談房產(chǎn)新政對我國房地產(chǎn)市場的影響

于曉淦

(安徽建筑大學建筑與規(guī)劃學院，安徽合肥 230000)

0 引言

我國房產(chǎn)稅的改革由來已久，近年來，我國部分地區(qū)樓市火爆，房價居高不下，造成多數(shù)老百姓買房難，住不起房。針對這種現(xiàn)狀，1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)不能適應我國的經(jīng)濟現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場，亟待改革和完善。為了使房產(chǎn)稅能夠真正發(fā)揮它應有的作用，所以稅制改革勢在必行。雖然近幾年國家也在對有關房產(chǎn)交易的各種稅制進行改革，但效果并不明顯。我國房地產(chǎn)市場進入健康發(fā)展的軌道，建立健全我國的稅收體制，不僅是解決樓市持續(xù)低迷的需要，也是房地產(chǎn)市場長治久安的要求。

1 二手房交易稅發(fā)展歷程及實施效果

1.1 二手房交易稅介紹

房地產(chǎn)價格上漲過快是我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中存在的突出問題。實現(xiàn)居者有其屋是社會和諧安定的基本要求，也是社會公平的基本表現(xiàn)。為了抑制房地產(chǎn)價格的快速上漲，中央不斷出臺力度越來越大的調(diào)控措施。這些調(diào)控措施在一定程度上緩解了房價上漲過快給百姓帶來的沉重的購房壓力，但由于各種因素的存在，調(diào)控的意圖和政策的目標并沒有得到完全的實現(xiàn)。2013年2月20日，國務院常務會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，被民間稱為“國五條”，五條之中影響最大的莫過于對二手房交易征收20%的交易稅的政策。

二手房個稅就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。表面上看，征收個人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。但是賣方會把征收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房價更貴。2013年3月1日，國務院公布樓市調(diào)控新政“國五條”的實施細則，其中最引人關注的便是個人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。

1.2 政策發(fā)展歷程及實施效果

對個人轉(zhuǎn)讓住房按“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得”稅目征收20%個人所得稅，是1993年10月31日發(fā)布、1994年1月1日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定。雖然該法幾經(jīng)修改，但此條規(guī)定從未變更。

在2005年以前，此條規(guī)定幾乎只是一紙空文，全國絕大多數(shù)地方對二手房交易沒有實施有效的稅收征管(契稅除外)，更談不上征收個人所得稅。2005年5月27日，為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)［2005］26號)，進一步加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)出《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)［2005］89號)，要求“各級地方稅務、財政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協(xié)作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系;房地產(chǎn)管理部門要積極配合”。從此，多數(shù)地方地稅機關開始對個人住房交易征稅，但在征稅力度上很不平衡，有些地方?jīng)]有征收土地增值稅，有的地方?jīng)]有征收個人所得稅，有的地方土地增值稅和個人所得稅都不征收。

鑒于不少地方由于難以核定房產(chǎn)原值或者即使能夠核定但考慮交易人稅負過高，對轉(zhuǎn)讓住房所得依然沒有征收個人所得稅或者征收很不到位，國家稅務總局在2006年8月1日開始執(zhí)行的《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)［2006］108號)中規(guī)定，對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入;對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%～3%比例內(nèi)核定應納個人所得稅額。2006年8月至今，多數(shù)地方對個人轉(zhuǎn)讓住房所得按交易全額核定征收1%～3%的個人所得稅。

2013年3月1 日“新政”出臺至今，各地尚無實質(zhì)性措施推出，一些地方的細則不甚了了，都未涉及個人所得稅方面，依然實行核定征收。出現(xiàn)這種局面的原因主要由于按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅增加稅負過大。

2 房產(chǎn)交易博弈多方影響分析

2.1 多方博弈

1)中央政府與地方政府的博弈。

中央政府意在引導房價合理回歸，平息民眾對房價上漲過快的抱怨;地方政府更多地考慮出讓土地收入、稅收收入以及龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條所產(chǎn)生的巨額GDP，對中央政府的調(diào)控措施有選擇地執(zhí)行。

2)國家財政與納稅人的博弈。

國家財政(包括中央財政和地方財政，但主要是地方財政)要從房地產(chǎn)蛋糕中依照規(guī)則盡數(shù)拿取，納稅人(包括開發(fā)商和轉(zhuǎn)讓住房的個人)盡量規(guī)避和減少稅收負擔，進而衍生出征納博弈——稅務機關是代表國家的征稅主體，在稅收征管中與納稅人的較量在所難免。

3)供應方與需求方的博弈。

無論房地產(chǎn)市場稅收的納稅主體是誰，最終承受稅賦的是購房人。一手房交易如此，二手房交易反應得更為直接——通常交易雙方約定的交易價格是不含稅價格，稅收由購房人繳納。

2.2 動態(tài)博弈

在房地產(chǎn)市場博弈中，參與人的行動有先后順序，且后行動者能夠觀察到先行動者所選擇的行動。地方政府根據(jù)中央政策確定土地收儲和供應，開發(fā)商根據(jù)政策調(diào)整開發(fā)銷售策略，購房人根據(jù)政策和消費預期判斷購房節(jié)點。因此近幾年來，房地產(chǎn)市場政策的多米諾效應頻現(xiàn)。

3 新政策效應

3.1 購房者

房產(chǎn)新政中征收20%二手房轉(zhuǎn)讓所得會在一段時間內(nèi)讓購房者和持有多套房產(chǎn)的戶主觀望，當下出售房產(chǎn)會有純利收入的20%的損失，由于20%的房產(chǎn)稅暫時不會很快轉(zhuǎn)嫁，而購房者又不想承擔此20%的利潤，所以購房者會在政策進一步明朗和暫時無法轉(zhuǎn)嫁情況下觀望。

對銷量的影響，首先受到的影響是二手房交易量會急劇地下跌。以往二手房交易稅收方面是購房者承擔，1%的個稅和營業(yè)稅，購房者需要承擔的稅總量相對房價只是很小的一部分，現(xiàn)在需要承擔房價的20%以上，購房者是堅決不能接受，售房者也不干預因政策受損，所以售二手房者和購房者會進入暫時的對峙狀態(tài)。

3.2 投資者

因為大力度的個稅征收政策剛出臺，相信新的領導集體上臺后會有其他一些輔助性和調(diào)控性新的稅收政策和行政性政策出臺。在政策明朗化前較小的投資客不會盲目入市，這進一步限制了商品房的銷售。前期房產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)限制了一部分投資客的入市。也就是說在控制最嚴的城市的房產(chǎn)銷量剛性需求是占了一大部分比例的。剛性需求者該買房子住還是要買的這樣會把剛性購房者推向新建商品房的購買上。

3.3 開發(fā)商

新20%政策的出臺表明了中央政府對房價調(diào)控的決心，暫時不論是否科學與適合當前的國情。占住房銷售50%的二手房市場會急劇下滑，欲入市的投資客會持幣觀望，剛需者只能去購買商品房了，這個政策對開發(fā)商來說是喜憂參半，既吸引了一部分剛需購房者，也失去了一部分投資者。

4 新政策對房地產(chǎn)市場影響預測

根據(jù)法律規(guī)定，這20%的所得稅是由二手房的供方繳納的，但由于二手房市場基本不存在壟斷，所以供方可以通過稅賦轉(zhuǎn)嫁的方式讓買方承擔，這樣就使得買賣雙方的成本都會增大，收益都會減少。因此這一政策出臺后至正式實施以前最顯著的政策效應必然是二手房交易量和過戶量的劇增，以逃避20%的稅收負擔。但在正式實施后，二手房的交易和過戶量將出現(xiàn)較大幅度的下降。

從中長期來看，這一政策將會產(chǎn)生以下效應:

1)嚴厲打擊炒房者。

由于所得稅的征收，將大大降低了炒房者的收益，會使炒房者把資金轉(zhuǎn)移到相對收益更高的領域，這也是這一新政的目標意圖。

2)將使一部分二手房的需求者轉(zhuǎn)而購買新房。

通過稅負的轉(zhuǎn)嫁，如二手房的售賣者提高房價，使得二手房需求者的交易成本的上升，因此購買新房相對劃算，會在一定程度上刺激對新房的需求，也可能導致新房的價格進一步增加。

3)不利于存量房的市場流通。

由于炒房比較嚴重，很多投機者保有的住房是閑置的，新政實施以后，許多投機者可能會選擇暫時停止出售的策略，以進一步觀察政策的走向和變動。

4)對于剛性住房需求者也會產(chǎn)生一定的影響，但是程度比較低。

所得稅的征收必然會使購房者付出更多的成本，但對于沒有房子的人來說，他們會在購房成本與獲得住房之間做出權衡，購房成本不是第一位的因素。

新規(guī)通過增加交易成本，將有效抑制房屋投機者。因為對于投資者來說，其根本目的就是要通過買賣獲得差價收入。但不能從根本上解決房屋供求的失衡。因此，必須通過深化改革，采取更加完善的配套措施。如增加土地的供給，大力興建保障性住房，征收房產(chǎn)保有稅(對多套住宅、豪華住宅或超過人均住宅面積以上的部分征收稅收)等。

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