6 向政府申請建設(shè)用地

國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的政策，是通過公開的土地交易市場，開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

以上事項完成后，便可按房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

由此可見，一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從獲得國有建設(shè)用地的使用權(quán)，到房屋的建成乃至最后出售，它實際是一個投資、法律、建筑、財務(wù)、管理等各方面知識綜合作用的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營人員要同政府部門、銀行、設(shè)計師、建筑師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、估價師、房地產(chǎn)購買者等各方面的人打交道才能完成一項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。