調(diào)控政策下的巨大問號

孫華良

房地產(chǎn)獨(dú)立評論員，易居中國易居資本執(zhí)行總裁。

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是目前最具權(quán)威性的，但毋庸諱言，房產(chǎn)商不敢直面抨擊，卻無數(shù)次地調(diào)侃政策的權(quán)威性。尤其，各地“地王”的屢現(xiàn)，給整個(gè)行業(yè)留下了許多沉重的問號，也消解了調(diào)控，迷亂了市場的房價(jià)預(yù)期。

今年4月10日上午，上海迎來一幅重量級地塊——浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊的出讓。某集團(tuán)以37.75億元，溢價(jià)65.43%競得該地塊，而樓板價(jià)達(dá)到了18199元/平方米，成為了今年上?！巴僚摹笔袌龅摹半p料冠軍”。據(jù)悉，拍賣現(xiàn)場競爭慘烈，猶如“餓狼撲食”之勢。拍槌雖落定，但確攪亂了不少人的猜測。

筆者在4月26日讀到了一篇對話浦東唐城投資發(fā)展公司的文章，標(biāo)題是“贏在‘節(jié)奏感”。文章中有這樣一句話：“是什么原因讓眾多知名開發(fā)商對占有唐鎮(zhèn)一席之地如此重視？”同時(shí)，文章總體上是以“禮贊”的文筆，肯定了唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”的誕生。

絕對不是巧合，唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”誕生之后的4月18日，一家媒體文章標(biāo)題是：“唐鎮(zhèn)板塊或迎來豪宅時(shí)代”。“或”字用得含蓄隱晦，但看得出也是引導(dǎo)式的提示。文章中提到：“本次發(fā)布會以‘浦東正中心新一代豪宅集聚區(qū)價(jià)值挖掘?yàn)橹黝}……該區(qū)域內(nèi)出讓地塊價(jià)值的不斷提升及品牌房企的不斷相繼入駐，唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)鄰近軌交2號線沿線地區(qū)將形成龐大高端住宅群落，有望成為繼浦東濱江之后的又一個(gè)豪宅集聚區(qū)”。稍有文化的人都能讀得懂“白紙黑字”里的內(nèi)涵，業(yè)內(nèi)也有人在私下議論這種現(xiàn)狀是：在最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房產(chǎn)商“含笑被奸”。我也迎合一句對此現(xiàn)象的評語：“含笑被奸”恰恰也是房產(chǎn)商“暗送秋波”而誘導(dǎo)的，不少知名房企赤膊上陣將此地塊溢價(jià)率推高至65%以上。

高溢價(jià)率表面上是房產(chǎn)商買單，但開發(fā)商敢于加價(jià)65%以上，實(shí)際上是將價(jià)格轉(zhuǎn)移到樓板價(jià)上。簡單地說，樓板價(jià)就是每平方米土地價(jià)，土地價(jià)加房屋的造價(jià)等于房價(jià)。當(dāng)然，懂房地產(chǎn)專業(yè)的知道，這里的住宅土地價(jià)是要乘以容積率的，造價(jià)也不僅僅是建筑材料的價(jià)格，還要加上其他各項(xiàng)費(fèi)用，包括隱性費(fèi)用。同時(shí)，房價(jià)肯定還要包括房產(chǎn)商的利潤。那么，結(jié)論就很簡單了，高溢價(jià)率表面上是房產(chǎn)商高價(jià)買單，讓土地出讓方賺取65%以上的額外收益，而實(shí)際上最終是會轉(zhuǎn)嫁到高房價(jià)上，而真正為如此高房價(jià)買單者是廣大購房者。除非出現(xiàn)特殊情況，就是房產(chǎn)商銷售的高房價(jià)市場不接受，那么開發(fā)商就自己買單。否則，任何“禮贊”高溢價(jià)率、高樓板價(jià)的目的，就是忽悠購房者為高房價(jià)買單。令人費(fèi)解的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策是穩(wěn)定房價(jià)，控制漲幅。土地溢價(jià)率都65%以上了，房價(jià)漲幅控制在10%以下能行嗎？

看起來結(jié)論很簡單，那就是購房者買單。其實(shí)并不是那么簡單，浦東唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”的樓板價(jià)為18199元/平方米，而地塊周圍一般建成的住宅，房價(jià)賣價(jià)也就是這個(gè)價(jià)格。“面粉比面包貴”的比喻，會讓人聯(lián)想到這包面粉制造出來的面包將要貴到什么程度？用一個(gè)數(shù)據(jù)提示大家一下，目前上海房價(jià)的均價(jià)在21000-22000元之間，而地處浦東唐鎮(zhèn)的“面粉”要賣到18199元。首先，浦東唐鎮(zhèn)肯定不是傳統(tǒng)意義上的黃金地段；其次，浦東最發(fā)達(dá)地區(qū)在濱江地區(qū)，在地塊價(jià)值上唐鎮(zhèn)根本不能與濱江相比，那么，何來“浦東正中心新一代豪宅區(qū)”的“禮贊”偽命題呢？這種偽命題的目的，就是誘惑購房者為高房價(jià)買單。不少專家預(yù)測房價(jià)會下跌，而政府主導(dǎo)下的地價(jià)節(jié)節(jié)攀高，購房者聽誰的？