房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段工程造價控制措施探究

夏曉雪

(寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，寧夏 銀川750200)

0 引言

近年來，隨著我國住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定了重要的物質(zhì)基礎。 同時，房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展中走向成熟，也告別了高利潤時代，走向利潤平均化，促使開發(fā)商更加重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制與管理，以實現(xiàn)較好的投資收益率。

1 合理確定控制目標

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的控制不單是一個經(jīng)濟問題，而是與工程的質(zhì)量和工程工期密切相關的既互相制約又互相影響的不可分割的有機整體。 工程造價控制是對工期、質(zhì)量、投資三大目標組成的目標系統(tǒng)的控制。 其中一個目標的變化勢必影響另外兩個目標的變化。 因此，提出所謂最優(yōu)地實現(xiàn)目標系統(tǒng)，實際上，是要在三者之中尋求最佳平衡點。 為了確定一個切合實際的目標，在開發(fā)項目建設施工中應從業(yè)主要求、工程建設客觀實際條件、市場條件等方面進行綜合分析，確定一套切合實際的衡量準則，在保證質(zhì)量和進度的前提下，確定一個合理的造價控制目標，這是造價控制的前提。

造價管理與工期和質(zhì)量管理是相互聯(lián)系、相互影響的目標系統(tǒng)。 某一方面的變化必然引起其它兩個方面的變化。 如果過于追求縮短工期，必然會損害項目的功能(質(zhì)量)，引起造價的增加。 因此房地產(chǎn)項目造價管理應追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。

造價控制與質(zhì)量、工期控制在項目的策劃、設計、計劃過程中經(jīng)歷由總體到個體，有概念到實施，由簡單到詳細的過程。 造價管理必須與質(zhì)量管理、工期管理都落實到具體的各個項目上，這樣才能保證總目標的實現(xiàn)，形成一個完整的控制體系。

造價管理只有與質(zhì)量管理、工期管理的結構關系達到均衡性和合理性，才能實現(xiàn)控制的目標，任何只強調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。 他們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項目總體上，而且體現(xiàn)在項目的各個單元上。

2 加強合同管理，控制工程造價

2.1 貫徹合同法，嚴謹?shù)睾炗喒こ淌┕ず贤?/h3>

建筑工程施工合同， 是開發(fā)項目工程合同中非常重要、非常典型的一種常見合同方式，它是為完成某建筑安裝工程項目，明確甲、乙雙方權利和義務的協(xié)議。 它一經(jīng)簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。 所以，我們必須增強對合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。

2.2 嚴格合同管理，控制合同變更

工程造價是建設工程合同的重要內(nèi)容之一，加強合同管理是提高工程造價管理水平的重要方法和手段。 要加強合同的備案審查，審查其內(nèi)容是否符合有關的法律、法規(guī)和規(guī)章，與招標投標過程中的要約和承諾是否一致。 部分房地產(chǎn)公司和施工單位企業(yè)對招標投標中的要約和承諾任意變更，私下簽訂價款結算辦法、施工工期、供應材料范圍等條款。 這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責任。 所以在合同實施過程中建立健全的合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，鞏固招標投標的成果，從而更有效地控制工程造價。

3 加強施工現(xiàn)場管理工作

3.1 優(yōu)化施工組織設計，選擇技術先進、經(jīng)濟合理的施工方案

施工方案是否先進、 合理不僅直接關系到施工質(zhì)量，也常常會影響工程造價。 在開發(fā)項目實施過程中，除了應組織專家對投標文件的施工組織設計進行審查外，還應對施工過程中的專題施工方案進行審查，運用價值工程法等方法通過不斷地對項目做多方案的技術經(jīng)濟比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。

3.2 盡可能減少設計變更

在開發(fā)項目施工過程中，設計變更會引起工程造價的上升。 引起設計變更的原因很多，如工程設計粗糙，工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等等。 要減少設計變更，首先應嚴禁通過設計變更擅自擴大建設規(guī)模，提高設計標準，增加建設內(nèi)容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮。 其次，認真對待必須發(fā)生的設計變更，及時核算有關設計變更的造價， 對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮，進行多方案比較，不能一味求快，而應求精。

3.3 加強現(xiàn)場工程量簽證的監(jiān)督和管理工作

據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達15%-25%，個別的甚至更高，如果不慎重對待工程量簽證，工程造價控制極易出現(xiàn)漏洞，造成資金的大量浪費。 嚴格現(xiàn)場簽證管理，要求工程技術人員與工程造價人員相配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應該做到以下幾點：

3.3.1 要嚴格四方簽證制度。 所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設計單位代表、房地產(chǎn)公司現(xiàn)場代表四方共同簽字方為有效。 另外，有條件的房地產(chǎn)公司可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場， 隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤費用控制。

3.3.2 簽證必須達到量化要求， 工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。

3.3.3 簽證內(nèi)容必須與實際相符。 要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀點及思想素質(zhì)教育，要求他們不僅要懂得設計、施工技術，還要具備工程經(jīng)濟方面的知識。 培養(yǎng)他們實事求是的作風，在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

3.3.4 簽證的范圍應正確。 現(xiàn)場工程管理人員必須認真閱讀招標文件及投標文件，明確招投標范圍，切勿盲目簽證。

4 甲供材料、設備的價格控制是造價管理的重要環(huán)節(jié)

第一，是對于開發(fā)商自身的管理。 設備材料的采購必須經(jīng)過招標，只有競爭才能得到性價比高的產(chǎn)品。 招標前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購的產(chǎn)品的數(shù)量、 性能要求、規(guī)格型號和市場行情等，其次，編制招標文件時要制定完整的技術規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務內(nèi)容，因為招標文件既是供應商投標和招標方評標的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。 只有這樣，才能切實做到為公司采購到價格實惠、質(zhì)量可靠的設備材料。

第二，是對于供應商及工程承包商的管理。 開發(fā)商應督促承包商及時反饋施工進度， 及早作出設備材料的采購計劃。 在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運等，供貨時間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時掌握供應商的設備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費用索賠的機會。

5 在施工過程中采用循環(huán)管理模式

開發(fā)項目造價管理就是在一定條件的約束下，為達到項目目標實施的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制過程，目標控制是開發(fā)項目造價管理的核心。 開發(fā)項目目標控制是指管理人員在不斷變化的動態(tài)環(huán)境中，為保證計劃目標的實現(xiàn)進行的一系列檢查和調(diào)整活動。 合理的目標、科學的計劃是實現(xiàn)目標控制的基礎。

6 結束語

總之，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制不僅僅是開發(fā)商的責任， 還需咨詢單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價控制與管理工作當中，形成一個統(tǒng)一的造價管理保證體系，確保造價控制與管理主動、動態(tài)、連續(xù)的進行。 這就要求本人在以后的學習及工作實踐當中需做更深層次的研究。

［1］戚安幫，孫賢偉.建設項目全過程造價管理理論與方法[M].天津：天津人民出版社，2004.

［2］譚術魁，董肇君.房地產(chǎn)項目管理[M].北京：機械工業(yè)出版社，2007.