養(yǎng)老地產(chǎn)“未老先衰”？

譚保羅

在漢朝，孝順老人曾是中國(guó)人進(jìn)入國(guó)家機(jī)器，獲取政治權(quán)力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，是為“舉孝廉”；而如今，養(yǎng)老事業(yè)則成為了部分地產(chǎn)商和財(cái)團(tuán)與地方政府博弈，并取得經(jīng)濟(jì)利益的手段，是為“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

自從9月份國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下稱《意見》）以來，養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為業(yè)界的興奮點(diǎn)。保險(xiǎn)巨頭和大型央企等財(cái)團(tuán)以及傳統(tǒng)地產(chǎn)商紛紛裹挾著萬億資金殺入其中。這一幕，又讓人想起數(shù)年前因拉動(dòng)內(nèi)需而催生的旅游地產(chǎn)熱。

對(duì)習(xí)慣于資金快速周轉(zhuǎn)和囤地漲價(jià)模式的地產(chǎn)公司來說，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；而對(duì)財(cái)大氣粗的財(cái)團(tuán)來說，明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分仍是最大挑戰(zhàn)。但隨著地方版“4萬億”大幕再次拉開，這些準(zhǔn)備上的“不周”已不再重要，接鼓傳花的游戲?qū)ⅠR上進(jìn)入下一輪。

透支之虞

“3年時(shí)間，他們便蓋好了應(yīng)該花30年才蓋好的房子?！睆娜毡究疾鞖w來后，朱鳳至如是形容日本養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的過剩。

60歲的朱鳳至是國(guó)內(nèi)最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目—北京太陽(yáng)城銀齡老年公寓的院長(zhǎng)。在這個(gè)職務(wù)上，她已度過9年時(shí)光，見證了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)從有人首吃螃蟹到千軍競(jìng)?cè)氲臍v程。她憂心忡忡地對(duì)《南風(fēng)窗》說，擔(dān)心中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)步日本的后塵。

不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)業(yè)界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的“看多”，很大程度來源于數(shù)字推理的支撐。數(shù)字包括了老年人口和床位兩方面。按照權(quán)威統(tǒng)計(jì)，2012年底，我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)2.43億，2025年突破3億；金融中介的報(bào)告則稱，發(fā)達(dá)國(guó)家每千人床位數(shù)為60張，而中國(guó)僅20張，為其1/3還弱。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必然商機(jī)無限。

一邊是市場(chǎng)參與者的套利動(dòng)機(jī)，一邊是熱衷投資的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的手段。

但數(shù)字推理經(jīng)不起實(shí)踐檢驗(yàn)，日本便嘗到過癡迷于數(shù)字推理的產(chǎn)業(yè)教訓(xùn)。1970年代，西方和日本的宏觀學(xué)者就預(yù)計(jì)，到21世紀(jì)初，日本老年人口將達(dá)到總?cè)丝诒壤?0%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家看到了商機(jī)，老齡化相關(guān)的服務(wù)業(yè)大有機(jī)會(huì)。因此，在日本1980年代開始的地產(chǎn)泡沫中，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了過剩最嚴(yán)重的品種之一。在日本考察時(shí)，朱鳳至就發(fā)現(xiàn)一些項(xiàng)目由于當(dāng)年入住率太低，私人無法經(jīng)營(yíng)，最后只能由政府接盤。直到20年后，一些閑置10幾年的養(yǎng)老公寓才開始真正派上用場(chǎng)。

在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)熱的推動(dòng)力來自于政治和產(chǎn)業(yè)的雙重作用，其熱度遠(yuǎn)勝于當(dāng)年的日本。以最近一輪熱潮為例，是發(fā)生于《意見》下發(fā)前后。2013年9月，這份由國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的文件中，列明了針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對(duì)參與主體來說，最具吸引力之處在于土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)貼等方面。此外， 《意見》只對(duì)政策進(jìn)行原則性規(guī)定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權(quán)”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險(xiǎn)公司，2005年前后，部分保險(xiǎn)公司便開始著手對(duì)和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。2009年，新《保險(xiǎn)法》明確允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性前提下可以投資不動(dòng)產(chǎn)，開啟了險(xiǎn)資橫向進(jìn)軍房地產(chǎn)的序幕。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險(xiǎn)資“長(zhǎng)短錯(cuò)配”壓力，同時(shí)還能掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。截至目前，按照不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利、萬科這樣的巨頭，也有業(yè)內(nèi)籍籍無名之輩。

第三支大軍是大企業(yè)集團(tuán)，比如央企，因其財(cái)力雄厚而背景極深，可與保險(xiǎn)巨頭統(tǒng)一歸為財(cái)團(tuán)。以中石化為例，其下屬公司已與四川當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，計(jì)劃建設(shè)一處投資80億元的養(yǎng)老項(xiàng)目，成為央企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

可以說，除了銀行之外，中國(guó)最“不差錢”的市場(chǎng)主體都進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)，而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養(yǎng)老項(xiàng)目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場(chǎng)。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動(dòng)者對(duì)居住環(huán)境改善的需求。但這種需求在中國(guó)并不明顯。按照公開數(shù)據(jù)，我國(guó)城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美國(guó)人口普查局近期的數(shù)據(jù)，2013年第二季度，美國(guó)人住房自有率是65%。而中國(guó)自有住房率之高，也很容易通過家庭的地產(chǎn)投資熱來解釋。這些年，無論一線還是二三線城市，擁有大量房產(chǎn)的“房姐”、“房叔”不在少數(shù)。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是標(biāo)配。

因此，即便拋開中國(guó)人的家庭觀念等因素，家庭持有的大量投資性物業(yè)已透支了養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。按照《南風(fēng)窗》從業(yè)內(nèi)獲得消息，一些建成的養(yǎng)老項(xiàng)目中，入住率只有20%。相比而言，國(guó)內(nèi)老年人群養(yǎng)老消費(fèi)購(gòu)買力遠(yuǎn)不及日本，而政府補(bǔ)貼也很難高過日本。在這種情況下，大量項(xiàng)目蜂擁而上便是不顧后果。

政策套利

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個(gè)賺錢的行業(yè)。在市場(chǎng)成熟國(guó)家，一些營(yíng)運(yùn)商的利潤(rùn)率也不過1%至3%。而由于醫(yī)療和護(hù)理?xiàng)l件的硬性制約，這個(gè)低利潤(rùn)率的行業(yè)也很難發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。因此，即便在美國(guó)和日本，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的明星企業(yè)少之又少，多數(shù)都屬于依靠政府補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后，因政府削減了補(bǔ)貼，不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司還一度出現(xiàn)虧損。

除利潤(rùn)率不高之外，盈利周期長(zhǎng)也是個(gè)大問題。一般而言，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從開建到盈利，其時(shí)間在7年左右。而盈利后，持續(xù)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用也是不小的開支。在這個(gè)意義上講，和住宅地產(chǎn)輕松超過10%的利潤(rùn)率以及其 “快建快銷，一賣了事”的簡(jiǎn)潔營(yíng)運(yùn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一門毫無吸引力的生意。

那么，賺慣了“快錢”和“大錢”的中國(guó)企業(yè)為何趨之若鶩？驅(qū)動(dòng)力來自于它們敏感的政經(jīng)嗅覺。2008年以來，拉動(dòng)內(nèi)需成為了地方經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)，因此一度引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)熱和旅游地產(chǎn)熱。這一次輪到了養(yǎng)老地產(chǎn)。一位近期和地方養(yǎng)老項(xiàng)目多有往來的人士對(duì)《南風(fēng)窗》透露，目前明確宣布將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的省市超過20個(gè)。東部沿海某經(jīng)濟(jì)大省還將拿出20億用于對(duì)老年項(xiàng)目的直接補(bǔ)貼。在一些地區(qū)，只要被立項(xiàng)為“老年公寓”，除企業(yè)所得稅外，其他稅種都有減免空間。

但享受了優(yōu)惠的項(xiàng)目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都分出售和出租兩個(gè)版塊，前者和住宅類似，是出售70年產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售產(chǎn)權(quán)，通過收取會(huì)員費(fèi)和年服務(wù)費(fèi)盈利。在一些地方的規(guī)劃中，明確要求發(fā)展商必須在出售項(xiàng)目外，持有一定比例的物業(yè)并運(yùn)營(yíng)。而實(shí)際情況是，部分開發(fā)商只開發(fā)前一種，即100%出售，這和住宅地產(chǎn)并無二致。

更大的超額收益可能來自于土地供應(yīng)環(huán)節(jié)。國(guó)土資源部高咨中心咨詢委員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明對(duì)《南風(fēng)窗》分析，我國(guó)目前對(duì)用地仍屬于“雙軌制”，即劃撥和出讓兩種方式并行。對(duì)一些公益性項(xiàng)目，政府可通過無償劃撥方式交付企業(yè)或機(jī)構(gòu)使用，而商業(yè)性項(xiàng)目則采取出讓方式，其中又包括協(xié)議出讓和“招拍掛”?！半p軌制”會(huì)給土地供應(yīng)的不法操作留下空間。以工業(yè)用地改商用為例，按規(guī)定，開發(fā)商須補(bǔ)交差額地價(jià)或退回土地重新出讓。但實(shí)際操作中，一些人并不履行以上手續(xù)。同樣，養(yǎng)老地產(chǎn)也可能發(fā)生這種情況。

實(shí)際上，國(guó)務(wù)院9月下發(fā)的《意見》中已明確規(guī)定：嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。該規(guī)定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知，但卻從反面印證了這種擔(dān)憂的存在。業(yè)內(nèi)人士透露，一些以養(yǎng)老名義立項(xiàng)的項(xiàng)目采取了無償劃撥的方式，但卻最終成為了商業(yè)項(xiàng)目。而在協(xié)議出讓中，出讓價(jià)格低于市價(jià)50%也不足為怪。

游戲升級(jí)

就回報(bào)率而言，養(yǎng)老地產(chǎn)并不能算一門好生意。但對(duì)地方政府來說，通過養(yǎng)老地產(chǎn)招商引資中的少量利益讓渡，卻可以撬動(dòng)成倍的社會(huì)投資。以中石化將投資的四川郫縣項(xiàng)目為例，按照當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，其該項(xiàng)目總投資高達(dá)80億。而公開資料則顯示，該縣2012年財(cái)政收支預(yù)算中，全縣地方公共財(cái)政預(yù)算收入不過27億多。

2013年以來，盡管中央不再提 “4萬億”之類的巨額刺激計(jì)劃，但地方的熱情卻不減。10月份，四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬億”計(jì)劃。以四川省為例，按照其發(fā)布的2013～2014年重大投資項(xiàng)目名錄，2336個(gè)重大投資項(xiàng)目總投資高達(dá)4.26萬億元。實(shí)際上，出臺(tái)巨額投資計(jì)劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異，但共同特征都是會(huì)面臨資金缺口，所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識(shí)。

因此，一邊是市場(chǎng)參與者基于國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)政策風(fēng)向的套利動(dòng)機(jī)，一邊是無法擺脫投資驅(qū)動(dòng)老路的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的手段。業(yè)內(nèi)某營(yíng)銷總監(jiān)便透露，在長(zhǎng)三角一些人口才幾十萬的縣，其縣城周邊竟有好幾個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。而這些縣城連一個(gè)5層樓的商業(yè)綜合體都無法承擔(dān)，其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市，但地方的態(tài)度卻是“先修再說”。

“不會(huì)再擴(kuò)大規(guī)模了?！北M管目前經(jīng)營(yíng)尚可，但太陽(yáng)城的朱鳳至表示，今后太陽(yáng)城將以經(jīng)驗(yàn)輸出為主，實(shí)體擴(kuò)張將放緩。由于醫(yī)療等配套的限制，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提之下，很難將規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。朱鳳至認(rèn)為，這個(gè)低利潤(rùn)的行業(yè)無法靠規(guī)模取勝。她以太陽(yáng)城舉例說，在建設(shè)方面，政府對(duì)每個(gè)床位的補(bǔ)貼額為1.6萬。而在營(yíng)運(yùn)上，健康老人的補(bǔ)貼為200元/月，而需護(hù)理老人為300元/月。補(bǔ)貼雖不算高，但對(duì)企業(yè)維持日常經(jīng)營(yíng)非常重要。

事實(shí)上，無論從發(fā)達(dá)國(guó)家還是國(guó)內(nèi)已有社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，政府在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入，而營(yíng)運(yùn)中的持續(xù)支持和適當(dāng)監(jiān)管也是行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進(jìn)行“一錘子式”的利益交換，在引資之后便坐等社會(huì)資金承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，那么這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)恐怕會(huì)淪為資產(chǎn)泡沫的升級(jí)版。

對(duì)此，以上營(yíng)銷總監(jiān)的分析一針見血。他說，不論是地產(chǎn)商還是其他社會(huì)資本，它們?cè)缫蚜?xí)慣10%以上的高利潤(rùn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國(guó)內(nèi)還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持，誰(shuí)會(huì)真心來做？

舉例而言，一些保險(xiǎn)巨頭對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的“熱衷”已說明了問題。保險(xiǎn)公司進(jìn)入盈利模式尚不明確的養(yǎng)老地產(chǎn)，除了“假養(yǎng)老，真地產(chǎn)”可能性之外，通過養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭提高產(chǎn)品銷售業(yè)績(jī)也是經(jīng)常之舉。2013年年初，針對(duì)保險(xiǎn)公司“買保險(xiǎn)入住養(yǎng)老社區(qū)”的宣傳，一些地方保監(jiān)局專門發(fā)布了消費(fèi)提示。據(jù)稱，有保險(xiǎn)公司規(guī)定，要保證入住養(yǎng)老社區(qū)，除要購(gòu)買與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的特定分紅險(xiǎn)之外，還必須在單張保單下單一險(xiǎn)種的應(yīng)交保險(xiǎn)費(fèi)達(dá)200萬元或以上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)批評(píng)說，按照保險(xiǎn)公司的要求，兩張保單便是400萬，因此真正能入住養(yǎng)老社區(qū)的最后必然是富人，而養(yǎng)老社區(qū)享受眾多政策優(yōu)惠，這等于是“窮人補(bǔ)貼富人”。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)可能只是一場(chǎng)各取所需的利益交換，但符合市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍然稀缺。朱鳳至就表示，對(duì)那些收費(fèi)適中的養(yǎng)老項(xiàng)目，老人排隊(duì)等待入住的情況并不鮮見。對(duì)這類項(xiàng)目，政府應(yīng)大力扶持。

嚴(yán)金明認(rèn)為，對(duì)真正的純公益性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以劃撥土地，而半公益項(xiàng)目必須采取出讓方式。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)后期監(jiān)督，防止開發(fā)商更改用途，減少投資者通過土地供應(yīng)“雙軌制”進(jìn)行套利的機(jī)會(huì)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入良性軌道?！暗@也不容易，想想那些‘進(jìn)去了的分管副市長(zhǎng)和規(guī)劃局長(zhǎng)，多半都在這個(gè)用途變更上出了問題。”嚴(yán)金明說。