淺議房地產(chǎn)土建工程施工進度的控制與管理措施

張仲昳

（浙江清源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 杭州 310008）

1 房地產(chǎn)土建工程施工進度控制與管理的主要內(nèi)容

1.1 編制施工進度控制細則

房地產(chǎn)土建工程施工進度控制工作細則是由進度控制部門編制的，該部門隸屬于項目監(jiān)理班子，由建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃負責指導工作，作為一種監(jiān)理業(yè)務(wù)文件更具有操作性和實施性。概括起來，其主要內(nèi)容包括：施工進度控制的深度和主要工作內(nèi)容；施工進度控制目標分解圖；各項工作的流程及時間安排；進度控制人員的職責分工；進度控制的具體措施（包括技術(shù)措施、組織措施、合同措施和經(jīng)濟措施等）；進度控制的方法（數(shù)據(jù)采集方式、進度檢查周期、統(tǒng)計分析方法和進度報表格式等）；施工進度控制風險分析和目標實現(xiàn)等。

1.2 編制施工進度計劃

為了確保能按期完成建設(shè)工程的施工任務(wù)，承包單位制定的施工進度計劃必須提交監(jiān)理工程師審核。對于大型建設(shè)工程來說，通常具有施工工期長、單位工程較多等特點，如果缺乏一個總承包單位對全部工程負責，卻又采取分期分批發(fā)包時，施工總進度計劃就需要由監(jiān)理工程師編制；如果建設(shè)工程是由若干個承包單位共同承包的話，施工總進度計劃也有必要由監(jiān)理工程師負責編制。當建設(shè)工程有總承包單位時，其施工總進度計劃只需提交監(jiān)理工程師進行審核即可。而對于單位工程施工進度計劃來說，監(jiān)理工程師不需要進行編制，只需負責審核工作即可。

1.3 審核施工進度計劃

概括來說，施工進度計劃審核的主要內(nèi)容包括：是否以工程項目建設(shè)總進度計劃中分目標和總目標的要求為依據(jù)安排進度，并與施工合同中規(guī)定的開工、竣工日期相符合；是否遺漏了施工總進度計劃中的項目，分期施工是否滿足配套動用的要求和分批動用的需要；是否根據(jù)施工工藝的要求進行安排施工順序。生產(chǎn)要素的供應(yīng)計劃包括材料、勞動力、構(gòu)配件、施工機具、設(shè)備及水、電等是否能確保施工進度計劃的實現(xiàn)，計劃供應(yīng)能否在需求高峰期得到滿足、供應(yīng)是否均衡；在施工進度計劃中能否合理明確地安排業(yè)主負責提供的施工條件（包括施工圖紙、資金、采供的物資、施工場地等），是否有造成因業(yè)主違約而導致工程延期和費用索賠的可能存在。

2 房地產(chǎn)土建工程施工進度控制與管理的主要措施

2.1 組織措施

項目管理的組織是項目管理的目標，能否實現(xiàn)目標取決于項目管理的組織工作能否做好。所謂進度控制的組織措施，是指合理安排各層次的進度控制人員、工作責任和具體任務(wù)；建立組織系統(tǒng)，實現(xiàn)進度控制；進行項目分解，建立控制目標體系，按照合同結(jié)構(gòu)、進展階段或施工項目的結(jié)構(gòu)等分別對各自的進度目標進行確定；對進度控制工作制度進行確定，如方法、檢查時間、參加人員、協(xié)調(diào)會議時間；預測和分析影響進度的因素。質(zhì)量的創(chuàng)造者及進行施工生產(chǎn)的主體是人。因此，應(yīng)以人為核心進行質(zhì)量控制，調(diào)動人的創(chuàng)造性和積極性，把人作為控制的動力，樹立質(zhì)量第一的觀念，增加人的責任感。

2.2 技術(shù)措施

技術(shù)措施主要采取加快施工進度的技術(shù)方法。技術(shù)措施涉及對實現(xiàn)進度目標的設(shè)計技術(shù)和施工技術(shù)的選用。為實現(xiàn)進度目標，不但應(yīng)進行進度控制，還應(yīng)注意分析影響工程進度的風險，并在分析的基礎(chǔ)上采取風險管理措施，以減少進度失控的風險量。常見的影響工程進度的風險，如組織風險、管理風險、合同風險、資源(人力、物力和財力)風險、技術(shù)風險等。一個施工項目可分成若干道工序，每一個流水段都要經(jīng)過相同的若干道工序，每道工序在各個流水段上的施工時間又不完全相同，如何選擇合理的流水順序，就是合理安排工期的關(guān)鍵問題。因為由施工工藝決定的工作順序是不可改變的，但哪個流水段在先，哪個流水段在后的流水順序是可以改變的，不同的流水順序?qū)е驴偣て诘牟煌枰页鲎顑?yōu)排序方案。

3 案例分析

某小區(qū)包含九個組團，其中一個組團占地面積為37255平方米，建筑面積49500平方米，建筑密度33%，建筑容積率1.31，另外還有240個停車位。該組團包括12棟多層住宅，1棟會所和1棟地下車庫。成都一家設(shè)計院負責該建筑的規(guī)劃設(shè)計，采用徽派民居建筑風格。該小區(qū)于2009年9月20日開工，原計劃2010年10月20日竣工，實際于2010年12月20日竣工，比預期完工時間晚了61天。

經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)影響本工程項目進度的因素歸納起來主要包括：（1）設(shè)計圖紙變更，該小區(qū)一開始是委托南方某設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計的，結(jié)果導致設(shè)計圖紙時未能考慮北方的日照間距要求，再加上采光和采暖等方面的設(shè)計與北方實際情況不符，因此被迫更改原工程計劃，拖延了工期。（2）設(shè)計、施工采用的工藝和技術(shù)。在一些節(jié)點施工時，由于采用的是徽派民居的建筑設(shè)計風格，因此很難招到符合施工技術(shù)要求的工匠，不得不重新招聘外地工匠，嚴重地影響了工期。（3）各道工序和專業(yè)的交接。在完成主體施工后，由于各裝修及安裝隊伍的工序交接不清，彼此相互影響，導致施工質(zhì)量和工期受到很大影響。

結(jié)合工程實際情況，經(jīng)過分析對比得出結(jié)論：施工工序和專業(yè)的交接是影響進度的直接因素；設(shè)計和施工采用的工藝和技術(shù)是影響進度的重要因素；設(shè)計圖紙變更是影響進度的決定性因素。綜合以上分析，影響本工程進度的主要因素是設(shè)計圖紙變更、設(shè)計和設(shè)計施工采用的工藝、各道工序和專業(yè)的交接。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)土建工程施工進度的控制與管理是極其重要的。房地產(chǎn)土建公司應(yīng)該重視進度目標的確定，全面分析和評估影響進度的多種因素，在此基礎(chǔ)上才能編制出切實可行的進度計劃，并在執(zhí)行過程中采取適當?shù)墓芾泶胧?，從而確保項目工期目標的實現(xiàn)。

[1]王婷.淺談房地產(chǎn)項目的進度管理[J].商場現(xiàn)代化，2010，（05）.

[2]李櫻楠.土建工程施工進度控制研究[J].科技資訊，2010，（14）.