商品房的施工過程管理

邵振朋

（深圳市東都市政工程有限公司，廣東 深圳 518000）

1 商品房施工的特點(diǎn)與內(nèi)容

1.1 商品房的施工特點(diǎn)

商品房的施工主要有科學(xué)技術(shù)、勞動(dòng)力、機(jī)械設(shè)備、資金和材料等等這些要素組成，它們隨著商品房的施工不斷的交互流動(dòng)。這些要素有密切的相關(guān)性、集合性、環(huán)境適應(yīng)性和目的性，這就需要組織者要進(jìn)行很好的交差作業(yè)、平行作業(yè)以及流水作業(yè)，使得這些生產(chǎn)要素按照固定的順序、比例以及數(shù)量進(jìn)行科學(xué)的投入。充分利用最佳的空間、時(shí)間合理的配置、優(yōu)化、保證施工全過程的均衡性。使施工過程取得科學(xué)的、全面的、系統(tǒng)的管理。

1.2 商品房施工過程管理的內(nèi)容

（1）商品房的施工施工組織設(shè)計(jì)要進(jìn)行合理的、認(rèn)真的、科學(xué)的編制。適量的、適時(shí)的、對生產(chǎn)要素進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化以滿足施工過程的需要。施工組織設(shè)計(jì)是一個(gè)具有組織、經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)綜合性設(shè)計(jì)文件，是針對于施工過程從擬建工程、施工準(zhǔn)備到施工完成的一份戰(zhàn)略性指導(dǎo)文件。要想進(jìn)行科學(xué)的組織施工，有計(jì)劃的開展各項(xiàng)施工項(xiàng)目管理，建立正常的施工程序。就必須做好準(zhǔn)備工作，對生產(chǎn)要素進(jìn)行合理的科學(xué)的優(yōu)化組合，進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)管理，充分利用高效的、合理的資源，協(xié)調(diào)好工種、時(shí)間、空間、物資等等各種相互之間的關(guān)系，使得商品房工程能夠按期的完成，取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）商品房施工過程中要建立各項(xiàng)管理制度，組合合理的、有經(jīng)驗(yàn)的管理責(zé)任者，建立崗位責(zé)任制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題能夠及時(shí)解決，根據(jù)當(dāng)?shù)氐拿袼住⑺牡刭|(zhì)、工程的基本狀況、以及合同工期等等，收集有關(guān)的資料，進(jìn)行合理的科學(xué)的研究。進(jìn)而提高工程管理的綜合效益，保證整個(gè)工程的整體優(yōu)化。

（3）在完善各種法律、法規(guī)的規(guī)范下，熟悉圖紙，打好商品房施工過程現(xiàn)場工程的基礎(chǔ)。商品房施工過程的管理者、技術(shù)人員要組織施工、建設(shè)以及設(shè)計(jì)單位對圖紙進(jìn)行預(yù)審、會(huì)審。對地下室、主體結(jié)構(gòu)、施工現(xiàn)場、施工物資、施工隊(duì)伍的準(zhǔn)備情況要有充分的了解和掌控。以確保商品房工程質(zhì)量和工期的最好實(shí)現(xiàn)。

2 商品房施工過程中的質(zhì)量確保措施

2.1 提高質(zhì)量保證意識(shí)

要加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，重視提高施工人員的質(zhì)量素質(zhì)和道德品質(zhì)，商品房工程管理中商品房的質(zhì)量問題也是商品房施工過程中很突出的問題。因此，有一個(gè)高素質(zhì)的管理隊(duì)伍是商品房施工過程中不可缺少的基礎(chǔ)。這就要求管理人員和施工人員的素質(zhì)、管理才能、控制力、決策力、管理能力等等必須要涵蓋整個(gè)施工過程。工程的優(yōu)劣、質(zhì)量的高低直接由這些因素所決定，所以要嚴(yán)格提高施工人員的素質(zhì)和道德品質(zhì)。而就現(xiàn)在的很多情況而言，很多施工單位的施工人員技術(shù)不過關(guān)，技術(shù)相對來說比較薄弱，對一些基本的常識(shí)還太不清楚了解。如：對鋼筋和混凝土的制作、施工縫的留置、水灰的配比控制、檢測標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范等等，在不太清楚了解的狀況下，就倉促上崗，這就直接導(dǎo)致了商品房工程的質(zhì)量問題出現(xiàn)，因此，必須要把質(zhì)量明確責(zé)任、落實(shí)到人，才能確保商品房工程的質(zhì)量。

2.2 改進(jìn)完善商品房的施工單位自身的質(zhì)保體系

商品房施工單位要不斷完善改進(jìn)自身的質(zhì)保體系。在施工過程中，施工單位的為了自身的經(jīng)濟(jì)利益偷工減料、不規(guī)范作業(yè)往往導(dǎo)致了商品房的工程質(zhì)量的不合格，不但危害了住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，也危害了商品房的結(jié)構(gòu)安全。例如：浴室和衛(wèi)生間的地面滴水、積水；墻面窄鼓、起皮、開裂使得房屋滲漏等等。不斷的改進(jìn)施工單位的質(zhì)保體系是確保工程質(zhì)量的必要措施。施工單位要從任務(wù)承接、實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)、施工生產(chǎn)、材料采購、回訪用戶等等多個(gè)方面進(jìn)行必要的改進(jìn)和完善質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)，使得質(zhì)量體系能夠有效的運(yùn)行，嚴(yán)格控制商品房的質(zhì)量，才能確保商品房的質(zhì)量不出現(xiàn)任何問題。

3 常見商品房施工管理過程中的問題及控制措施

（1）商品房施工過程中環(huán)境污染是個(gè)比較常見的問題。它主要包括噪音污染和建筑垃圾污染。在施工過程中的廢棄建筑材料、渣土和對水體的污染，都威脅到了周邊群眾的生活和生命安全。這就需要施工單位制定一套嚴(yán)格地建筑廢料、垃圾的處理流程，要有確切的獎(jiǎng)罰制度和措施，要及時(shí)的定點(diǎn)的清理垃圾，避免給人民群眾的生活造成更大的危害。其次要采取先進(jìn)的施工技術(shù)，改進(jìn)施工作業(yè)的設(shè)備，以減少噪音的產(chǎn)生，盡量減少對周邊居民的聲音污染。商品房施工過程中會(huì)產(chǎn)生很多的灰塵，要及時(shí)清理施工設(shè)備，安裝除塵器，通過加強(qiáng)各方面的協(xié)調(diào)和管理，提高工程的質(zhì)量。

（2） 商品房的施工過程中往往有尺寸、軸線、標(biāo)高、平整度、地皮起沙、裂縫、滲漏等等諸多問題，施工中不規(guī)范作業(yè)、偷工減料、技術(shù)素質(zhì)差、施工人員未經(jīng)過培訓(xùn)上崗，對于質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，現(xiàn)場管理能虛作假，使得工程技術(shù)含量偏低，沒有對工程管理進(jìn)行有效的監(jiān)督。基于此種原因，現(xiàn)場管理必須要組織一定的管理、協(xié)調(diào)以及人際交往能力的有素質(zhì)、有高技術(shù)的團(tuán)隊(duì)，擔(dān)負(fù)施工階段的施工現(xiàn)場的管理工作。在施工過程中嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。嚴(yán)格按照國家規(guī)范、設(shè)計(jì)圖紙以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工。

4 商品房施工過程中的房建施工

（1）在施工之前，技術(shù)人員要對圖紙進(jìn)行審核，編制有效的施工方案，對建筑材料進(jìn)行試驗(yàn)檢測，執(zhí)行有關(guān)的安全、質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。按照結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)圖、水電、圖集等，清晰設(shè)計(jì)思路，找出圖紙中的缺點(diǎn)，為施工做好充分的準(zhǔn)備工作，完成審批審核手續(xù)。

（2）在商品房工程簽訂合同后編制實(shí)施性施工設(shè)計(jì)，對工期、質(zhì)量、成本、安全要認(rèn)真確保執(zhí)行。一般參加的有物資部、工程部、技術(shù)部、總工程師。按照內(nèi)部討論、公司審批、總監(jiān)審批、建設(shè)單位審批四個(gè)基本步驟來進(jìn)行施工。

（3）充分了解簽訂合同，明確商品房的施工內(nèi)容、范圍、質(zhì)量工期、結(jié)算辦法、地方要求，熟悉監(jiān)理、甲方管理人員的基本情況，以及工作流程，驗(yàn)收流程、資料歸檔等等，認(rèn)真做好工程各個(gè)方面的工作要求。

（4）商品房工程的交底工作，要做好分項(xiàng)工程技術(shù)、編制專項(xiàng)方案的交底。對主要機(jī)具、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工準(zhǔn)備、操作工藝等要做書面交底，認(rèn)真履行交接手續(xù)，及時(shí)歸檔。保證商品房工程工藝落實(shí)到現(xiàn)場操作人員手中。

（5）對于商品房施工過程中發(fā)現(xiàn)的問題，能夠及時(shí)的與監(jiān)理單位、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，及時(shí)變更工程，及時(shí)的解決施工中的技術(shù)問題。使得商品房的施工能夠正常進(jìn)展。

（6）要做好商品房工程的測量工作，如基槽防線、垂直度、變形觀測、標(biāo)高測量、樓層平面防線等。要和業(yè)主進(jìn)行很好的溝通，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交監(jiān)理工程師和業(yè)主審批。認(rèn)真做好工程的實(shí)驗(yàn)工作，才能確保商品房工程施工的有條不紊進(jìn)展。

（7）對于結(jié)構(gòu)安全的試件、試塊以及材料要到現(xiàn)場進(jìn)行取樣，送到有見證檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行檢測。認(rèn)真做好商品房施工技術(shù)的資料工作，對商品房的工程技術(shù)資料實(shí)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)以及管理工作。

（8）商品房工程竣工后，要認(rèn)真協(xié)助建設(shè)單位做好備案工作、技術(shù)材料整理歸檔工作、繪制竣工圖、做好工程總結(jié)、結(jié)算工作等等，為審計(jì)提供充足的依據(jù)。

（9）商品房施工工程是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要施工單位和管理人員綜合治理常抓不懈。在施工過程中，要逐步完善各項(xiàng)安全管理制度，設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)，配置專職管理人員，建立安全生產(chǎn)機(jī)制，加強(qiáng)施工安全系數(shù)，只有這樣，商品房的施工過程管理才會(huì)有提高。

5 總結(jié)

綜合以上的分析，做好商品房的施工過程管理是對商品房施工過程中施工工藝的一項(xiàng)有力的保障，加強(qiáng)商品房施工管理對工程施工安全性，提高工程質(zhì)量具有重大的意義。只有進(jìn)行有效的科學(xué)的商品房施工管理，才能真正的實(shí)現(xiàn)商品房施工過程管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

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[3]江見鯨.建筑工程管理與實(shí)務(wù)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.