當前江漢油田房地產開發(fā)中存在的問題及發(fā)展建議

叢維清

（中國石化江漢油田房地產管理處，湖北 潛江433124）

近年來，隨著職工搬遷安置、新婚無房戶及改善性住房需求的推動，江漢油田集資房建設步伐不斷加快，職工住房條件有了較大改善。房地產的健康發(fā)展，在改善油田礦區(qū)面貌，拉動經濟增長和提高礦區(qū)居民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用。

1 江漢油田職工住房概況和住房建設情況及展望

1.1 職工住房概況

江漢油田現(xiàn)有人口12.3萬人，43 421戶，實際擁有住房53 383套，406.9萬平方米。住房面積在70 m2以下的有31 896套，占住房總量的59.75%；70～100 m2有11 921套，占22.33%；100 m2以上的9 566套，占17.92%?！笆晃濉逼陂g，油田新建住房1萬余套，有效的緩解了職工住房困難，人均住房面積由2006年的19 m2上升到2011年底的34 m2。2012年，經江漢石油管理局房改辦審核的油田職工住房總需求量為5 015戶，其中無房戶3 360戶，為需求總數(shù)的67%；改善性住房需求1 655戶，占需求總量的33%。隨著油田城市化進程加快，2011～2015年預計需建房5 000套以上，總面積超過60萬m2，才能基本滿足職工對住房的巨大需求。

1.2 住房建設情況及展望

近幾年來，油田房地產開發(fā)更注重了環(huán)境建設和住房品質的提升，凸顯以人為本的理念。無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃和設計，還是工程質量上，都有了很大提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。一批較高檔次住宅小區(qū)的建成，不僅改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了油田住宅小區(qū)規(guī)劃理念的形成和發(fā)展，具有水鄉(xiāng)園林特色的花園式小區(qū)正逐步顯現(xiàn)。今后五年，是油田房地產開發(fā)的機遇期，建設5 000套以上住房，累計投資將達到10.8億元。若按每平方米1 800元測算，年均投資將達2.16億元左右，這為油田房地產發(fā)展提供了巨大的空間，這也是加快推進油田城市化進程的良好機遇。

2 對江漢油田房地產開發(fā)現(xiàn)狀的基本判斷

近年來，江漢油田房地產正處于住宅建設總量增長、住房品質和系統(tǒng)配套提升時期。2011年以來，由于管理局計劃資金投入減少，加上人工費、材料費大幅上揚，房價上漲較快，但總體上處于可控態(tài)勢。由于住房供需矛盾突出，下行壓力依然在加大。

1）從區(qū)域看，潛江市城區(qū)房價目前已達到3 000元／m2以上，與廣華地區(qū)相比，高出1 000元／m2；從中石化系統(tǒng)來看，江漢油田房價一直處于上游企業(yè)最低水平，房價相對較低，也是導致油田職工購房踴躍，住房供不應求的原因之一。

2）從成本看，由于開發(fā)成本逐年上漲，導致了房價快速上揚。從2010年至今，由于管理局投入逐年減少，所有配套項目費用均攤入房價中，致使房價逐年攀升。其中，2009年到2010年房價增幅較大，達到33%。局投資部分取消后，房價增加了407元／m2。而從2010開始，房價的漲幅均保持在10% 左右，增長平穩(wěn)。

3）從需求看，油田已婚無房、搬遷安置及改善性購買拉動了住房需求。從1996年油田啟動大規(guī)模經濟適用房建設以來，共建集資住房21 281套，建筑總面積207.6萬m2。近年來，盡管每年以1 000套以上建設規(guī)模加大住房建設力度，仍難以滿足需要。為此，油田陸續(xù)出臺了各種政策加以限購，某種程度上制約了油田住房建設良性發(fā)展，負面效應顯而易見。一是因限購導致部分職工放棄油田購房而轉向外地或者周邊城市；二是造成了一部人鉆政策空子，以假離婚或倒賣分房指標等形式騙購。

4）各種原因導致油田房地產下行壓力加大。一方面，隨著管理局建設森林礦區(qū)步伐的加快，油田作為后方生活基地已成為宜居宜業(yè)的家園，加上便捷的交通，職工在油田購房熱情高漲；另一方面，隨著油田部分單位遷移武漢，以及近年接納高校畢業(yè)生減少，造成了油田房地產陷入發(fā)展后勁不足的局面。

3 現(xiàn)階段江漢油田房地產開發(fā)存在的主要問題

盡管江漢油田房地產發(fā)展取得了驕人成績，但也存在一些問題制約了其房地產繼續(xù)向前發(fā)展，亟須解決。

3.1 建房用地緊張

1）目前新征土地面臨極大挑戰(zhàn)。近年來，國家土地政策趨嚴，征地辦理工作異常復雜繁瑣，與地方政府協(xié)調工作量逐年加大。潛江市正在加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化“三化”進程，建設用地的剛性需求和用地指標嚴重不足，批給油田的建設用地十分有限。

2）存量生活用地涉及拆遷及補償問題，可利用土地十分有限。存量土地的搬遷或拆遷因種種原因往后拖延，是存量土地利用效率低下的最主要原因，特別是拆遷時間的不確定性對建房速度影響極為明顯，甚至還會影響小區(qū)的后期整體規(guī)劃。因此，存量土地的利用效率，基本取決于搬遷能否如期完成。

3.2 房價控制的壓力加大

3.2.1 房價構成

集資房的資金來源主要為自籌資金，由住戶承擔，少部分由管理局計劃資金解決。房價構成包含：主體建造成本（含人工費、材料費）、系統(tǒng)配套項目成本、工程變更簽證、土地及拆遷補償、設計費、勘察費、監(jiān)理費、印花稅、維修基金、營業(yè)稅及附加等。其中，主體建造成本占住房總價的68.31%，系統(tǒng)配套成本占14.20%，土地征地成本占7.73%，各項稅金占5.58%，其他為4.18%。3.2.2 房價上漲的主要因素

1）人工費大幅調增。根據(jù)鄂建文〔2011〕80號《關于調整我省現(xiàn)行建設工程計價依據(jù)定額人工費單價的通知》規(guī)定，定額人工費大幅調整。因人工費上漲預計預售房價中的主體建造成本費用將增加45.70元／m2。同樣，人工費提高，配套部分的成本也隨之攀升。

2）材料價格的大幅上揚。材料費占住宅建設工程成本的70%，材料價格的上揚對工程成本影響極大。近幾年，地方建筑材料囿于地域和資源，出廠價格不斷走高，加之材料的運輸成本上升較快，建房主材如鋼筋、水泥、混凝土磚、黃砂、碎石等價格不斷攀升，工程成本水漲船高。

3.2.3 房價控制壓力繼續(xù)加大

地方建筑材料受地域和運輸半徑影響，公路限載、油價、資源開采量等因素影響供應，造成價格波動；人工方面，因農忙出現(xiàn)季節(jié)性缺工現(xiàn)象比較突出；另外，近年來油田對新建小區(qū)住宅品質要求高，配套功能全面提檔升級，房價控制的難度逐年加大。

3.3 住房結構性矛盾突出

住房供給不足的現(xiàn)狀導致新婚無房的剛性需求與改善性住房需求矛盾突出，兩種需求難以平衡。剛性需求的職工往往要求經濟上能夠承受，以經濟性戶型為主；而改善性需求則對環(huán)境、面積、結構、配套等有較高要求，傾向于高標準住房需求。

3.4 油田房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題凸顯

1）專業(yè)化公司重組改制后，較大一部分有潛在購房需求的職工會放棄在油田購房，導致潛在需求不足。

2）潛江新城區(qū)建設加快拓展步伐，特別是毗鄰潛江的五七地區(qū)，地方開發(fā)樓盤會吸引油田潛在購房者。地方房企強行滲透，對油田房地產形成沖擊。

3）油田當前房地產生存發(fā)展受國家相關政策制約?！督ㄖā分袑Τ邪l(fā)包的相關規(guī)定，以及集資建房是以經濟適用房用地指標上報審批的，集資房面積超過了經濟適用房面積限制，這與油田當前以改善居住為前提相抵觸。

4 措施和建議

1）在繼續(xù)保持現(xiàn)有房價基礎上，不斷提高住宅品質、完善系統(tǒng)配套，建設油田職工滿意的放心房、民心房、舒心房；進一步強化項目預算管理，加大招標工作力度，著力實施框架采購協(xié)議；抓緊在建工程和新開工項目建設，在控制造價、保證質量的前提下，搶抓工程進度，狠抓安全管理，強化目標責任落實，努力多建房，建好房，盡可能地滿足職工對住房的需求。

2）認真謀劃建設項目用地工作。一方面是與社區(qū)協(xié)調，充分利用好生活存量土地；另一方面是繼續(xù)向潛江市人民政府相關部門提出征地申請，確保近三年每年以不少于1 000套住宅的用地需要。

3）為緩解油田職工住房需求緊張局面，在推進集資房建設的同時，著手開展油田限價商品房的前期調研、方案論證等準備工作。在得到管理局批準的前提下，力爭年內能夠付諸實施。

4）著力為油田改善性住房需求創(chuàng)造條件。在廣泛調研基礎上，在相對成熟區(qū)域建設小高層住宅，提高住宅品質，完善配套功能，增加舒適度，滿足油田職工對改善性住房需求。

5）融入潛江新城區(qū)規(guī)劃，以五七地區(qū)為中心和突破口，重新調整油田區(qū)域房價，把五七地區(qū)打造成為連接新城區(qū)的橋梁和紐帶，輻射和帶動油田其它地區(qū)房地產快速發(fā)展。

［1］江漢油田年鑒編纂委員會，江漢油田年鑒［M］.北京：社會科學文獻出版社，2011：219.