大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動及模式探討

浙江財經(jīng)學(xué)院東方學(xué)院 張旭

大城市近郊區(qū)由于交通方便，利于郊游，適合度假休閑等優(yōu)點推動了旅游房地產(chǎn)的進入，同時旅游房地產(chǎn)的發(fā)展又滿足了大城市居住人口的需求，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進城市農(nóng)村體系流動。同時也為城市居民的休閑生活提供活動、居住場所。而大城市近郊區(qū)往往由于資源優(yōu)勢而建立的景區(qū)即可供城市居民和農(nóng)村居民實現(xiàn)景區(qū)資源共享，合理的引入旅游房地產(chǎn)更可提高居民生活水平，同時實現(xiàn)資源共享，從而成為城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展的新型模式，為城市發(fā)展提供新的參考模式。

1 相關(guān)概念

大城市近郊景區(qū)是指在城市近郊區(qū)或是城市邊緣地帶建設(shè)的景區(qū)，在城市發(fā)展過程中，在城市與鄉(xiāng)村中間存在著中間地帶，靠近城市附近成為城市近郊區(qū)，近郊區(qū)往往存在著交通相對便利，資源保存相對城市優(yōu)良，生態(tài)植被等破壞較城市相對少，因而公園、自然風(fēng)景區(qū)等開發(fā)較多，同時由于城市需要的公園用地受到限制，因此向郊區(qū)等地發(fā)展公園用地、景區(qū)用地，以供城市和鄉(xiāng)村居民等前來游覽、休閑、休憩等場所[1]。

旅游房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)主要以旅游、度假、休閑、養(yǎng)老等為目的的房地產(chǎn)產(chǎn)物，是基于旅游產(chǎn)業(yè)下開發(fā)的房地產(chǎn)模式，通過以旅游的方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)[2]。并通過房地產(chǎn)的開發(fā)，將旅游功能容納于房地產(chǎn)概念中，實現(xiàn)兩者統(tǒng)一，即實現(xiàn)了消費者的旅游消費、居住等需求，同時也解決了消費者旅游功能[3]。

2 大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動過程及模式探討

在城市發(fā)展過程中，由于土地、自然資源的缺少，大城市近郊區(qū)往往成了重要的后備發(fā)展，大城市近郊區(qū)的合理發(fā)展既緩解了城市發(fā)展土地、資源等方面的壓力，同時也是實現(xiàn)城市農(nóng)村一體化的重要戰(zhàn)略地。

本文通過以杭州西溪濕地與周邊房地產(chǎn)開發(fā)過程為例，對大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動過程及開發(fā)模式進行探討。

2.1 基本概括

杭州市西溪濕地景區(qū)位于杭州市西部近郊區(qū)，是杭州市市區(qū)與余杭區(qū)的結(jié)合處，其風(fēng)景秀麗，生態(tài)環(huán)境好，是杭州城郊重要濕地公園，也成為了杭州市城區(qū)的重要生態(tài)公園。

隨著杭州市西溪濕地公園的開發(fā)，周邊的房產(chǎn)也隨著西溪濕地景區(qū)的旅游度假需求同時開發(fā)了不少的房地產(chǎn)業(yè)，如新開發(fā)的萬科西溪蝶園、西溪·玫瑰、錢江西溪和景、國恒·西溪公館等都成為了西溪板塊中赤手可熱的樓盤，且樓盤均價高于附近地區(qū)的樓盤價。尤其是在西溪濕地近距離的別墅、度假村，更是價高一籌。隨著西溪濕地的發(fā)展，西溪板塊的旅游房地產(chǎn)業(yè)也迎來了發(fā)展期，西溪板塊人氣的聚集也為西溪濕地的發(fā)展及繁榮提供了資源渠道。

2.2 互動過程

杭州西溪濕地與周邊房地產(chǎn)的發(fā)展也正是大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動的過程，隨著西溪濕地的發(fā)展，杭州周邊房地產(chǎn)的發(fā)展也使前來西溪濕地及杭州度假的游客增多，尤其是來西溪濕地度假的游客較之以往更為增多。

2.2.1 空間合理布局

西溪濕地位于杭州市城市近郊區(qū)，與杭州市余杭區(qū)相結(jié)合，離杭州市武林門16公里，離西湖5公里，西溪濕地總面積約為60公里，同時西溪板塊在不斷地延伸，因此，西溪濕地也成為了杭州市除西湖之外第二景區(qū)，由于平常西湖市民較多，而很多市民會選擇去西溪慢生活區(qū)塊或是西溪濕地博物館中來度過節(jié)假日。

杭州西溪濕地離繞城高速、杭瑞高速留下出口1.3公里，在杭州市橫向主干道天目山路和文二西路之間，位于杭州市汽車西站附近，交通便利，且與西湖景區(qū)相距較近，利于游客前來旅游。西溪板塊由于交通方便，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因此，旅游房產(chǎn)的升值較快，旅游房地產(chǎn)開發(fā)也較快。

整個西溪板塊由于自然風(fēng)光資源優(yōu)越，交通方便，因此該塊布局主要以旅游、居住為主。合理的布局為整個杭州市西溪板塊帶來了發(fā)展，也增加了該板塊的經(jīng)濟、社會、自然的快速增長，也形成了宜居、宜游、宜閑的可持續(xù)發(fā)展地塊。

2.2.2 景區(qū)與旅游房地產(chǎn)資源整合

隨著西溪濕地景區(qū)的開發(fā)，伴隨著到西溪濕地來旅游的游客居住、購物的需求，西溪濕地景區(qū)內(nèi)的吃、住、購物、娛樂的需求增加，因此，西溪濕地周邊的居民為滿足游客的需求而開始的農(nóng)家樂，西溪度假村等一系例的發(fā)展，這些資源通過相互整合，實現(xiàn)了城市近景區(qū)與房地產(chǎn)的互惠互利。

房地產(chǎn)周邊的環(huán)境也影響到樓盤的銷售，由于西溪濕地生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通相對便利，因此成了城市居民相對選擇的地塊。且西溪濕地邊上地塊由于離城市中心有一定距離，交通擁堵等問題較少，去市中心交通相對方便，因此成了周邊居民的首選。西溪濕地的生態(tài)環(huán)境適合居住、生活、休閑、游憩，也為游客、居民等帶來了更多選擇，因此，其周邊的樓盤開發(fā)也正是針對游客的休閑、養(yǎng)生等需求，而建設(shè)在西溪濕地邊上，享受西溪濕地景區(qū)的自然風(fēng)光，生態(tài)人文風(fēng)光。

資源的相互整合使得西溪濕地與周邊地塊的資源實現(xiàn)了合理的利用，在一定程度上避免了資源的浪費，通過利用自然地塊，實現(xiàn)了適合當(dāng)代城市需求的房地產(chǎn)，緩解了城市的資源緊張狀況，在一定程度上節(jié)約了能源，為實現(xiàn)杭州市低碳城市作出了相應(yīng)的貢獻。

2.2.3 景區(qū)與旅游房地產(chǎn)品牌效應(yīng)

景區(qū)的品牌效應(yīng)對房產(chǎn)的開發(fā)和銷售有著很重要的推動作用，而房地產(chǎn)與景區(qū)形成區(qū)塊品牌也為當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展帶來了積極效應(yīng)。房地產(chǎn)依托著景區(qū)而有了更好的發(fā)展，江景房、湖景房正是依托著良好的自然風(fēng)光資源而發(fā)展的結(jié)果。

杭州著名景區(qū)西湖及西湖周邊地塊的樓盤是個很好的例子，兩者形成相互品牌，西湖板塊的樓盤均價更是比市中心的樓盤價格高出將近一倍，且旅游房地產(chǎn)發(fā)展的更為良好，如度假村等吸引了很多投資者前來建設(shè)，也吸引了很多游客來度假、旅游、消費，帶動了整個杭州的發(fā)展。

西溪濕地周邊樓盤則大多是采用了西溪兩字，和西溪濕地的景區(qū)品牌結(jié)合起來，如新開發(fā)的萬科西溪蝶園、西溪·玫瑰、錢江西溪和景、國恒·西溪公館還有原來的西溪名園、西溪花園紫竹苑、世紀(jì)西溪別墅等都形成了相應(yīng)的品牌體系，依托了西溪濕地景觀，構(gòu)建了良好房地產(chǎn)視角，為房地產(chǎn)樓盤增值，為樓盤銷售價格增加籌碼。

2.3 開發(fā)模式

大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動過程推進了城市的發(fā)展，解決了城市土地問題，但在景區(qū)與旅游房地產(chǎn)模式開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)注意以下問題。

2.3.1 合理規(guī)劃布局，找準(zhǔn)定位需求

對城市布局進行合理安排，尤其是近郊區(qū)的空間進行合理布局，對已有的景區(qū)周邊地塊進行評估，看是否符合旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，如果周邊地塊土質(zhì)、交通等問題不適合居住區(qū)塊發(fā)展，不應(yīng)該硬性大塊發(fā)展居住空間和旅游房地產(chǎn)。近郊區(qū)景區(qū)往往包括了自然景區(qū)和人文景區(qū)，居住空間適宜在自然景區(qū)附近建設(shè)，但同時也應(yīng)完善景區(qū)與旅游房地產(chǎn)周邊的一系列服務(wù)配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校等，完善該地區(qū)的城市功能需求。

同時在旅游房地產(chǎn)的定位過程中，應(yīng)當(dāng)針對近郊區(qū)居民、城鄉(xiāng)居民及市場需求，開發(fā)房地產(chǎn)，有些城市近郊區(qū)適合度假，風(fēng)光無限好，因此可以建設(shè)相關(guān)的度假村。有些地方適合養(yǎng)生，因此旅游房地產(chǎn)可以針對養(yǎng)生、養(yǎng)老、健身等一系例旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。通過合理的市場定位，結(jié)合近郊景區(qū)的景觀，通過相關(guān)開發(fā)，實現(xiàn)城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)的相互發(fā)展。

2.3.2 近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)資源整合

資源整合在一個體系的發(fā)展中尤為重要，合理的資源整合和分布決定了資源的合理利用，可以增加資源使用時間，也可以解決運輸上的能源浪費。人類正是在此過程中發(fā)展，城市隨著有水的地方而發(fā)展，其一是解決水的問題，其二是利用水實現(xiàn)經(jīng)濟貿(mào)易。

而城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)如同城市與水的關(guān)系，當(dāng)今社會，自然資源緊缺，自然生態(tài)遭受嚴(yán)重破壞，城市生態(tài)體系受到嚴(yán)重影響，近郊景區(qū)作為調(diào)節(jié)城市生態(tài)功能的重要載體，通過與旅游房地產(chǎn)的結(jié)合，實現(xiàn)了局部生態(tài)體系的運作，同時也滿足了城市居民追求自然的生態(tài)愿望。通過對景區(qū)生態(tài)自然資源與旅游房地產(chǎn)居住、購物、消費等資源相結(jié)合，通過對旅游房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進行對景區(qū)的維護，節(jié)約人力資源，同時豐富景區(qū)的多樣性功能，豐富旅游過程，同時也是實現(xiàn)居住區(qū)宜游、宜住等功能。

2.3.3 建立品牌效益、深化旅游內(nèi)涵

在景區(qū)與旅游房地產(chǎn)相互開發(fā)的過程中，應(yīng)當(dāng)注重品牌效應(yīng)。在市場發(fā)展的規(guī)律下，大多數(shù)市民對景區(qū)的發(fā)展還是注重品牌的，如十大美麗城市，十大經(jīng)典旅游點等等。如西湖景區(qū)，其周邊的旅游房地產(chǎn)的發(fā)展及經(jīng)營過程隨著西湖景區(qū)品牌的建立而有了更好的發(fā)展，同時也是對景區(qū)宣傳的一個更好過程，通過旅游、購物來實現(xiàn)景區(qū)的功能，來體現(xiàn)作為西湖品牌過程中的一個細節(jié)。因此在近郊景區(qū)的發(fā)展通常應(yīng)對景區(qū)的開發(fā)進行宣傳，并建立相關(guān)品牌，豐富旅游產(chǎn)品，通過旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的環(huán)境、功能等實現(xiàn)旅游的吃、住、喝、玩等功能。

深化旅游內(nèi)涵，豐富旅游產(chǎn)品，在旅游產(chǎn)品的多樣化上、個性化、特色化上深入發(fā)展，將其旅游文化內(nèi)涵、地區(qū)文化內(nèi)涵深入到旅游房地產(chǎn)開發(fā)中，通過旅游房地產(chǎn)發(fā)展實現(xiàn)大景區(qū)的旅游功能，完善其吃、住、游、玩、購物等旅游過程，同時通過居住過程中體會游玩樂趣。

2.3.4 體現(xiàn)以人為本、注重生態(tài)可持續(xù)發(fā)展

在景區(qū)及旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)以人為本，并注重生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。由于城市對環(huán)境的破壞開始延伸，因此對近郊區(qū)的自然生態(tài)也開始逐漸的破壞，在城市發(fā)展中不可避免地造成了環(huán)境的一定損壞，因此在近郊區(qū)的開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)注意對自然生態(tài)環(huán)境的保護。

開發(fā)過程中減少人為破壞，保留自然中的環(huán)境，對局部破壞地區(qū)進行復(fù)綠，使人口、建筑等在生態(tài)體系可承受范圍內(nèi)，反對全部建設(shè)旅游房地產(chǎn)，控制旅游房地產(chǎn)的建設(shè)面積。控制建筑容積率和增加旅游房地產(chǎn)中的綠地率，使用生態(tài)節(jié)能的建筑材質(zhì)等都是對景區(qū)與旅游房地產(chǎn)的生態(tài)可持續(xù)發(fā)展做出相應(yīng)貢獻。

3 結(jié)語

大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動及開發(fā)對城市近郊區(qū)的發(fā)展提供了新的發(fā)展模式，為現(xiàn)有城市土地、資源等問題提出了相關(guān)解決方案，帶動了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，為城市、鄉(xiāng)村居民提供了宜居、宜游、宜閑、宜美的生活方式，提高了居民的生活品質(zhì)，同時也帶動了該區(qū)塊居民的經(jīng)濟收入，實現(xiàn)了資源合理利用，形成經(jīng)濟、社會、自然可持續(xù)發(fā)展體系。

本文以杭州市西溪濕地景區(qū)為例，通過對西溪濕地景區(qū)與周邊旅游房地產(chǎn)為例，分析了西溪濕地與周邊旅游房地產(chǎn)空間合理布局，其景區(qū)與旅游房地產(chǎn)資源整合、并構(gòu)建了景區(qū)與旅游房地產(chǎn)品牌效應(yīng)等互動過程，總結(jié)了大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式中應(yīng)注意合理規(guī)劃布局，找準(zhǔn)定位需求；近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)資源整合；建立品牌效應(yīng)、深化旅游內(nèi)涵；體現(xiàn)以人為本、注重生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。

[1] 吳必虎.區(qū)域旅游規(guī)劃原理[M].中國旅游出版社,2001.

[2] 鄒統(tǒng)釬.中國旅游景區(qū)管理模式研究[M].南開大學(xué)出版社,2006.

[3] 丁名申,錢平雷.旅游房地產(chǎn)學(xué)[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2004.