美國(guó)投資移民六種常見(jiàn)陷阱

豐祥

看似劃算的美國(guó)投資移民“買賣”，并非所有的項(xiàng)目都是餡餅，有些甚至是陷阱。蛇年新春伊始，美國(guó)投資移民（EB-5計(jì)劃）的一顆“地雷”被引爆。北伊利諾伊州地區(qū)法院已受理了美國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)芝加哥會(huì)議中心提起的證券欺詐訴訟，美國(guó)證監(jiān)會(huì)并要求法院凍結(jié)該項(xiàng)目的所有資金。

自此，這場(chǎng)被稱為美國(guó)投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過(guò)250名投資人（大多來(lái)自中國(guó)大陸）通過(guò)該項(xiàng)目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來(lái)能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。這也給有意移民的中國(guó)人敲響警鐘——海外移民絕不僅僅是“錢”的事，還需擦亮雙眼、做足功課，避免落入移民陷阱。

陷阱1：證券欺詐

瞞天過(guò)海，千萬(wàn)美元管理費(fèi)被揮霍一空；

標(biāo)榜為政府項(xiàng)目，卻被當(dāng)?shù)卣啻巍扒懈睢?/p>

所有騙局都有真相大白的一天。2月6日，美國(guó)證券會(huì)起訴芝加哥會(huì)議中心違反了3項(xiàng)證券法規(guī)定，“以欺詐方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬(wàn)美元的管理費(fèi)”。起訴書稱，被告以“刻意誤導(dǎo)和虛假信息騙取了超過(guò)250名外國(guó)投資人的資金”，其私募招股書中的“項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經(jīng)將“超過(guò)90%的管理費(fèi)揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)”。

此前，該項(xiàng)目的推廣公司在芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目介紹中總結(jié)了五個(gè)優(yōu)勢(shì)：芝加哥會(huì)議中心收入高，運(yùn)營(yíng)成本極低；這個(gè)酒店達(dá)到42%的入住率就可開始盈利；這個(gè)項(xiàng)目將保障每一位投資人獲得綠卡；這是一個(gè)政府對(duì)投資保障作出承諾，并由美國(guó)“地位僅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位；還有完善的退出機(jī)制等。

真相是如何呢？該項(xiàng)目的所有者、現(xiàn)年28歲的Anshoo Sethi被神話成有30多年經(jīng)營(yíng)酒店開發(fā)生意的家族，但根據(jù)《科恩房地產(chǎn)日?qǐng)?bào)》2009年報(bào)道，他的家族“從未開發(fā)過(guò)一家酒店”；

這個(gè)項(xiàng)目多次被中介標(biāo)榜為政府項(xiàng)目，事實(shí)上卻被美國(guó)當(dāng)?shù)卣啻吻懈?，并被明確否認(rèn)“政府代言”；

該項(xiàng)目稱由美國(guó)“地位僅次于高盛、排名第二”的LoopCapital投資銀行保證資金完全到位，事實(shí)上那不過(guò)是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利等投行相提并論。即便是這個(gè)小投行，也并沒(méi)有給這個(gè)項(xiàng)目提供任何資金保障……

當(dāng)然，項(xiàng)目方和中介對(duì)投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因?yàn)樗麄兊捻?xiàng)目做得好，有競(jìng)爭(zhēng)者出于嫉妒刻意破壞。

陷阱2：“區(qū)劃”游戲

混淆概念，利用法律漏洞玩區(qū)劃游戲；

模糊“人口普查區(qū)”與“行政區(qū)”概念

對(duì)于一些美國(guó)投資移民項(xiàng)目而言，除證券欺詐外，移民公司往往還會(huì)利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區(qū)劃游戲”。

美國(guó)移民法設(shè)定的投資移民最低投資額為100萬(wàn)美元，但是，如果項(xiàng)目位于“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”，即高失業(yè)率地區(qū)，投資門檻就下降至50萬(wàn)美元。何謂“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”呢？按照美國(guó)移民法明確規(guī)定與美國(guó)移民局網(wǎng)站解釋，目標(biāo)就業(yè)區(qū)必須是農(nóng)村地區(qū)或者失業(yè)率高于全國(guó)平均指數(shù)150%的地區(qū)。

然而，曾在各大移民公司網(wǎng)站上占據(jù)頭條位置的紐約時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的廣告與報(bào)道中，有著如此的表述“這個(gè)酒店的位置在42號(hào)街和第9大道把角的位置，是一個(gè)黃金地段”，“有著絕佳的地理位置”。既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”而享受50萬(wàn)美元的優(yōu)惠條件呢？

移民公司給出的解釋是，此“稀缺項(xiàng)目”“位于曼哈頓核心區(qū)僅有的三個(gè)目標(biāo)就業(yè)區(qū)113、115和119人口普查區(qū)中的115區(qū)，也是曼哈頓核心區(qū)唯一有紐約州政府正式出具目標(biāo)就業(yè)區(qū)證明信的項(xiàng)目，而其他位于曼哈頓核心區(qū)的移民項(xiàng)目都要求100萬(wàn)美元的投入”。

人口普查區(qū)是非常細(xì)分的區(qū)劃，而目標(biāo)就業(yè)區(qū)一般應(yīng)以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。有些項(xiàng)目，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區(qū)”與“行政區(qū)”劃混淆概念，玩著“區(qū)劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規(guī)則的小塊地區(qū)，以獲得市場(chǎng)利益。

這一“區(qū)劃”游戲，對(duì)投資人的影響何在？毋庸置疑，這些項(xiàng)目的投資人將面臨著綠卡申請(qǐng)被拒絕的危險(xiǎn)，至少他們的移民申請(qǐng)審核進(jìn)度會(huì)受到很大影響。一旦項(xiàng)目被確定不符合美國(guó)移民法的要求，項(xiàng)目投資人不僅損失金錢，更損失了時(shí)間與機(jī)會(huì)。

陷阱3：“租戶就業(yè)”

裝聾作啞，捏造亮眼就業(yè)數(shù)字；

計(jì)算方法不合理，早被美移民局否決

同時(shí)，房地產(chǎn)類項(xiàng)目以“租戶就業(yè)模式”吸引投資，閃亮的數(shù)據(jù)后很可能就是一個(gè)陷阱。按照美國(guó)移民法規(guī)定，每100萬(wàn)元的投資（如項(xiàng)目位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)則為50萬(wàn)美元）必須創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)才能使投資人獲得永久綠卡。由此可見(jiàn)，創(chuàng)造就業(yè)是實(shí)現(xiàn)“美國(guó)夢(mèng)”的最后一道必須跨越的高欄。

那么，這中國(guó)移民公司和美國(guó)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是從哪兒得到那些節(jié)節(jié)攀升的就業(yè)數(shù)字呢？答案是租戶。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)將租戶的雇傭人數(shù)也計(jì)算在項(xiàng)目就業(yè)內(nèi)。例如，辦公室出租給一個(gè)企業(yè)，該企業(yè)雇傭100人，項(xiàng)目方就將此就業(yè)人數(shù)囊括在間接就業(yè)數(shù)字內(nèi)，稱為“租戶就業(yè)模式”。

但是移民公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目方?jīng)]有告訴投資人的是：這一模式已經(jīng)受到美國(guó)移民局的直接否決。早在2012年2月，美國(guó)移民局就清晰地區(qū)分了租戶創(chuàng)造的就業(yè)與EB-5業(yè)主創(chuàng)造的就業(yè)，明確表示因?yàn)樽鈶舻纳虡I(yè)決定而產(chǎn)生的就業(yè)不能歸功于EB-5業(yè)主。

美國(guó)移民局認(rèn)為這一計(jì)算模式“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業(yè)之間的聯(lián)系是微弱的，不足以形成合理的經(jīng)濟(jì)方法”，并限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的就業(yè)計(jì)算應(yīng)僅僅包括符合條件的“建筑類就業(yè)與日常物業(yè)維護(hù)管理就業(yè)”。

然而，中國(guó)的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業(yè)模式”的EB-5投資移民項(xiàng)目時(shí)，卻閉口不提美國(guó)移民局的這一規(guī)定。

陷阱4：資本“注”水

過(guò)橋貸款資本結(jié)構(gòu)或充溢水分

隨時(shí)可能炸碎通往“綠卡”的橋

投資者在選擇投資移民項(xiàng)目時(shí)經(jīng)常會(huì)問(wèn)的問(wèn)題是：EB-5投資人的資本占多少比例？畢竟，這直接關(guān)系到投資成本的收回的可能，以及項(xiàng)目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續(xù)生存的幾率。

市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目都以公開資本結(jié)構(gòu)取信潛在投資人。紐約威斯汀酒店項(xiàng)目公布數(shù)據(jù)顯示，華美銀行提供了900萬(wàn)美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時(shí)代廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

初看數(shù)據(jù)，面面俱到，言之有物。實(shí)際上，EB-5投資項(xiàng)目的資本結(jié)構(gòu)也可充溢水分。最常見(jiàn)的做法是借用“過(guò)橋貸款”，即銀行通過(guò)收取一定比例的服務(wù)費(fèi)先行放貸，但此貸并不實(shí)際投入項(xiàng)目，而是固定在托管賬戶或者項(xiàng)目方賬戶內(nèi)充當(dāng)“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實(shí)際被用來(lái)先還貸而不是直接投入項(xiàng)目。這樣，項(xiàng)目實(shí)際資本結(jié)構(gòu)將與最初公布的比例大相徑庭。

政府承諾的財(cái)政支持，尤其是長(zhǎng)期的財(cái)政支持，存在太多變數(shù)?？此茍?jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)，可能是一顆不定時(shí)的炸彈，隨時(shí)可能炸碎通往“綠卡”的橋。

陷阱5：虛浮保證

政府項(xiàng)目？產(chǎn)權(quán)擔(dān)保？

未必都能高枕無(wú)憂

美國(guó)移民法明確規(guī)定，投資移民申請(qǐng)人必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，除第三方擔(dān)保外，任何其所投資的項(xiàng)目提供的擔(dān)保都將視為違反此法律條款。在市場(chǎng)推廣中，有的項(xiàng)目或移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能讓投資人高枕無(wú)憂嗎？

不少項(xiàng)目標(biāo)榜自己為“政府項(xiàng)目”，就本質(zhì)而言，美國(guó)沒(méi)有真正的政府項(xiàng)目。美國(guó)各級(jí)政府的自身財(cái)政來(lái)源全部來(lái)自于納稅人，撥款權(quán)掌握在國(guó)會(huì)或州及地方議會(huì)手中，而非政府手中。再看產(chǎn)權(quán)擔(dān)保能否真正成為投資保障。如房屋建設(shè)或運(yùn)營(yíng)中有銀行投入，銀行必然會(huì)有第一受償權(quán)。美國(guó)銀行鐵面無(wú)私，一旦產(chǎn)生按揭支付拖延，到時(shí)間就收走房屋，強(qiáng)行拍賣，拍賣價(jià)格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標(biāo)。投資移民債權(quán)人隨時(shí)都可能血本無(wú)歸。

陷阱6：托管煙霧

資金托管最誤導(dǎo)人

只能提供有限保護(hù)

在各種所謂的投資保障中，最誤導(dǎo)人的也許就是資金托管賬戶。通常提供資金托管的投資移民項(xiàng)目會(huì)向投資人提供一個(gè)托管賬戶，在I-526臨時(shí)綠卡獲得批準(zhǔn)前，該資金不得被動(dòng)用，只有在I-526獲得批準(zhǔn)后，資金才能被投入到項(xiàng)目中。由此可看出托管賬戶只能對(duì)投資人提供有限保護(hù)。

對(duì)于一個(gè)新的、未經(jīng)歷移民局層層審核的項(xiàng)目，這樣的托管賬戶為投資人設(shè)置了一定的保護(hù)。但對(duì)于像紐約時(shí)代廣場(chǎng)這樣在100萬(wàn)美元和50萬(wàn)美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項(xiàng)目，托管賬戶并不能給投資人帶來(lái)真正的保護(hù)。這些項(xiàng)目的投資人很可能會(huì)在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因?yàn)轫?xiàng)目公司無(wú)法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無(wú)法獲得永久綠卡。

但對(duì)于像紐約時(shí)代廣場(chǎng)這樣在100萬(wàn)美元和50萬(wàn)美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項(xiàng)目，或者是像夏威夷機(jī)場(chǎng)這種面臨創(chuàng)造就業(yè)難題的項(xiàng)目，托管賬戶并不能給投資人帶來(lái)真正的保護(hù)。

這些項(xiàng)目的投資人很可能會(huì)在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因?yàn)轫?xiàng)目公司無(wú)法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無(wú)法獲得永久綠卡。

對(duì)于那些小孩已經(jīng)接近21周歲的投資人來(lái)說(shuō)，在獲得臨時(shí)綠卡3年后才知道無(wú)法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項(xiàng)目。

由此可見(jiàn)，對(duì)于那些沒(méi)有成功案例的新項(xiàng)目，托管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護(hù)。對(duì)于那些成熟的EB-5項(xiàng)目，托管賬戶可能會(huì)導(dǎo)致資金從托管賬戶劃撥到項(xiàng)目方時(shí)，就業(yè)已經(jīng)完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，托管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護(hù)。