開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)

洪步庭　吳芬娜

【摘 要】本文以四川綿陽工業(yè)園區(qū)為例，通過綜合調(diào)查分析四川綿陽工業(yè)園區(qū)土地集約利用現(xiàn)狀，建立土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用特爾菲法確定指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算出綿陽工業(yè)園區(qū)土地利用集約度，并在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化提升建議，旨在為促進(jìn)開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用水平以及為開發(fā)區(qū)的擴(kuò)區(qū)升級(jí)審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)管及有關(guān)政策制定提供參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)區(qū)；土地集約利用；綿陽工業(yè)園區(qū)

開發(fā)區(qū)作為城市的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，自1984年在我國(guó)產(chǎn)生以來，已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域發(fā)展的助動(dòng)器和科技創(chuàng)新基地，在對(duì)外吸引投資、擴(kuò)大出口、引進(jìn)人才和對(duì)內(nèi)服務(wù)于母城、發(fā)揮改革試點(diǎn)的輻射作用等方面發(fā)揮了舉足輕重的作用[1-3]。但在開發(fā)區(qū)土地利用中，重?cái)U(kuò)張輕挖掘、重規(guī)模輕效率、重引資輕規(guī)劃等問題仍未得到有效解決[4]。而開發(fā)區(qū)土地集約利用正是以符合有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)劃等為導(dǎo)向，通過增加對(duì)土地的投入，改善經(jīng)營(yíng)管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發(fā)區(qū)土地利用效率和經(jīng)濟(jì)效益的一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式[5]。因此，本文以綿陽工業(yè)園區(qū)為例，在全面掌握開發(fā)區(qū)土地利用狀況的基礎(chǔ)上，通過建立科學(xué)的土地集約利用評(píng)價(jià)體系來分析評(píng)價(jià)開發(fā)區(qū)土地集約利用水平，并提出相關(guān)的優(yōu)化提升建議，旨在為促進(jìn)開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用以及為開發(fā)區(qū)的擴(kuò)區(qū)升級(jí)審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)管、規(guī)劃計(jì)劃管理及有關(guān)政策制定提供依據(jù)。

1.研究區(qū)概況

四川綿陽工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積為12.89平方公里，位于綿陽城區(qū)西北部，東至一環(huán)路涪江二橋段，西接綿（陽）廣（元）高速公路綿陽出口，南臨綿陽高新區(qū)，北靠綿陽市城區(qū)。區(qū)內(nèi)水、電、氣、路、電訊、雨污等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通四通八達(dá)，綿陽高速貫穿園區(qū)，通過九洲大道、劍南西路、元通路與綿陽老城區(qū)和高新區(qū)緊緊相連接，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。園區(qū)2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值533568.84萬元，固定資產(chǎn)累計(jì)投資325282.56萬元。

2.研究方法

2.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

本文根據(jù)開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）的要求，以開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，依據(jù)指標(biāo)選擇的綜合性、代表性、合理性和易獲取性等原則，從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效三個(gè)方面選取了土地利用程度、用地結(jié)構(gòu)狀況、土地利用強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益、土地利用監(jiān)管績(jī)效、土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度在內(nèi)的6個(gè)子目標(biāo)以及相關(guān)的13個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

2.2指標(biāo)權(quán)重的確定

本文采用特爾斐法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值。通過對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)、子目標(biāo)、指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行多輪專家打分，并按下式計(jì)算權(quán)重值：

w=

式中：w—第i個(gè)目標(biāo)、子目標(biāo)或指標(biāo)的權(quán)重；E—專家j對(duì)于第 i個(gè)目標(biāo)、子目標(biāo)或指標(biāo)的打分；n—專家總數(shù)。本文權(quán)重打分邀請(qǐng)了來自綿陽市建設(shè)局、國(guó)土局、招商局和管委會(huì)等各個(gè)部門的18位具有代表性的專家，通過兩輪專家打分，并且最終結(jié)果通過了χ2檢驗(yàn)。指標(biāo)權(quán)重結(jié)果見表1。

表1 四川綿陽工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重表

2.3指標(biāo)理想值的確定

在土地集約利用評(píng)價(jià)中，理想值是指依照節(jié)約集約用地的原則，在符合有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家和地方制定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等要求的前提下，結(jié)合開發(fā)區(qū)實(shí)際確定的各評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)該達(dá)到的一種理想狀態(tài)[6]。由于各指標(biāo)的現(xiàn)狀值是確定的，那么，能否科學(xué)合理地確定各指標(biāo)的理想值直接關(guān)系到開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性。

本文根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地節(jié)約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》和《關(guān)于明確開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)成果更新幾個(gè)具體問題的函》的要求，充分考慮開發(fā)區(qū)所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及其土地利用的可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)結(jié)合開發(fā)區(qū)自身的發(fā)展情況，本文確定理想值的具體方法是：對(duì)函件中已規(guī)定的全省統(tǒng)一理想值標(biāo)準(zhǔn)的部分指標(biāo)，統(tǒng)一采用理想值取值范圍的最小值；對(duì)函件未給予統(tǒng)一理想值標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，采取目標(biāo)值法和專家咨詢法確定理想值；對(duì)于現(xiàn)狀值大于給定理想值的指標(biāo)，則以其現(xiàn)狀值作為理想值。

2.4指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用理想值比例推算法，以指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值進(jìn)行度量，按照下式進(jìn)行計(jì)算。各指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值見表2。

S=×100

式中：S—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；X—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值；T—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值。

表2 四川綿陽工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀值、理想值和實(shí)現(xiàn)度分值表

2.5集約度分值計(jì)算

2.5.1子目標(biāo)分值計(jì)算

開發(fā)區(qū)土地利用集約度各子目標(biāo)分值可以按照下式進(jìn)行計(jì)算：

F=（S×w）

式中：F—i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值；S—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；w—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)相對(duì)j子目標(biāo)的權(quán)重值；n—指標(biāo)個(gè)數(shù)。

2.5.2目標(biāo)分值計(jì)算

開發(fā)區(qū)土地利用集約度目標(biāo)分值可以按照下式進(jìn)行計(jì)算：

F=（F×w）

式中：F—i目標(biāo)的土地利用集約度分值；F—i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值；w—i目標(biāo)j子目標(biāo)相對(duì)i目標(biāo)的權(quán)重值；n—子目標(biāo)個(gè)數(shù)。

2.5.3集約度綜合分值計(jì)算

開發(fā)區(qū)土地利用集約度綜合分值可以按照下式進(jìn)行計(jì)算。

F=（F×w）

式中：F—土地利用集約度綜合分值；F—i目標(biāo)的土地利用集約度分值；w—i目標(biāo)的權(quán)重值；n—目標(biāo)個(gè)數(shù)。

3.評(píng)價(jià)結(jié)果與對(duì)策建議

通過計(jì)算可知，四川綿陽工業(yè)園區(qū)土地利用集約度分值為81.41分。其中，開發(fā)區(qū)管理績(jī)效非常突出，集約度分值為100.00，這主要是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)內(nèi)沒有一宗未處置的閑置土地，也沒有有償使用到期但未處置的土地；用地效益較好為88.53分，產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益較高；土地利用狀況67.61分，水平不太理想，其中用地結(jié)構(gòu)39.35分，土地利用強(qiáng)度75.10分，還處于一個(gè)低效利用水平，主要是由于開發(fā)區(qū)受到城市總體規(guī)劃和城市空間發(fā)展規(guī)劃調(diào)整的影響，正逐步將區(qū)內(nèi)的工礦企業(yè)遷出導(dǎo)致工業(yè)用地率低下的緣故。

為進(jìn)一步提升綿陽工業(yè)園區(qū)土地集約利用水平，提出下列建議：

（1）發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)，提升產(chǎn)業(yè)集聚水平。

園區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮省級(jí)開發(fā)區(qū)的政策和品牌優(yōu)勢(shì)，落實(shí)國(guó)家、省、市賦予開發(fā)區(qū)的行政授權(quán)和各種優(yōu)惠政策，緊緊抓住“十二五”發(fā)展和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)兩大機(jī)遇，突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步提升用地效益。

（2）嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入，提高土地利用強(qiáng)度。

園區(qū)繼續(xù)完善項(xiàng)目準(zhǔn)入和評(píng)審制度，將符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保政策作為項(xiàng)目入園的基本條件。將項(xiàng)目的實(shí)際用地需求與容積率、建筑密度、綠化率指標(biāo)、建設(shè)投產(chǎn)周期、工程驗(yàn)收等指標(biāo)掛鉤，確保入園項(xiàng)目均具備一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量水平和發(fā)展?jié)摿Γ瑥亩岣邎@區(qū)土地集約利用的水平。

（3）強(qiáng)化節(jié)約集約理念，引導(dǎo)土地高效利用。

園區(qū)應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化節(jié)約、集約利用土地的思想觀念，并制定相應(yīng)的開發(fā)區(qū)土地利用政策和措施，為土地節(jié)約集約利用提供方向性指導(dǎo)；科學(xué)的制定土地利用規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)空間布局的合理性和科學(xué)性，引導(dǎo)土地利用合理、高效利用；對(duì)園區(qū)內(nèi)在建或待建企業(yè)的建設(shè)施工狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，促使其達(dá)到符合標(biāo)準(zhǔn)的容積率和建筑系數(shù)，同時(shí)鼓勵(lì)園區(qū)企業(yè)在不增加項(xiàng)目用地的前提下，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部用地挖潛，提高土地利用強(qiáng)度。

【參考文獻(xiàn)】

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