城鎮(zhèn)化：地產(chǎn)迎來二三線商機 水泥剛需6億噸

文 | 謝達斐

城鎮(zhèn)化率每提升一個點，將會有1000萬的人口轉(zhuǎn)移到城市，按照每人住房面積30平米來算，每提升一個百分點水泥需求是0.6億噸。

時間進入2013年，“城鎮(zhèn)化”成為關(guān)鍵詞，不斷被熱議，城鎮(zhèn)化推進將會帶來哪些變化？又會怎樣影響房地產(chǎn)和建材市場？

對于中國而言，“城鎮(zhèn)化”已經(jīng)不算是個新概念了，隨著城鎮(zhèn)化的推進與暗戰(zhàn)，城鎮(zhèn)化也進入升級時代——新型城鎮(zhèn)化。

據(jù)悉，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011~2020年》初稿已經(jīng)編制完成，近期即將發(fā)布，該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來10年拉動40萬億投資”。

“全世界最大的投資機會，就是中國的城鎮(zhèn)化?！敝?jīng)濟學(xué)家厲以寧這樣認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需最大潛力。

值得注意的是，“新型城鎮(zhèn)化”成為2012年中央經(jīng)濟工作會議中的一大亮點，也是2008年至今首次單獨把城鎮(zhèn)化作為重點提出。

而在投資含義上，新型城鎮(zhèn)化意味著房地產(chǎn)、水泥、新型建材、機械設(shè)備和大眾消費品將是新城鎮(zhèn)化過程中受益的“五朵金花”。

我們可以先來了解一下新型城鎮(zhèn)化。

新型城鎮(zhèn)化的定義，是指堅持以人為本，以新型工業(yè)化為動力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化，全面提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，走科學(xué)發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉(xiāng)一體、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)路子。

新型城鎮(zhèn)化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕⒐卜?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的適宜人居之所。

城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，而不是建高樓、建廣場。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移不出來，不僅農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益出不來，擴大內(nèi)需也無法實現(xiàn)。

總而言之，新型城鎮(zhèn)化講究的是“軟硬兼施”，在“硬環(huán)境”的建設(shè)上，無疑會利好房地產(chǎn)和水泥行業(yè)。

房地產(chǎn)新興市場在二、三線城市

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一曾指出，2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化?！爸袊某擎?zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離?！?/p>

因此新型城鎮(zhèn)化的到來，業(yè)內(nèi)普遍看好房地產(chǎn)。由于城鎮(zhèn)化所帶動的房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多地集中在二、三線城市，因而，主要經(jīng)營活動在二、三線城市的房地產(chǎn)上市公司將成為市場主體。

目前中國城鎮(zhèn)化率已達51.27%，據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，未來10年中國城鎮(zhèn)化水平升至60%，中西部城鎮(zhèn)可能將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力。

目前低于城鎮(zhèn)化率50%的主流二三線城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥、唐山、廊坊等，城鎮(zhèn)化率低代表城市的可發(fā)展空間更大。

中信地產(chǎn)、招商地產(chǎn)為代表的央企同樣高度關(guān)注城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，包括鎮(zhèn)江、嘉興、徐州、廊坊、唐山、岳陽、惠州、南昌等眾多三、四線區(qū)域市場都被機構(gòu)重點推薦并進入房企視野。

申銀萬國分析師也認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律來看，二、三線城市樓市無泡沫；同時，盡管不知道未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加，因此，二、三線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間大。

中房信數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國三四線城市累計推出經(jīng)營性用地1638萬平方米，新增自總建筑面積為1.63億平方米，累計成交1355萬平方米，全國三四線城市經(jīng)營性用地出讓總金額1263億元。盡管在調(diào)控背景下，三四線城市新推的經(jīng)營性用地的總量也并未明顯增加，但供求比從去年的1：0.48上升到2012年的1：0.73，其中商業(yè)類占比有所增加，可見三四線土地有趨熱的勢頭。

2011年，龍頭企業(yè)萬科在售項目分布在三、四線城市的比例接近30%。而2012年以來一直沒有新項目的萬科，在5月一個月里集中新增了5個房地產(chǎn)項目，主要位于唐山、南充等三四線城市。

恒大集團的數(shù)據(jù)則顯示，其2011年上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占69.7%。

在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售已達128.1億元，占比30.3%。而其下半年預(yù)新開項目全部位于二、三線城市，其中，三線城市銷售額預(yù)計可占40%。

在城鎮(zhèn)化持續(xù)升溫的情況下，一向以穩(wěn)健著稱的招商地產(chǎn)也開始調(diào)整自己的航向。

2011年12月，該公司在武漢漢陽獲取109.27萬平米的舉措，表明公司加大二三線城市布局力度。

水泥不再沉寂開啟“強強聯(lián)合”

雖然2012年水泥行業(yè)遭遇淡季，但房地產(chǎn)的“春天”來了，其下游水泥行業(yè)的利好時機還會遠嗎？

據(jù)國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率每提升一個點，將會有1000萬的人口轉(zhuǎn)移到城市，如果按照每人住房面積30平米來算，每年需新增3億平米的住宅，若按照每平米住房建設(shè)需要0.2噸水泥計算，也就是說，每提升一個百分點水泥需求是0.6億噸。

中國城鎮(zhèn)人口由1978年的1.72億增加到了2011年底的近7億，城鎮(zhèn)化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%，年增長1個百分點。

據(jù)此估算，中國2013年城鎮(zhèn)化率將達到52.3%，以1.2億人口城鎮(zhèn)化計算，2013年居民住宅建設(shè)需求水泥6.24億噸。

“城鎮(zhèn)化是水泥行業(yè)一個很好的機遇呀，中部地區(qū)，將會是城鎮(zhèn)化受益最大的地區(qū)?！敝袊鄥f(xié)會名譽會長雷前治接受記者采訪時曾表示過“我去過河南、浙江等地區(qū)實地調(diào)研過，發(fā)現(xiàn)我國目前主要存在三代農(nóng)房：第一代農(nóng)房以土胚房為主、兩層平房為主，這代農(nóng)房平均需要7至8噸水泥；第二代農(nóng)房以二百平米、多層式房屋為主，一棟農(nóng)房耗費水泥二十多噸；第三代農(nóng)房以面積為二百五十平米的小洋房為主，這代農(nóng)房需要水泥八十多噸?！?/p>

雷前治還曾指出，現(xiàn)在全國都在進行新型城鎮(zhèn)化的更新，東部地區(qū)正處于二代農(nóng)房向三代農(nóng)房的更新過程中，中部地區(qū)存量多為二代農(nóng)房，西部地區(qū)則在處于二代農(nóng)房取代一代農(nóng)房的過程中。

在一些重點工程建設(shè)方面，2012年9月5日、9月6日，國家發(fā)改委網(wǎng)站連續(xù)兩天發(fā)布了60個基建項目的投資批復(fù)公告，涉及投資總額超過1萬億元。

其中，軌道交通項目25個，總投資金額超過8000億元。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，每公里地鐵建設(shè)對于水泥的需求大概是四五萬噸。而據(jù)此前報道，到2015年，全國地鐵運營總里程將達3000公里。而2020年，將有40個城市建設(shè)地鐵，總規(guī)劃里程將達7000公里，是目前總里程的4.3倍。

房地產(chǎn)建設(shè)方面，從近期房地產(chǎn)銷售形勢上看，消費者的購房預(yù)期發(fā)生了微妙變化，部分改善性剛需積極入市買房已經(jīng)在多個城市體現(xiàn)出來，優(yōu)勢地產(chǎn)商已經(jīng)在全國各地加速拿地。

隨著這些基建的逐漸推進，將會給水泥行業(yè)帶來更多需求空間。

對于水泥行業(yè)在2013年的發(fā)展，許雯指出，在2013年一季度淡季結(jié)束、天氣轉(zhuǎn)暖之后，2012年的在建及新批項目將逐步開工建設(shè)，總體來看，2013年水泥行業(yè)需求面或?qū)⒊尸F(xiàn)出前低后高；而供給面，2013年的新增產(chǎn)能壓力將明顯減少。

在上市公司方面，大公司之間開始“強強聯(lián)合”進一步打開市場。

2012年12月，為了深化安徽與中央企業(yè)的合作，搭建優(yōu)勢互補、資源共享的戰(zhàn)略平臺，實現(xiàn)強強聯(lián)合、互利共贏，中國建材集團與安徽海螺集團在蕪湖簽署了“戰(zhàn)略合作協(xié)議”。

湘財證券建材行業(yè)分析師許雯認(rèn)為，這兩公司簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在這種競合理念下的合作將有利于2013年華東區(qū)域企業(yè)協(xié)同進一步加強，進而對區(qū)域價格上漲形成積極影響，這是2013年華東區(qū)域的主要亮點。

西部區(qū)域是海螺水泥近年拓展的新市場，該公司新增產(chǎn)能里西部占比較高，該公司將受益于國家西部增長極形成過程中帶來的機會，這也是海螺水泥西部市場2013年的主要亮點。

水泥行業(yè)還有另外一家上市公司值得關(guān)注——江西水泥。2012年6月國務(wù)院發(fā)布了“關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見”，根據(jù)意見，加大交通管線建設(shè)、危房改造、生態(tài)環(huán)境等領(lǐng)域的投資，預(yù)計總投資額超過180億元，建成連接?xùn)|南沿海與中西部地區(qū)的區(qū)域性綜合交通樞紐和物流商貿(mào)中心；到2015年該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進展，城鎮(zhèn)化率大幅提升，這都利好了江西水泥。