淺析房地產(chǎn)工程管理

（杭州綠城中勝置業(yè)有限公司，浙江 杭州 310051）

1 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定不要因?yàn)橼s時(shí)間的關(guān)系把建筑規(guī)劃方案忽略，建筑規(guī)劃方案要按照相關(guān)的法規(guī)政策進(jìn)行，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是非常重要的，甚至能決定一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功或者失敗。所以，必須要把建筑方案的所有可行性以及可取性認(rèn)真的進(jìn)行分析研究，避免出現(xiàn)失誤。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理

1.2.1 注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇

一定要選擇有信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位，不要為了過(guò)度節(jié)約成本而選擇價(jià)格偏低、綜合素質(zhì)低、設(shè)計(jì)實(shí)力尚且不足的設(shè)計(jì)單位，這樣會(huì)影響到整個(gè)建筑項(xiàng)目的后續(xù)工程，得不償失。所以，一定要依據(jù)國(guó)家制定的法規(guī)政策來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，遵循《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的內(nèi)容簽訂合同協(xié)議，選擇業(yè)內(nèi)口碑良好的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能將建筑工程更好的完成。

1.2.2 保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通

建筑單位要隨時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的溝通，這樣才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，有效的解決它們，還能隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，在設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能隨時(shí)將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求和目標(biāo)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，這樣能節(jié)約時(shí)間，按照預(yù)定的進(jìn)度更好更快的完成這項(xiàng)工作。

1.2.3 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是每一個(gè)設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的原則，此外，還應(yīng)該注重提高整個(gè)建筑工程的科技含量，設(shè)計(jì)工作結(jié)束之后按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行施工圖的審查工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要做到以己為任，樹立起自身的形象，不要隨意或者獨(dú)斷專行的改變已經(jīng)審批合格的施工圖設(shè)計(jì)，避免工程隱患的發(fā)生，如果確定有必要修改圖紙的時(shí)候，一定要按照正規(guī)的程序辦理相應(yīng)的手續(xù)。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理

1.3.1 施工合同管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工單位所簽署的施工合同，是雙方遵守國(guó)家法規(guī)政策的同時(shí)還保證了雙方的利益。施工合同也是施工管理中重要的環(huán)節(jié)，施工合同的成立也意味著施工管理工作的序幕已經(jīng)拉開(kāi)。

1.3.2 施工質(zhì)量控制

施工管理工作的重點(diǎn)任務(wù)就是施工質(zhì)量的控制工作。工程管理人員需要做到的不僅僅是顧全大局，還要做到溝通協(xié)調(diào)的角色，與設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員以及施工單位團(tuán)結(jié)合作將質(zhì)量控制工作做好。

1.3.3 工期控制

工程進(jìn)度在整個(gè)建筑項(xiàng)目施工管理中占據(jù)了非常重要的地位。因?yàn)?，工程進(jìn)度的快慢將會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)商與施工單位雙方的利益，與此同時(shí)，還會(huì)影響到購(gòu)房者的切身利益。所以，施工單位要保證工程質(zhì)量的同時(shí)還要對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制，可以編制施工方案和進(jìn)度規(guī)劃，以確保工程按照預(yù)期的進(jìn)度完成，能夠順利的交付使用。

2 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 對(duì)所開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分

大多數(shù)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)都是地理位置是否能夠升值，建筑周邊的交通情況以及相關(guān)的設(shè)施是否齊全。然而，作為建筑商而言往往會(huì)忽略掉對(duì)建筑工程的前期準(zhǔn)備工作，尤其是技術(shù)資料的準(zhǔn)備工作。這樣一來(lái)，會(huì)有少數(shù)開(kāi)發(fā)商為了加快開(kāi)發(fā)的速度或者是根本不了解這項(xiàng)工作，就開(kāi)工。他們沒(méi)有對(duì)工程有關(guān)的管線情況進(jìn)行探查，甚至在最初設(shè)計(jì)階段沒(méi)有請(qǐng)相關(guān)的單位進(jìn)行地質(zhì)勘探，前期沒(méi)有做足充分的準(zhǔn)備工作。還有少數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)所開(kāi)發(fā)城市的相關(guān)配套管理措施沒(méi)有清楚的掌握狀況，在工程竣工后交付使用期間，房屋依然使用施工時(shí)采用的臨時(shí)水電的情況。

2.2 對(duì)施工許可證的重視不夠

開(kāi)發(fā)商在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，他們所希望的都是盡早實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。在政府有關(guān)部門關(guān)于施工巡查制度還沒(méi)有完善的時(shí)候，而辦理施工許可證又需要很多的手續(xù)，這個(gè)時(shí)候有些房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)施工許可證加以重視，都是在施工單位沒(méi)有辦理完施工許可證的時(shí)候就私自動(dòng)工。甚至有些開(kāi)發(fā)商偷機(jī)取巧，想鉆法律的空子，首先辦理了基坑開(kāi)發(fā)手續(xù)，然后在沒(méi)有辦理施工許可證的情況之下就進(jìn)行連續(xù)施工，想蒙混過(guò)關(guān)，這樣一旦被城管部門發(fā)現(xiàn)，就會(huì)立即要求施工單位停止施工，然后建設(shè)主管部門作出對(duì)施工單位處罰的決定，不僅罰款甚至可能是通報(bào)批評(píng)。對(duì)于這一環(huán)節(jié)的不重視，不僅能夠影響到整個(gè)工程的進(jìn)度，甚至?xí)斐刹缓玫纳鐣?huì)影響。

2.3 對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一旦整個(gè)工程結(jié)束驗(yàn)收合格后，就可以進(jìn)行交接工作，工程的驗(yàn)收速度越快越好。但是，開(kāi)發(fā)商在工程施工期間對(duì)部分工程的驗(yàn)收工作、消防驗(yàn)收等一系列的環(huán)節(jié)在管理上馬虎應(yīng)付，等到工程結(jié)束之后，所需要的相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)不齊全，就會(huì)對(duì)交付使用的結(jié)果進(jìn)行拖延，直到手續(xù)齊全的時(shí)候才能交付使用。

3 相應(yīng)的對(duì)策建議

3.1 開(kāi)發(fā)企業(yè)要掌握工程管理的控制權(quán)

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，他們所擁有的核心資源以及能力主要是對(duì)房地產(chǎn)供求情況的提前預(yù)測(cè)以及判斷，還包括了他們所擁有的資金、如何策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、怎么進(jìn)行營(yíng)銷工作。不管怎樣，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該始終堅(jiān)持控制自己銷售建筑產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商必須對(duì)整個(gè)建筑工程進(jìn)行全局性的掌控，關(guān)于建筑的質(zhì)量、工程的進(jìn)度、其他方面的配合工作，都要有非常專業(yè)的統(tǒng)籌能力，還要有經(jīng)驗(yàn)非常豐富的管理層。工程總監(jiān)應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的情況，和施工方案有明確的目標(biāo)，并且監(jiān)督各個(gè)參與建設(shè)的施工單位按照預(yù)期計(jì)劃把各自的工作按照要求完成。

3.2 在策劃階段做深做細(xì)全局控制計(jì)劃

在策劃階段工程的高級(jí)管理人員就應(yīng)該參與到工程項(xiàng)目施工中，將工程、營(yíng)銷、資金相互配合起來(lái)，制定可實(shí)施的項(xiàng)目計(jì)劃書。這樣有利于公司對(duì)全局的掌握。

3.3 充分發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)的作用

工程建設(shè)前期的相關(guān)工作是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)法律法規(guī)政策的執(zhí)行，工程的質(zhì)量和工程進(jìn)度的控制就是施工單位的經(jīng)驗(yàn)掌握程度。要想做好一項(xiàng)工程，豐富的施工經(jīng)驗(yàn)是不可或缺的，任何一項(xiàng)工程都避免不了出現(xiàn)錯(cuò)誤，如果一些人做過(guò)某個(gè)項(xiàng)目，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，施工單位可以善加利用這一點(diǎn)，將他們結(jié)合在一起提高工程的總體水平，然后將他們的經(jīng)驗(yàn)共享給其他管理人員?，F(xiàn)在有很多的開(kāi)發(fā)商之所以能夠在全國(guó)得到購(gòu)房者的認(rèn)可，就是因?yàn)樗麄冎松朴茫瑢⒐こ探ㄔO(shè)控制做得更加完善，形成了本公司自由的建設(shè)體系。

[1]黃毅.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理芻議[J].重慶國(guó)土房產(chǎn)，2007，（4）.

[2]曠開(kāi)萃.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2003，（3）.

[3]李鴻杰.房地產(chǎn)工程管理中的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題[J].鐵道技術(shù)監(jiān)督，2007.2，35（2）.