淺談房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目成本管理

盛志榮

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，跨區(qū)域發(fā)展成為各房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，并由于房地產(chǎn)自身具有特殊性，其內(nèi)部成本管理落實(shí)的不到位，一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不小的影響。本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目成本管理中存在的問題，并制定了異地項(xiàng)目成本管理措施，旨在為相關(guān)人員提供相應(yīng)的借鑒。

一、房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目成本管理中存在的問題

1.盲目搬抄異地項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)

有部分房地產(chǎn)企業(yè)把在沿海城市或發(fā)達(dá)城市項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，原封不動(dòng)的搬抄到內(nèi)陸地區(qū)的城市，由于消費(fèi)習(xí)慣、風(fēng)俗、文化的差異，導(dǎo)致房子的滯銷，由于在新的區(qū)域所面臨的地方政府不同，導(dǎo)致管理成本及代理成本的上升，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)大大提高，最終導(dǎo)致異地項(xiàng)目的水土不服，企業(yè)虧損。

2.缺乏與時(shí)俱進(jìn)的成本管理觀念

當(dāng)前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)項(xiàng)目一味的認(rèn)為成本管理工作的主要職責(zé)是把實(shí)際成本管理在預(yù)算范圍內(nèi)即可，缺乏與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)的成本管理觀念。殊不知，成本管理的宗旨是不斷促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而成本的控制或者降低僅僅是增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一項(xiàng)手段而已，一定程度上存有本末倒置的現(xiàn)象。假如實(shí)際中某項(xiàng)成本支出比之前的預(yù)算要高，但卻因此使得項(xiàng)目的收益進(jìn)一步增加，那么，就可將該項(xiàng)成本超支定義為對成本的相應(yīng)節(jié)約。

3.未處理好質(zhì)量與成本兩者間的關(guān)系

有部分房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)項(xiàng)目難以區(qū)分質(zhì)量與成本兩者間的關(guān)系，一直強(qiáng)調(diào)的是生產(chǎn)出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉（成本低）的產(chǎn)品，不過，該目標(biāo)具有一定的難度，這主要是因?yàn)橘|(zhì)量和成本兩者間的關(guān)系在很多時(shí)候?qū)儆谡蜿P(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)項(xiàng)目工程整體質(zhì)量，主要取決于最初的產(chǎn)品定義和定位，假如實(shí)際開發(fā)中因原材料價(jià)格的不斷攀升以及預(yù)算成本約束等諸多的因素存在，想利用降低產(chǎn)品質(zhì)量的方式來節(jié)省成本，通常都會(huì)得不償失。

二、異地項(xiàng)目成本管理措施

1.加強(qiáng)目標(biāo)管理與成本管理機(jī)制

首先，制定詳細(xì)的成本管理目標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施之前編制出系統(tǒng)完善的目標(biāo)成本，對工程成本做目標(biāo)分解，明確各崗位的成本目標(biāo)及職責(zé)權(quán)限。按照目標(biāo)實(shí)際完成情況，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。充分利用先進(jìn)的管理手段，進(jìn)行動(dòng)態(tài)式的成本管理，及時(shí)有效的將工程所有指標(biāo)實(shí)際完成情況進(jìn)行全面的反映，進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)控，同時(shí)，協(xié)調(diào)處理好成本管理目標(biāo)和其他控制目標(biāo)；針對成本考核，設(shè)計(jì)相應(yīng)的周期，并盡量的縮短，從而確保成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以第一時(shí)間得到反饋，防止成本管理失控現(xiàn)象的發(fā)生。

2.構(gòu)建全過程的目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對投資估算，讓成本管理部門進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本編制，以此當(dāng)做成本控制基線，在得到公司決策層認(rèn)可后，由成本管理部門制定出詳細(xì)的目標(biāo)成本控制責(zé)任書，把項(xiàng)目的成本目標(biāo)及時(shí)有效的分解到所有職能部門中。

成本管理部門的主要職責(zé)是編制、修改、指導(dǎo)、分析以及檢查貫徹成本責(zé)任管理制度，在項(xiàng)目開發(fā)周期的基礎(chǔ)上制定成月報(bào)，全面反映各責(zé)任部門本月中項(xiàng)目責(zé)任成本實(shí)際執(zhí)行及動(dòng)態(tài)成本的變動(dòng)情況，如果有高于目標(biāo)成本的責(zé)任部門，應(yīng)作必要的成本預(yù)警，如果動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本間存在了一定的差異，應(yīng)找出并分析導(dǎo)致差異發(fā)生的原因，同時(shí)按情況對目標(biāo)成本加以修訂，避免目標(biāo)成本失控。

異地項(xiàng)目完工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門與財(cái)務(wù)成本核算部門要共同構(gòu)建一個(gè)成本評估機(jī)構(gòu)，認(rèn)真分析和細(xì)致考核成本的實(shí)際完成情況，為經(jīng)驗(yàn)總結(jié)提供便利，確保成本管理水平的進(jìn)一步提升。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段對成本進(jìn)行全方位的管理

房地產(chǎn)異地開發(fā)項(xiàng)目在投資開發(fā)決策前，要想防止有主觀決策行為的發(fā)生以及盲目的建設(shè)而造成損失，就必須對異地項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對各因素如當(dāng)?shù)厥袌?、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等做一番詳細(xì)的分析，加強(qiáng)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算、投資和效益測算工作，充分獲悉金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其帶來的影響，準(zhǔn)確評估工程投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)編制有效的措施，綜合評價(jià)工程項(xiàng)目。

對經(jīng)濟(jì)、技術(shù)進(jìn)行規(guī)范的設(shè)計(jì)，能夠使得工程造價(jià)有所降低。所以，房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)過程中應(yīng)參與整個(gè)設(shè)計(jì)中，以讓設(shè)計(jì)單位對自己的意圖充分的了解，明確設(shè)計(jì)中應(yīng)處理的問題，這樣，才會(huì)更好的對功能、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行綜合考慮，達(dá)到設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)化。

異地項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，不僅要先對材料與建筑市場的情況加以全面的了解，進(jìn)行科學(xué)合理的標(biāo)底編制，盡可能的通過固定總價(jià)以及固定單價(jià)，以做好成本的事前控制工作，防止后期發(fā)生不必要的糾紛。同時(shí)，對投標(biāo)單位的有效性予以準(zhǔn)確辨別，保證招投標(biāo)活動(dòng)是公平、公開、公正的。

異地項(xiàng)目施工時(shí)，應(yīng)編制高效、切實(shí)可行的工程進(jìn)度表，并落實(shí)到位，確保工程項(xiàng)目能夠按期保質(zhì)保量的完工；另外，倘若招投標(biāo)與合同內(nèi)容不夠清晰而導(dǎo)致糾紛情況的發(fā)生，那么，房地產(chǎn)商應(yīng)始終遵循公平的原則進(jìn)行及時(shí)有效的處理。

工程完工結(jié)算過程是成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)應(yīng)構(gòu)建完善的結(jié)算審核程序，通常是這樣排列的：監(jiān)理、工程部、設(shè)計(jì)部、預(yù)算部、外審。假如最后交由咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)算，它的程序應(yīng)該是：監(jiān)理、工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、咨詢機(jī)構(gòu)、成本部。在結(jié)束了竣工結(jié)算工作后，項(xiàng)目成本控制必須詳細(xì)分析和總結(jié)全部數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)考核整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)際盈利，為企業(yè)積累有關(guān)數(shù)據(jù)，以確保今后的項(xiàng)目測算工作有據(jù)可依。

4.構(gòu)建一套切實(shí)可行的成本控制保障措施

異地項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要根據(jù)企業(yè)的具體情況，在內(nèi)部構(gòu)建適應(yīng)于成本管理的企業(yè)管理規(guī)章制度。還要構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中和成本控制有機(jī)的綜合起來，從而促進(jìn)成本管理工作及時(shí)有效的運(yùn)行下去。

綜上所述可知，隨著市場競爭的日益激烈，有效處理房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目成本管理問題已經(jīng)成為了企業(yè)發(fā)展過程中的瓶頸。由于房地產(chǎn)企業(yè)異地項(xiàng)目成本管理問題涉及到了諸多的領(lǐng)域，所要研究的內(nèi)容極其的復(fù)雜，再加上筆者能力有限，論述的不是很全面，所以，還需要廣大的相關(guān)者今后中共同努力予以深化。

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