城市住宅演進特點及展望★

高宇波

(太原理工大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院，山西 太原 030024)

21世紀我國住宅建設(shè)進入了嶄新的發(fā)展階段。本文對當前城市住宅建設(shè)開發(fā)中具有代表性的主題進行研究，以此呈現(xiàn)當前城市住宅發(fā)展的特點，以期對今后城市人居環(huán)境建設(shè)提供有益的幫助。

1 郊區(qū)大盤化漸成趨勢

城郊化的居住模式始于20世紀二戰(zhàn)后的西方城市，以美國、英國等發(fā)達國家為主要代表，戰(zhàn)后城市生活環(huán)境和居住條件日趨惡劣，并且土地價格的飛漲，在快速發(fā)展的通訊交通和政府的住房信貸等有利政策的支持下，人們紛紛涌向城市的郊區(qū)居住。

中國的這一現(xiàn)象出現(xiàn)于20世紀90年代，在大城市的邊緣出現(xiàn)了成片的大規(guī)模的樓盤，這些住區(qū)往往擁有幾十萬的人口及上千畝的土地。“城郊化必然大盤化”，其中在北京、上海、廣州、深圳的城郊大盤最多。如北京的回龍觀住區(qū)，規(guī)劃設(shè)計人口為70萬，而廣東的碧桂園樓盤則是全國首個建筑面積超過100萬m2、占地上千畝的城郊樓盤。

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市中心的老城區(qū)可開發(fā)的土地面積越來越少。又由于城市高速公路、輕軌和地鐵及通訊技術(shù)的迅速發(fā)展，縮短了城市中心和郊區(qū)的距離;另外，城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和公共配套服務(wù)設(shè)施的完善，城郊住宅更具競爭優(yōu)勢，已成為當前人居環(huán)境建設(shè)發(fā)展的方向。

城郊住宅以低層低密度為主要建設(shè)模式，有良好的通風(fēng)、充足的陽光、極高的綠化率和寬敞的樓間距，呈現(xiàn)出綠色生態(tài)的居住模式，為居民提供了高舒適度的居住條件。但城郊住宅也存在一些問題:由于城郊住宅是依賴交通干道進行開發(fā)建設(shè)的，因而在道路兩側(cè)往往集聚多個上千畝的樓盤，常常由于市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)不能及時完工，因而難以滿足居民入住后的生活需求;又由于居住與工作單位距離很遠，造成交通干道的壓力，更有能源和時間的浪費。如北京的回龍觀小區(qū)已出現(xiàn)交通、生活等多方面的問題，人們?nèi)胱『蟮囊?、食、娛、育、行等問題突顯。

歐美發(fā)達國家從20世紀末以來開始興建“完全社區(qū)”，目的是將居住、工作、休閑、購物等功能融合在一起，目前做的非常成功。我國目前也在進行這方面的嘗試建設(shè)，被稱為“城市綜合體”，但其內(nèi)涵還需要進一步探索發(fā)展。

2 室內(nèi)外空間精彩紛呈

住宅室內(nèi)空間布局功能齊全，除了滿足基本的功能需要外(如起居廳、臥室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間)，還根據(jù)消費者的需求增加了工作室、儲藏間、書房、娛樂室等房間功能;另外在室內(nèi)豎向空間的設(shè)計上也更加精細化，出現(xiàn)了躍層、復(fù)式、錯層、變層高等多種形式，創(chuàng)造出不同的空間感，營造了不同的室內(nèi)氣氛。在室內(nèi)陽臺的設(shè)計上更加個性人性化，南邊的陽臺演化為陽光室與起居廳相連，加大了房間的進深，大面積的落地窗使室內(nèi)空間更加明亮舒適;北邊的陽臺與儲藏室結(jié)合節(jié)省空間、經(jīng)濟適用;還出現(xiàn)了形式多樣的飄陽臺，豐富了室內(nèi)外空間和建筑造型。

在住區(qū)室外空間設(shè)計上，基本形成圍合院落式空間布局。特點如下:

1)為保證住區(qū)資源配置公平，戶型設(shè)計的均好性被提到首要位置。在朝向和景觀孰重孰輕的問題上，北方和南方的消費者各有側(cè)重，據(jù)調(diào)查，北方的住戶大多選擇坐北朝南，對房屋的采光、通風(fēng)和日照的要求較高，因此北方的板樓居多;而南方的住戶更多選擇景觀重于朝向，住區(qū)的規(guī)劃布局，多采用以景觀為中心的圍合式布局，存在為了景觀而犧牲建筑朝向的現(xiàn)象，這樣的規(guī)劃導(dǎo)致部分住宅沒有良好的采光通風(fēng)，部分轉(zhuǎn)角戶型存在視線干擾，在稀缺的景觀資源住區(qū)中(如山景住宅、水景住宅)，稀有的景觀資源被少數(shù)大戶型獨占等問題。

2)當前高層住宅的建設(shè)發(fā)展迅猛，已成為在有限土地開發(fā)前提下，解決建筑面積及較高的容積率指標的措施，是城市化進程中解決大量剛需住房的最有效的方法，具有重要的社會意義和經(jīng)濟價值。高層板樓一梯兩戶、戶型方正、采光通風(fēng)好，符合北方人居住習(xí)慣;而高層塔樓則可以設(shè)計成為全明戶型、具有公攤面積小、經(jīng)濟適用的特點。

3)住區(qū)的停車位成為提升房屋價值的重要因素。從20世紀90年代開始，私家車逐漸進入百姓的生活，小區(qū)的汽車逐年增加，引發(fā)安全、污染、糾紛等問題，停車成為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要考慮因素。當前住區(qū)多采用人性化的規(guī)劃設(shè)計理念、人性化的道路布局成為許多置業(yè)者關(guān)心的焦點。常采取車流直接進入地下車庫、人流在地面上活動;或人行道架空，與地面車流分開的方式;或采用立體停車等方法，確?！叭塑嚪至鳌⑷肆鲀?yōu)先”。另外，半地下車庫的設(shè)計形成獨特的空間景觀效果，又方便了住戶停車。

3 技術(shù)與文化相得益彰

住宅新產(chǎn)品和新技術(shù)的推出為住房消費開拓了新領(lǐng)域，每次住宅技術(shù)的創(chuàng)新與人們的居住品質(zhì)密切相關(guān)，消費者的觀念朝著更加健康、舒適、綠色的方向發(fā)展，尤其是因地制宜、與人們經(jīng)濟接受能力相符的先進技術(shù)受到消費者熱捧，如智能化示范小區(qū)、綠色建筑星級住區(qū)等等，住建部2010年對20座大城市的調(diào)查顯示，人們對生態(tài)技術(shù)及綠色環(huán)保環(huán)境的需要，關(guān)注率達到56%，成為購房關(guān)注的重要因素，如北京鋒尚國際、萬國MOMA等樓盤以科技為賣點，取得良好的市場品牌效應(yīng)。

城市住宅30多年的發(fā)展表明，消費者樂意接受具有文化內(nèi)涵的住區(qū)，因為文化使建筑更加形象和豐富。住區(qū)的文化性不僅體現(xiàn)在能夠?qū)崿F(xiàn)自我價值的小區(qū)文化環(huán)境及建筑風(fēng)格上，還體現(xiàn)在對個性的尊重和品牌效應(yīng)上。購房者把買房當作了購買一種生活方式，開發(fā)商則把賣房當作了推銷一種生活理念。開發(fā)商成為社會新觀念新生活的“向?qū)А?。從改革開放以來，以西方古典建筑的柱式、拱窗和線腳為特征的“外來風(fēng)”“歐陸風(fēng)”的狂吹、到20世紀末以北歐和德國建筑簡潔質(zhì)樸風(fēng)格的“北歐風(fēng)”“現(xiàn)代風(fēng)”的盛行、再到21世紀“本土風(fēng)”的情結(jié)。住宅文化不僅僅是一種精神的需求，更是對生命的一種高級呵護，是一種高檔次的環(huán)境。

4 居住產(chǎn)品個性彰顯

當前我國住房產(chǎn)業(yè)政策的核心是建設(shè)“和諧人居”。政府通過住房分類供應(yīng)政策的實施，調(diào)節(jié)各種群體利益的關(guān)系，實現(xiàn)對整個住宅市場的宏觀調(diào)控。使不同經(jīng)濟實力的人民都有適當?shù)姆课荩瑵M足不同收入層次家庭的住房要求。今天城市住宅的分布基本上已由市場規(guī)律所支配，不同層次的消費能力對應(yīng)不同層次的住宅產(chǎn)品，從高檔豪華的別墅公寓到一般標準的普通住宅，形成金字塔形的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。住房的供給呈現(xiàn)出層次性和多樣性，種類繁多，滿足人們多樣化的需求。

“Townhouse”和“小戶型”是兩個最具有代表性的類型?！癟ownhouse”原意指沿街聯(lián)排而建的城區(qū)房屋，每戶建筑面積在150 m2～250 m2，獨門獨院，有天有地，具有比較方便的交通條件，在一定程度上滿足了人們的郊區(qū)別墅夢，Townhouse成為收入較高的中產(chǎn)階級的典型居所;另外中國的城市家庭正在向小型化、老齡化發(fā)展，社會中單親家庭、單身貴族有增多的趨向，對單親住宅、青年公寓、老齡公寓都有市場需求，這些都屬于小戶型住宅。同時中小戶型也是為了滿足廣大工薪階層的需求，具有“面積不大功能全、標準不高質(zhì)量高”的特點，但它只是過渡性產(chǎn)品，不是住宅市場的主流?！叭慷d二衛(wèi)”始終是中國住宅市場的主力戶型。功能齊備、動靜分區(qū)、一梯兩戶、南北通透、小進深、大景觀玻璃窗是這類戶型被關(guān)注的焦點，在今后相當長的一段時間，將繼續(xù)引領(lǐng)市場潮流。

[1]高宇波.中國城市住宅30年演進[J].城市住宅，2009，12(177):114-115.

[2]高宇波.太原市住房市場回顧與展望[J].中共山西省直機關(guān)黨校學(xué)報，2012，5(97):25-27.