房地產(chǎn)的偽市場(chǎng)化還要持續(xù)多久

文|趙 曉

最近幾個(gè)月來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度再次上揚(yáng)，北京等一線城市的商品房?jī)r(jià)格又出現(xiàn)了明顯的上漲勢(shì)頭。以北京為例，五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)基本上每平米都超過了3萬，4萬的單價(jià)已是隨處可見。作為一個(gè)長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，對(duì)于近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些現(xiàn)象，我也開始困惑起來：是什么支撐了如此高的房?jī)r(jià)？是誰消化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)供給？這種地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式到底還能持續(xù)多久？

在弄清楚這些問題之前，先聽一個(gè)真實(shí)的故事吧。我的一個(gè)朋友剛被聘為北京一所大學(xué)里的某學(xué)院院長(zhǎng)，歸國(guó)前是美國(guó)一個(gè)中等城市的某研究機(jī)構(gòu)研究員，為了節(jié)省點(diǎn)物業(yè)稅，回國(guó)前他把在美國(guó)帶花園和游泳池的House賣了，賣了40萬美元，到北京后才發(fā)現(xiàn)，這點(diǎn)錢在北京買個(gè)普通兩室一廳都?jí)騿堋槭裁?？他問我?/p>

他的問題一下把我也弄糊涂了。2011年美國(guó)的人均GDP大約為45000美元，中國(guó)人均GDP剛過5000美元，大致相當(dāng)于美國(guó)的九分之一。而在美國(guó)一棟帶花園和游泳池的House價(jià)格卻比北京的一套兩室一廳還便宜。對(duì)呀，為什么？

有研究報(bào)告指出，中國(guó)目前的城市房?jī)r(jià)已經(jīng)將工薪家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋出了商品房市場(chǎng)，像北京、上海這樣的一線城市，只有月收入在3萬-4萬的家庭才可以負(fù)擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)。如此的高房?jī)r(jià)，即使解決了戶口問題，又有幾個(gè)農(nóng)民能在城里買得起房呢？“居住”都成了問題，又如何在城市中“生活得更好”呢？我們不惜以不斷膨脹的地方政府隱性債務(wù)來發(fā)展城市，結(jié)果卻引來了老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨和不滿，不是成了房奴，就是望房興嘆，那我們大力發(fā)展房地產(chǎn)的最終目的究竟是為了什么呢？

造成目前高房?jī)r(jià)的根本原因就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度依賴。從2010年開始，我就一直呼吁政府要堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的決心，要像戒鴉片一樣戒掉對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控成功與否已經(jīng)事關(guān)政府的公信力，但不斷飆升的房?jī)r(jià)一再令我困惑不已。我原以為十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)釋放出了“轉(zhuǎn)型”的“新信號(hào)”，但近期屢見報(bào)端的全國(guó)各地的圈地造城、開山造城、填海造城卻愈演愈烈：十堰、常州、唐山、蘭州、開封、鷹潭，甚至還包括邊陲小鎮(zhèn)——西雙版納的景洪。各地陸續(xù)公布的城鎮(zhèn)化方案中也隱約可以嗅到投資過熱的味道，在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)保收入的壓力下，看來大多地方政府還是打著城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，走房地產(chǎn)投資和建設(shè)的老路。

“新型城鎮(zhèn)化”的關(guān)鍵是“人”，但與“人”相關(guān)的戶籍制度、土地制度、收入分配制度、城鄉(xiāng)居民公共福利均等化制度的改革遲遲不見動(dòng)靜，20多個(gè)城市群的規(guī)劃、土地和樓盤的城鎮(zhèn)化，卻早已先行了一步。我就搞不懂了，這種還是吃“土地飯”的城鎮(zhèn)化與舊的城鎮(zhèn)化有什么區(qū)別呢？在繼續(xù)以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“量”是保住了，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“質(zhì)”又在哪里呢？可以預(yù)見的是，“土地財(cái)政”依賴下的城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的結(jié)果就是高房?jī)r(jià)不可能合理回歸。

有人說，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，就應(yīng)該用市場(chǎng)的手段，政府不要行政干預(yù)，并由此推斷限購也是錯(cuò)誤的。這就更難理解了。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是真正的“市場(chǎng)”嗎？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端產(chǎn)品——住房，靠市場(chǎng)解決，而最重要的投入要素——土地，卻由政府壟斷，恰好與美國(guó)等資本主義國(guó)家的做法完全相反。該市場(chǎng)的沒有市場(chǎng)化，不該市場(chǎng)的卻過度市場(chǎng)化了，這是典型的“偽市場(chǎng)”，或者干脆叫“反市場(chǎng)”。你見過老百姓住房完全靠市場(chǎng)解決的國(guó)家嗎？德國(guó)、美國(guó)、新加坡、日本……，沒有一個(gè)國(guó)家是這種模式。

也有人說，房?jī)r(jià)再高，只要有人買，就說明有需求，需求與供給較量就形成市場(chǎng)。為什么房?jī)r(jià)這么高還有人買？筆者以為，在某些利益者的蠱惑下，消費(fèi)者預(yù)期的混亂導(dǎo)致的購房需求的提前集中釋放才是最重要原因。只要仔細(xì)看看我們周邊的朋友，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目前的購房者主要包括三類人：第一類是少部分富人，他們對(duì)房?jī)r(jià)不敏感，把買房作為投資，或者作為自己財(cái)富的儲(chǔ)錢罐，“房叔”、“房嬸”、“房姐”都是這類；第二類是賣小房買大房，小房往往是以前的福利分房或低房?jī)r(jià)時(shí)買的；第三類是啃老一族的年輕人，用光父母甚至爺爺輩的積蓄，然后再透支自己的一生，幾代人湊錢買一套房。這三類人是當(dāng)前的需求主體，關(guān)鍵的是，嚴(yán)格限購之下，以上哪種需求能持續(xù)呢？沒有。也就是說，這種所謂的剛性需求是畸形的、短暫的，不可能長(zhǎng)久。

房?jī)r(jià)多高都有人買，造多少房子都能賣出去，難道傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的經(jīng)典供需理論不適用于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？現(xiàn)在是這樣，未來呢？預(yù)計(jì)十年后，中國(guó)將加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，北京等一線城市人口將開始負(fù)增長(zhǎng)，再考慮到中國(guó)特有的“421”家庭結(jié)構(gòu)，屆時(shí)大城市中許多年輕人家庭將擁有多套房，到時(shí)我們還會(huì)缺房嗎？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求呢？我想，不是需求理論有問題，是我們高估了并且提前透支了未來的住房需求。

再看一些世界通行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，如購房負(fù)擔(dān)比、房?jī)r(jià)收入比、房租收益率，我們可能就更困惑了。初步測(cè)算，購房負(fù)擔(dān)比（月供占家庭月收入比），在一線城市已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過40%的警戒線，其中北京人的購房負(fù)擔(dān)比高達(dá)80%以上；房?jī)r(jià)收入比(房?jī)r(jià)與家庭年收入比)全國(guó)平均超過10，北京等一線城市超過20，而世界公認(rèn)的合理比例是6以內(nèi)；房租收益率（房屋出租年收入與該房屋總價(jià)比）在一般城市低于3%，在北京低于2%，收益率不但遠(yuǎn)低于一般投資的收益率，竟然低于一年期的銀行存款利息，也就是說買一套房子出租不如把買房子的錢存銀行生利息。難道世界通行的預(yù)警指標(biāo)都錯(cuò)了？中國(guó)真的有自己的獨(dú)特性？目前，中國(guó)的銀行信貸至少70%投在房地產(chǎn)上，鋼鐵行業(yè)的產(chǎn)能60%用在了房地產(chǎn)上，環(huán)顧四周，不管從經(jīng)濟(jì)周期來看，還是從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，有哪個(gè)國(guó)家依靠這樣的房地產(chǎn)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮和崛起呢？

“無知者無畏”，難道這才是描繪中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞？我們能不能稍微放慢腳步，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的上述問題好好思考一下呢？