我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

哈爾濱工業(yè)大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院 李鵬雁 沈貝貝

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營(yíng)貨幣的單位，二者通過(guò)資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。一方面，金融業(yè)的介入和支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要保障。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開(kāi)發(fā)直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的參與和支持，舍棄財(cái)務(wù)杠桿的巨大作用，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是不可想象的。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融機(jī)構(gòu)貸款的最佳抵押品和投資品。當(dāng)今，世界各國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例一般占四分之一。

1 房地產(chǎn)金融概述

1.1 房地產(chǎn)金融的概念及特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期性、金融債權(quán)的可靠性以及金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱的特點(diǎn)。

1.2 房地產(chǎn)金融的職能

首先是籌資的職能。即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。

其次是融資的職能。即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(生產(chǎn))、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)。

最后是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能。當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

2.1 融資渠道單一，以銀行貸款為主

由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展比較晚，融資體系不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的買地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要巨額資金，為保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。

據(jù)資料顯示2006～2011年間，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目61%的資金是來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款，包括購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款、建設(shè)單位貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。

2.2 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足

房地產(chǎn)金融主要包括項(xiàng)目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)，要求金融機(jī)構(gòu)在工作實(shí)踐中，不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品來(lái)滿足用戶需求。雖然目前我國(guó)的住房貸款有組合貸款、儲(chǔ)蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現(xiàn)在人們收入的提高，金融機(jī)構(gòu)只有不斷開(kāi)發(fā)符合時(shí)代潮流的新產(chǎn)品才能滿足人們多樣化的需求。

2.3 政策法規(guī)不完善，影響融資渠道拓展

從整體上來(lái)看，目前針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目金融方面，我國(guó)尚未形成一套科學(xué)完善的法律體系，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，實(shí)際操作存在困難，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些新興的融資工具，如果沒(méi)有相應(yīng)的制度來(lái)規(guī)范這些金融工具，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)就會(huì)很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是依靠市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)節(jié)的，但我國(guó)現(xiàn)在仍然靠政府干預(yù)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如目前的“限購(gòu)政策”，限制了一部分購(gòu)房意愿，導(dǎo)致一部分社會(huì)閑置資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這樣并不符合市場(chǎng)規(guī)律。

2.4 房地產(chǎn)金融監(jiān)管不力

商業(yè)銀行作為金融類企業(yè)，也是以盈利為目的的，利益的驅(qū)使下往往會(huì)導(dǎo)致部門銀行或者銀行內(nèi)部分員工重視利益而輕視風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)控都不夠。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率持續(xù)處于高位

從2011年我國(guó)部分上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況，可以看出大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%～90%之間，ST興業(yè)的負(fù)債率則高達(dá)968%，企業(yè)的高負(fù)債率增加了其運(yùn)行成本。同時(shí)，一旦運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題，其影響會(huì)波及銀行、建材等多個(gè)行業(yè)，不利于經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

3 完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的對(duì)策建議

3.1 拓展融資渠道，降低對(duì)銀行的依賴程度

在美國(guó)等擁有完善發(fā)達(dá)資本市場(chǎng)的國(guó)家，有不動(dòng)產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金支持。銀行貸款只占美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源的15%，而將近75%的資金來(lái)源于資本市場(chǎng)上的社會(huì)公眾投資。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、對(duì)銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會(huì)大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

目前改善我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題，一方面，要積極發(fā)展債券市場(chǎng)。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場(chǎng)在資本市場(chǎng)中占據(jù)重要位置，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，政府應(yīng)積極改革債券發(fā)行的審批制度使債券二級(jí)流通市場(chǎng)得以完善。另一方面，股票市場(chǎng)應(yīng)改變現(xiàn)行的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的封殺，通過(guò)完善分紅、少數(shù)股東權(quán)利制度等安排來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的“圈資”行為。

3.2 建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系

除了傳統(tǒng)的四大融資方式外，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)不同收入、年齡、心理者的不同需求來(lái)創(chuàng)新更能滿足其要求的金融產(chǎn)品，并形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵(lì)機(jī)制和建立專業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)。金融系統(tǒng)應(yīng)為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創(chuàng)新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現(xiàn)有住房金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行深度挖掘，實(shí)施創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。

3.3 完善政策法規(guī)體系

為確保房地產(chǎn)金融業(yè)的有秩序發(fā)展，完善相關(guān)的法律法規(guī)勢(shì)在必行。首先，將房地產(chǎn)金融方面的法律條款放入基礎(chǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》等；其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)的特殊性，針對(duì)性地制定專門的政策法規(guī)對(duì)其運(yùn)行進(jìn)行規(guī)范，如開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金管理?xiàng)l例；最后，完善房地產(chǎn)融資模式的具體操作法規(guī)也是極其重要的。

3.4 降低資產(chǎn)負(fù)債率，獲得融資成本優(yōu)惠

如前文所述，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多數(shù)在80%。居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率直接影響了其再融資的能力，同時(shí)也增加了其運(yùn)營(yíng)成本。為降低資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)積極拓展融資渠道，爭(zhēng)取資金來(lái)源多元化。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以走專業(yè)化、有特色的發(fā)展路線，積極迎合國(guó)家政策，盡快回收資金；大中型房地產(chǎn)企業(yè)可以利用其雄厚的資金和規(guī)模優(yōu)勢(shì)選擇地產(chǎn)航母集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。針對(duì)房地產(chǎn)金融目前存在的問(wèn)題，為保障其健康、可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家方面應(yīng)完善相關(guān)的法律法規(guī)，積極發(fā)展資本市場(chǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)要減少其資產(chǎn)負(fù)債率，使融資渠道多元化；金融機(jī)構(gòu)方面，大力創(chuàng)新金融產(chǎn)品也極其重要。

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