開發(fā)商新建鍋爐房移交企業(yè)運營應(yīng)注意的問題

袁卓霞

(北京興創(chuàng)東興投資有限公司，北京 102600)

隨著國內(nèi)城市化建設(shè)的步伐加快，整村的平房集中拆除，建設(shè)新的回遷住宅小區(qū)，并集中進行回遷，讓老百姓上樓居住，已經(jīng)成為一種主要的城市化建設(shè)的模式。

但是由于小城鎮(zhèn)遠離大都市，基礎(chǔ)設(shè)施不像大城市那樣完備，集中供熱的鍋爐房基本沒有，需要隨同新建小區(qū)同期建設(shè)、同期使用才能保證業(yè)主的按期回遷入住和正常生活。

通常鍋爐房的建設(shè)有:企業(yè)自己開發(fā)自己供暖運營，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)后移交專業(yè)的運營公司進行供暖運營，供暖運營公司自己投資建設(shè)自己供暖運營等多種模式。

開發(fā)商建設(shè)，企業(yè)負責運營的模式由于涉及到兩家單位，在工程交接和實際運營過程中彼此責權(quán)利處理不好容易產(chǎn)生糾紛，影響居民的正常供暖;根據(jù)北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)回遷安置房鍋爐房的工程建設(shè)和運營實例，這種模式要特別注意以下幾個關(guān)鍵點。

1 運營企業(yè)的選擇

運營企業(yè)的選擇主要從企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、員工數(shù)量及層次結(jié)構(gòu)、近三年業(yè)績、企業(yè)信譽等幾方面進行考查。1)供熱企業(yè)必須在北京市及當?shù)貐^(qū)縣備案;2)供熱企業(yè)需要有一定的資金實力，當供暖費用回收滯后的情況下需要企業(yè)墊付一部分運行成本;3)對企業(yè)員工的層次和數(shù)量進行考查，為正常供暖提供必要的人力保障;4)了解企業(yè)信譽，通過對其服務(wù)的小區(qū)的調(diào)查走訪進行確認。

采育安置房項目的供暖企業(yè)為博創(chuàng)嘉和供暖公司，它是采育鎮(zhèn)政府引進的一家企業(yè)，在服務(wù)本小區(qū)之前，已經(jīng)為采育開發(fā)區(qū)企業(yè)進行供暖，企業(yè)實力、信譽都非常好，為安置房的供暖打下了良好的基礎(chǔ)。

2 供暖合同約定

供暖合同有開發(fā)商與供暖企業(yè)簽訂的合同，供暖企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間簽訂的合同兩種;而開發(fā)商與供暖企業(yè)簽訂的合同最為關(guān)鍵，它是直接約束合同雙方責、權(quán)、利的依據(jù)，除常規(guī)的約定之外，要特別強調(diào)以下幾點:

1)關(guān)于移交條款，在移交時為保證供暖及時，只要開發(fā)商將鍋爐安裝完成，燃氣、水、電全部接通，具備點火試運行的條件，就要求運營單位現(xiàn)狀接收;由于建設(shè)的主體是開發(fā)商，可能在運營單位接收時會提出，某些系統(tǒng)需要根據(jù)他們的經(jīng)驗進行修改，此時開發(fā)商不用承諾修改，系統(tǒng)修改的問題應(yīng)由運營商自行承擔;這樣減少了因交接不完全導(dǎo)致的供暖糾紛問題。

2)合同中必須約定責任主體為運營單位，所有關(guān)于供暖的問題必須是運營單位負責出面解決，除因管路不通等施工問題導(dǎo)致的供暖問題需要運營公司將問題記錄后下派到施工單位進行維修外，其他有關(guān)供暖問題如:鍋爐運營維護、市政管網(wǎng)調(diào)水力平衡、每單元調(diào)水力平衡、入戶測溫等均由運營單位來完成。

3 運營企業(yè)介入時點

運營企業(yè)最好是在設(shè)計階段就開始介入，因為不同的運營企業(yè)其運營習慣的方式可能不同，在設(shè)計階段就將運營過程中的一些經(jīng)驗直接融入到設(shè)計圖紙中。另外，對設(shè)備的選型，系統(tǒng)匹配等方面給設(shè)計一些建設(shè)性意見，以便既達到供暖要求又可以最大限度的降低能耗，使整個系統(tǒng)處于最佳的運行狀態(tài)，同時可以降低運營公司成本。

4 設(shè)備移交

設(shè)備移交根據(jù)合同是整個供暖系統(tǒng)現(xiàn)狀移交，因此將所有的設(shè)備管線登記造冊后就可以直接移交，移交包括鍋爐房、大市政供暖管線、換熱站、小市政供暖管線以及業(yè)主室內(nèi)的散熱器等一套完整的系統(tǒng)的移交。整套系統(tǒng)的運營與維護需要運營單位全權(quán)負責。

5 維、報修程序

在維修、報修程序上采育安置房項目是將運營公司電話直接向業(yè)主公開，就像電話等運營商一樣，只要涉及到供暖的問題業(yè)主可以不用打物業(yè)維修電話而是直接打供暖報修電話，這樣由供暖運營公司先期入戶進行簡單的處理后，將問題帶回來，如果是施工原因?qū)е碌墓┡瘑栴}，由運營公司通知開發(fā)商，由開發(fā)商通知保修的施工單位到場搶修。這樣既分清了責任，又能使供暖工作有序進行。

6 設(shè)備保修程序

在設(shè)備保修方面，如果運營單位接管后為了運營管理方便和某種需要進行了私自拆改，該拆改的部分由運營單位負責進行保修，對沒有拆改的設(shè)備、管線由原施工單位進行保修，這樣就減少了彼此扯皮現(xiàn)象。

通過對上述主要幾點把關(guān)，采育安置房項目鍋爐房共計3臺20 t燃氣鍋爐，大市政管線共計1 500 m，換熱站3座，小市政管線共計3 000 m，供暖面積65萬m2，第一個采暖季就做到了運行平穩(wěn)，業(yè)主反映良好。

［1］北京市人民政府令第216號，北京市供熱采暖管理辦法［Z］.2009.

［2］陳云錄，譚秀英.高校采暖工作引進社會服務(wù)的嘗試［J］.吉林師范學院學報，1999，20(6):10-12.

［3］建設(shè)部、國家工商行政管理局.城市集中供熱企業(yè)資質(zhì)標準［Z］.1993.