逃離鄂爾多斯大幕剛剛開啟

文 | 趙 暉

從2012年4月開始，市場(chǎng)就已顯露出一些征兆。“從2011年下半年開始，就有不少開發(fā)商陸續(xù)跑路。”消息人士對(duì)記者表示，都是因?yàn)橘Y金鏈出了問(wèn)題。

鄂爾多斯東勝區(qū)的許多街道十分冷清，夜晚顯得孤寂而空曠。

不少開發(fā)商在這里折戟，有一家來(lái)自長(zhǎng)三角的開發(fā)商，最近做出重大決定：暫停他們?cè)诙鯛柖嗨沟捻?xiàng)目。

許多外地開發(fā)商在兩年前蜂擁進(jìn)入鄂爾多斯，這一“拍腦袋式”的決定，就像現(xiàn)在鄂爾多斯的氣候一樣，因“冰凍”而暫停，甚至退出。

逃離鄂爾多斯

這個(gè)城市正迎來(lái)零下十五攝氏度的低溫，這個(gè)溫度，將要持續(xù)兩個(gè)月，甚至更久。

“暫?！?，是指停止該公司在鄂爾多斯的一切項(xiàng)目。上述公司在做2013年規(guī)劃時(shí)表示，由于鄂爾多斯項(xiàng)目回報(bào)較慢，建議2013年采取封盤措施。

這和他們2010年來(lái)到這片神奇的土地時(shí)完全不同。早在2010年底時(shí)，這家公司的鄂爾多斯公司總經(jīng)理指著一片空曠的土地對(duì)記者稱，他最重要的人生理想將在這里實(shí)現(xiàn)，這片土地可以承載一個(gè)偉大的項(xiàng)目。

項(xiàng)目現(xiàn)在還未完工，記者在工地現(xiàn)場(chǎng)看到，大部分的別墅已經(jīng)蓋好了主體部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上隨意堆放著。時(shí)間在此處?kù)o默。

這是鄂爾多斯大部分項(xiàng)目的狀態(tài)，一些項(xiàng)目的吊塔還在高高矗立著，可是工地上看不到任何施工的工人，也沒(méi)有辦法進(jìn)行任何作業(yè)。這主要與當(dāng)?shù)氐臍夂蛴嘘P(guān)。這種狀態(tài)，要從每年的10月份，持續(xù)到次年的4月份，由于特殊的嚴(yán)寒天氣，這里沒(méi)有辦法進(jìn)行任何施工。

這讓許多開發(fā)商措手不及，這些大部分來(lái)自南方的開發(fā)商由于“水土不服”，紛紛在此折戟。

兩個(gè)浙江老板從杭州跑到鄂爾多斯來(lái)討債，他們接了一個(gè)鄂爾多斯的工程，剛打了幾十萬(wàn)的工程保證金，對(duì)方就“跑路”了。

一些開發(fā)商試著賣出自己在北京的豪宅來(lái)發(fā)放工資。事實(shí)上，從2011年開始，有多個(gè)鄂爾多斯的開發(fā)商由于資金鏈斷裂問(wèn)題出事。

從2012年4月開始，市場(chǎng)就已顯露出一些征兆?！皬?011年下半年開始，就有不少開發(fā)商陸續(xù)跑路?！毕⑷耸繉?duì)記者表示，都是因?yàn)橘Y金鏈出了問(wèn)題。

這悲劇的一幕或許才剛剛開始。

失敗的市場(chǎng)調(diào)研

在鄂爾多斯撤盟設(shè)市后的10年間，坐擁煤炭開采，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)“馬車”，一路狂奔。

到2010年，160萬(wàn)人口的鄂爾多斯，GDP達(dá)到2643.2億元，被譽(yù)為中國(guó)的迪拜。

“回顧過(guò)去10年，世界上發(fā)展最快的國(guó)家是中國(guó)，中國(guó)發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯?！币患胰A南開發(fā)商選擇進(jìn)入鄂爾多斯的原因很簡(jiǎn)單。

事實(shí)上，并非所有的大公司在投資上都如想象般謹(jǐn)慎。這個(gè)傳說(shuō)中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發(fā)熱的開發(fā)商。

于是，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)像其他城市一樣大熱。除了一些外地的開發(fā)商外，當(dāng)?shù)氐脑S多煤老板也搖身一變成為開發(fā)商。

到2010年底，鄂爾多斯全市房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)442家，幾乎每一個(gè)能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而煤礦，則是支撐鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要也幾乎是唯一的動(dòng)力源。

“我們?nèi)プ鍪袌?chǎng)調(diào)研，當(dāng)時(shí)跑到很遠(yuǎn)的一個(gè)牧民家里?！闭憬囊患议_發(fā)商對(duì)記者表示，這或許是他此生見過(guò)的最難以想象的場(chǎng)景之一。這個(gè)連干凈的洗臉?biāo)颊也坏降哪撩窦?，想都沒(méi)有想就買下了東勝區(qū)的一套豪宅。

開發(fā)商的豪情在這一刻開始爆發(fā)。他們的許多客戶，都開著路虎，指著50平方米的樣板房說(shuō)：“這還不夠大！”

這讓許多開發(fā)商開始放棄理性，更何況，有許多支撐鄂爾多斯市場(chǎng)的理由，比如離奇的拿地成本。

此前，有媒體透露，2004年下半年，鐵西一二期開發(fā)時(shí)，土地成本為10萬(wàn)~20萬(wàn)元/畝，均價(jià)大概在15萬(wàn)元/畝。到2011年鐵西三期（地理位置較偏），土地拍賣的基準(zhǔn)價(jià)為110萬(wàn)元/畝，開發(fā)商實(shí)際拿地的成本則達(dá)到200多萬(wàn)元/畝。去年，城區(qū)黃金地段的商業(yè)土地，成本價(jià)達(dá)到700萬(wàn)元/畝。

事實(shí)上，這個(gè)拿地成本比實(shí)際成本還要更高?！拔覀儺?dāng)時(shí)拿地的成本是一畝50萬(wàn)左右?！边@讓在一二線城市土地市場(chǎng)上支付了昂貴代價(jià)的開發(fā)商都十分驚喜，這個(gè)價(jià)格，實(shí)在太具有優(yōu)勢(shì)了。

所以，從2011年開始，陸續(xù)有外地房產(chǎn)商進(jìn)駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。

冰凍的市場(chǎng)

冰火兩重天。現(xiàn)在，許多開發(fā)商開始試圖逃離鄂爾多斯。來(lái)之前，這里是天堂；這一刻，這里更像是一個(gè)冰窟。

資料顯示，2011年，鄂爾多斯計(jì)劃新開工商品房面積1300萬(wàn)平方米，施工總量達(dá)2300萬(wàn)平方米，這意味著每天都有近6萬(wàn)平方米的住房推向市場(chǎng)，按照鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝趤?lái)推算，人均新增面積最少將達(dá)到10平方米以上。

這個(gè)數(shù)據(jù)背后的狂熱并不止于此。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際施工面積2696萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.1%；完成投資365.7億元，同比增長(zhǎng)129.13%。2010年，鄂爾多斯市商品房銷售面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.1%。

樓市在連續(xù)兩年的瘋狂運(yùn)轉(zhuǎn)中終于戛然而止。

不管有多少富人，鄂爾多斯的人口密集度實(shí)在很低。繁華的東勝區(qū)域總面積2530平方公里。全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口66.8萬(wàn)人，其中東勝區(qū)53.8萬(wàn)人，平均每戶2.6人。

也就是說(shuō)，開發(fā)商已經(jīng)找不到什么買房子的人了。能佐證鄂爾多斯樓市開始走下坡的數(shù)據(jù)是，2012年1~4月份，鄂爾多斯全市銷售商品房149.8萬(wàn)平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

這里的價(jià)格，從2005年的1500元/平方米，到2011年時(shí)，高端樓盤的價(jià)格為20000元/平方米，甚至有開發(fā)商豪言壯語(yǔ)，準(zhǔn)備開出30000元/平方米的價(jià)格。

這些來(lái)自北京、廣東、浙江的開發(fā)商，現(xiàn)在都已經(jīng)紛紛關(guān)閉了自己的售樓處。記者在鄂爾多斯轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)，大部分的售樓處都一把鐵鎖，幾乎看不到人。

此前，在東康線上的一個(gè)龐大的售樓處，只留了零星的工作人員，也沒(méi)有看房的人，這里曾經(jīng)報(bào)出24000元/平方米的高價(jià)，現(xiàn)在，只要10000元/平方米出頭，就可以談攏。

可怕的是，在這個(gè)市場(chǎng)上，已經(jīng)沒(méi)有人想去買房子了。

康巴什新區(qū)的夜晚顯得更為孤寂，市政府附近的一些房子還沒(méi)有完工，看起來(lái)，和半年前相比，這里的項(xiàng)目完全沒(méi)有進(jìn)展。

開發(fā)商的絕望

有一些開發(fā)商已經(jīng)完全沒(méi)有了開發(fā)能力，還有一些開發(fā)商放棄了這個(gè)市場(chǎng)?！盎氐?010年的盛況已經(jīng)幾乎沒(méi)有了可能，這個(gè)市場(chǎng)大傷元?dú)狻！绷硪患艺憬拈_發(fā)商對(duì)記者表示，他們?cè)噲D在這里打造豪宅市場(chǎng)，可是一夜之間，這些富豪全部不見了蹤影。

當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商張瑋對(duì)記者表示，他在2008年就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直到現(xiàn)在為止，他最賺錢的主業(yè)還是煤炭和汽車買賣。

和他相似的是，大部分煤炭商靠一個(gè)“勇”字進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。張瑋表示，鄂爾多斯基本上沒(méi)有外來(lái)人口，只能靠本地人來(lái)消化，這么大的市場(chǎng)供應(yīng)量，這個(gè)危機(jī)爆發(fā)要持續(xù)很多年。

2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬(wàn)余平方米，市場(chǎng)上的二手房中介非常稀少，這說(shuō)明鄂爾多斯人對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒(méi)有從房市上退出的需求和途徑。

這不僅僅是鄂爾多斯式的悲哀，這幾乎是一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。實(shí)際上，國(guó)家土地城鎮(zhèn)化的速度遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化的速度。

康巴什現(xiàn)象，或者鄂爾多斯現(xiàn)象都不會(huì)是孤例。康巴什新區(qū)的成吉思汗廣場(chǎng)前，有一個(gè)巨大的青銅雕塑，在清冷的夜里，顯得十分巨大而鬼魅，整個(gè)新城仿佛“速凍”了，有如幻城。