房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策研究

李 煌

（浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 杭州 310000）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)，通過一些理論、方法或者手段，經(jīng)過某些程序，進(jìn)行投資的研究論證，最終找出房地產(chǎn)最佳投資方案的過程，要想做出一個(gè)正確的決策，不僅需要決策者有較好的知識(shí)、個(gè)人素質(zhì)、能力以及經(jīng)驗(yàn)，還要求決策者具有系統(tǒng)的理論知識(shí)并可以對(duì)形勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。但是無論怎么講，房地產(chǎn)開發(fā)投資由于所涉及到的資金數(shù)額非常大，加之投資項(xiàng)目可以方便地對(duì)使用性質(zhì)進(jìn)行更換，這就使其具有結(jié)構(gòu)性。

在這種背景下，我們要找到合適的投資策略，就必須對(duì)包括項(xiàng)目區(qū)位、開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)規(guī)模、合作方式、融資方式、資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行分析與選擇，以下將對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的分析：

首先，在項(xiàng)目區(qū)位方面，這主要包括地域、具體地點(diǎn)的分析和選擇，其中地域分析及選擇主要是對(duì)投資地區(qū)的法規(guī)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然條件以及文化教育等因素進(jìn)行考慮。至于具體地點(diǎn)方面，主要是考慮項(xiàng)目地點(diǎn)的城市規(guī)劃、交通、土地代價(jià)、地質(zhì)條件以及空氣環(huán)境等。

其次，在開發(fā)時(shí)機(jī)方面，主要是選擇合適的時(shí)期進(jìn)行投資。從經(jīng)濟(jì)理論來看，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響具有盲目性，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有衰退、復(fù)蘇、增長(zhǎng)、穩(wěn)定這幾個(gè)時(shí)期。另外，對(duì)于我國(guó)來說，由于屬于社會(huì)主義國(guó)家，因此政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，而且具有很多的不可預(yù)測(cè)性，這就導(dǎo)致要想選擇合適的時(shí)機(jī)具有很大的難度。當(dāng)然，除了以上因素以外，還有很多其他的市場(chǎng)因素，比如項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)供求關(guān)系也很重要。

第三，在開發(fā)內(nèi)容以及規(guī)模方面，主要是以城市規(guī)劃作為依據(jù)，對(duì)最佳的開發(fā)規(guī)模以及開發(fā)用途進(jìn)行確定，具體工作中需要考慮的因素有建筑總的面積、建筑檔次、裝修檔次以及平面的布置等等。

最后，除了以上所提及的考慮因素之外，在實(shí)際的工作中還有很多需要考慮的因素，比如項(xiàng)目融資的分析和選擇、開發(fā)之后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策過程中的主要措施

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策過程中很多因素都會(huì)給我們的決策造成影響，因此采取一些措施是非常必要的，這有利于提高我們決策的準(zhǔn)確性。

2.1 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的過程中，其總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是其項(xiàng)目戰(zhàn)略的前提，基于此，我們務(wù)必要對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)定位有充分的了解。具體來說，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確定位主要是幫助企業(yè)對(duì)消費(fèi)者需求心理以及消費(fèi)者行為的出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)而以此為依據(jù)對(duì)自身企業(yè)形象、企業(yè)服務(wù)、企業(yè)產(chǎn)品等進(jìn)行設(shè)定，使企業(yè)通過顯著的差別特征從眾多企業(yè)中脫穎而出，引起客戶的共鳴及社會(huì)的認(rèn)同。

具體來說，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行制度的過程中，首先要把企業(yè)的角色搞清楚，換句話說就是企業(yè)要明白自身在社會(huì)中承擔(dān)著哪些責(zé)任，屬于什么性質(zhì)企業(yè)以及將主要從事哪些業(yè)務(wù)。搞明白了這些內(nèi)容可以為企業(yè)提供一種方向及原則。而要想做好角色定位這一工作，則要求企業(yè)對(duì)自身進(jìn)行分析，對(duì)自身的核心能力進(jìn)行發(fā)掘及培育，舉例來說，在這個(gè)過程中可以對(duì)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、資源要素以及能力要素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，并對(duì)這些優(yōu)勢(shì)的可復(fù)制性進(jìn)行判斷，也就是判斷企業(yè)是否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在經(jīng)過以上分析之后，企業(yè)對(duì)自身的角色定位有了很充分的了解。那么緊接著企業(yè)應(yīng)加快自身制度及體系的建設(shè)，這對(duì)于發(fā)揚(yáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要就是對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品范圍、地理范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群等進(jìn)行明確。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行加強(qiáng)

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究主要是在投資決策之前對(duì)擬建項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查，進(jìn)而認(rèn)真地分析和比較各種方案的經(jīng)濟(jì)效益，并以此為基礎(chǔ)對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)用性、技術(shù)先進(jìn)性、有效性及經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行系統(tǒng)、全面、綜合的分析和論證，最終判斷此項(xiàng)目是否值得投資以及如何進(jìn)行投資，使其成為項(xiàng)目投資決策中的重要科學(xué)依據(jù)。需要注意的是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的過程中，應(yīng)是以充分的市場(chǎng)調(diào)研及分析為基礎(chǔ)，這樣才可以確?？尚行匝芯拷Y(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資具有非常明顯的特點(diǎn)：回收周期長(zhǎng)、投資金額大，這些特點(diǎn)決定了在房地產(chǎn)投資中具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)證明房地產(chǎn)行業(yè)的確也屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)在另一層面上也可以被詮釋為高利潤(rùn)，因此，一個(gè)合格的投資者并不會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)而采取無風(fēng)險(xiǎn)的保守經(jīng)營(yíng)，而是通過風(fēng)險(xiǎn)管理以獲取更多的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)，基于此，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)管理非常重要。

具體來說，在房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)管理中，我們通過以下策略能夠有效地降低風(fēng)險(xiǎn)：首先，風(fēng)險(xiǎn)回避，這屬于一種風(fēng)險(xiǎn)較小的方法，也就是放棄一些風(fēng)險(xiǎn)大的投資項(xiàng)目而選擇一些風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目，這種方法雖然能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地控制，但是獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也將大大降低；其次，采取投資組合的方式，這種方式是投資者以房地產(chǎn)投資的年獲利程度及風(fēng)險(xiǎn)程度為依據(jù)，然后按照一些原則對(duì)合理的項(xiàng)目進(jìn)行選擇，并對(duì)各類型房地產(chǎn)進(jìn)行搭配，進(jìn)而起到降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策研究所涉及的內(nèi)容非常多，本文所探討的僅是很少一部分，更多的內(nèi)容還需要我們?cè)谌粘９ぷ髦羞M(jìn)行不斷的學(xué)習(xí)和探索，因此，也希望各位同行能夠共同努力，做好這方面的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更為有力的保障。

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