養(yǎng)老地產(chǎn)“未老先衰”？

譚保羅

在漢朝，孝順老人曾是中國人進入國家機器，獲取政治權力的評判標準，是為“舉孝廉”；而如今，養(yǎng)老事業(yè)則成為了部分地產(chǎn)商和財團與地方政府博弈，并取得經(jīng)濟利益的手段，是為“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

自從9月份國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（下稱《意見》）以來，養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為業(yè)界的興奮點。保險巨頭和大型央企等財團以及傳統(tǒng)地產(chǎn)商紛紛裹挾著萬億資金殺入其中。這一幕，又讓人想起數(shù)年前因拉動內需而催生的旅游地產(chǎn)熱。

對習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式的地產(chǎn)公司來說，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；而對財大氣粗的財團來說，明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分仍是最大挑戰(zhàn)。但隨著地方版“4萬億”大幕再次拉開，這些準備上的“不周”已不再重要，接鼓傳花的游戲將馬上進入下一輪。

透支之虞

“3年時間，他們便蓋好了應該花30年才蓋好的房子?！睆娜毡究疾鞖w來后，朱鳳至如是形容日本養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的過剩。

60歲的朱鳳至是國內最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目—北京太陽城銀齡老年公寓的院長。在這個職務上，她已度過9年時光，見證了中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)從有人首吃螃蟹到千軍競入的歷程。她憂心忡忡地對《南風窗》說，擔心中國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)步日本的后塵。

不難發(fā)現(xiàn)，中國業(yè)界對養(yǎng)老地產(chǎn)的“看多”，很大程度來源于數(shù)字推理的支撐。數(shù)字包括了老年人口和床位兩方面。按照權威統(tǒng)計，2012年底，我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達2.43億，2025年突破3億；金融中介的報告則稱，發(fā)達國家每千人床位數(shù)為60張，而中國僅20張，為其1/3還弱。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必然商機無限。

一邊是市場參與者的套利動機，一邊是熱衷投資的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟數(shù)據(jù)的手段。

但數(shù)字推理經(jīng)不起實踐檢驗，日本便嘗到過癡迷于數(shù)字推理的產(chǎn)業(yè)教訓。1970年代，西方和日本的宏觀學者就預計，到21世紀初，日本老年人口將達到總人口比例的40%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學家看到了商機，老齡化相關的服務業(yè)大有機會。因此，在日本1980年代開始的地產(chǎn)泡沫中，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了過剩最嚴重的品種之一。在日本考察時，朱鳳至就發(fā)現(xiàn)一些項目由于當年入住率太低，私人無法經(jīng)營，最后只能由政府接盤。直到20年后，一些閑置10幾年的養(yǎng)老公寓才開始真正派上用場。

在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)熱的推動力來自于政治和產(chǎn)業(yè)的雙重作用，其熱度遠勝于當年的日本。以最近一輪熱潮為例，是發(fā)生于《意見》下發(fā)前后。2013年9月，這份由國務院辦公廳下發(fā)的文件中，列明了針對養(yǎng)老服務業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對參與主體來說，最具吸引力之處在于土地供應、稅費優(yōu)惠和補貼等方面。此外， 《意見》只對政策進行原則性規(guī)定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險公司，2005年前后，部分保險公司便開始著手對和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進行研發(fā)。2009年，新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下可以投資不動產(chǎn)，開啟了險資橫向進軍房地產(chǎn)的序幕。對保險公司而言，投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險資“長短錯配”壓力，同時還能掛鉤保險產(chǎn)品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。截至目前，按照不完全統(tǒng)計，國內已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利、萬科這樣的巨頭，也有業(yè)內籍籍無名之輩。

第三支大軍是大企業(yè)集團，比如央企，因其財力雄厚而背景極深，可與保險巨頭統(tǒng)一歸為財團。以中石化為例，其下屬公司已與四川當?shù)卣炗唴f(xié)議，計劃建設一處投資80億元的養(yǎng)老項目，成為央企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

可以說，除了銀行之外，中國最“不差錢”的市場主體都進入了養(yǎng)老地產(chǎn)，而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養(yǎng)老項目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場。

從國際經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)達的國家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動者對居住環(huán)境改善的需求。但這種需求在中國并不明顯。按照公開數(shù)據(jù)，我國城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美國人口普查局近期的數(shù)據(jù)，2013年第二季度，美國人住房自有率是65%。而中國自有住房率之高，也很容易通過家庭的地產(chǎn)投資熱來解釋。這些年，無論一線還是二三線城市，擁有大量房產(chǎn)的“房姐”、“房叔”不在少數(shù)。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是標配。

因此，即便拋開中國人的家庭觀念等因素，家庭持有的大量投資性物業(yè)已透支了養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。按照《南風窗》從業(yè)內獲得消息，一些建成的養(yǎng)老項目中，入住率只有20%。相比而言，國內老年人群養(yǎng)老消費購買力遠不及日本，而政府補貼也很難高過日本。在這種情況下，大量項目蜂擁而上便是不顧后果。

政策套利

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個賺錢的行業(yè)。在市場成熟國家，一些營運商的利潤率也不過1%至3%。而由于醫(yī)療和護理條件的硬性制約，這個低利潤率的行業(yè)也很難發(fā)揮規(guī)模效應。因此，即便在美國和日本，養(yǎng)老服務業(yè)的明星企業(yè)少之又少，多數(shù)都屬于依靠政府補貼實現(xiàn)盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后，因政府削減了補貼，不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司還一度出現(xiàn)虧損。

除利潤率不高之外，盈利周期長也是個大問題。一般而言，一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從開建到盈利，其時間在7年左右。而盈利后，持續(xù)的營運費用也是不小的開支。在這個意義上講，和住宅地產(chǎn)輕松超過10%的利潤率以及其 “快建快銷，一賣了事”的簡潔營運相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一門毫無吸引力的生意。

那么，賺慣了“快錢”和“大錢”的中國企業(yè)為何趨之若鶩？驅動力來自于它們敏感的政經(jīng)嗅覺。2008年以來，拉動內需成為了地方經(jīng)濟工作的重要任務，因此一度引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)熱和旅游地產(chǎn)熱。這一次輪到了養(yǎng)老地產(chǎn)。一位近期和地方養(yǎng)老項目多有往來的人士對《南風窗》透露，目前明確宣布將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的省市超過20個。東部沿海某經(jīng)濟大省還將拿出20億用于對老年項目的直接補貼。在一些地區(qū)，只要被立項為“老年公寓”，除企業(yè)所得稅外，其他稅種都有減免空間。

但享受了優(yōu)惠的項目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項目都分出售和出租兩個版塊，前者和住宅類似，是出售70年產(chǎn)權的養(yǎng)老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售產(chǎn)權，通過收取會員費和年服務費盈利。在一些地方的規(guī)劃中，明確要求發(fā)展商必須在出售項目外，持有一定比例的物業(yè)并運營。而實際情況是，部分開發(fā)商只開發(fā)前一種，即100%出售，這和住宅地產(chǎn)并無二致。

更大的超額收益可能來自于土地供應環(huán)節(jié)。國土資源部高咨中心咨詢委員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對《南風窗》分析，我國目前對用地仍屬于“雙軌制”，即劃撥和出讓兩種方式并行。對一些公益性項目，政府可通過無償劃撥方式交付企業(yè)或機構使用，而商業(yè)性項目則采取出讓方式，其中又包括協(xié)議出讓和“招拍掛”。“雙軌制”會給土地供應的不法操作留下空間。以工業(yè)用地改商用為例，按規(guī)定，開發(fā)商須補交差額地價或退回土地重新出讓。但實際操作中，一些人并不履行以上手續(xù)。同樣，養(yǎng)老地產(chǎn)也可能發(fā)生這種情況。

實際上，國務院9月下發(fā)的《意見》中已明確規(guī)定：嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。該規(guī)定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知，但卻從反面印證了這種擔憂的存在。業(yè)內人士透露，一些以養(yǎng)老名義立項的項目采取了無償劃撥的方式，但卻最終成為了商業(yè)項目。而在協(xié)議出讓中，出讓價格低于市價50%也不足為怪。

游戲升級

就回報率而言，養(yǎng)老地產(chǎn)并不能算一門好生意。但對地方政府來說，通過養(yǎng)老地產(chǎn)招商引資中的少量利益讓渡，卻可以撬動成倍的社會投資。以中石化將投資的四川郫縣項目為例，按照當?shù)孛襟w的報道，其該項目總投資高達80億。而公開資料則顯示，該縣2012年財政收支預算中，全縣地方公共財政預算收入不過27億多。

2013年以來，盡管中央不再提 “4萬億”之類的巨額刺激計劃，但地方的熱情卻不減。10月份，四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬億”計劃。以四川省為例，按照其發(fā)布的2013～2014年重大投資項目名錄，2336個重大投資項目總投資高達4.26萬億元。實際上，出臺巨額投資計劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異，但共同特征都是會面臨資金缺口，所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識。

因此，一邊是市場參與者基于國家養(yǎng)老事業(yè)政策風向的套利動機，一邊是無法擺脫投資驅動老路的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟數(shù)據(jù)的手段。業(yè)內某營銷總監(jiān)便透露，在長三角一些人口才幾十萬的縣，其縣城周邊竟有好幾個養(yǎng)老項目。而這些縣城連一個5層樓的商業(yè)綜合體都無法承擔，其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市，但地方的態(tài)度卻是“先修再說”。

“不會再擴大規(guī)模了。”盡管目前經(jīng)營尚可，但太陽城的朱鳳至表示，今后太陽城將以經(jīng)驗輸出為主，實體擴張將放緩。由于醫(yī)療等配套的限制，在保證服務質量的前提之下，很難將規(guī)模進一步擴大。朱鳳至認為，這個低利潤的行業(yè)無法靠規(guī)模取勝。她以太陽城舉例說，在建設方面，政府對每個床位的補貼額為1.6萬。而在營運上，健康老人的補貼為200元/月，而需護理老人為300元/月。補貼雖不算高，但對企業(yè)維持日常經(jīng)營非常重要。

事實上，無論從發(fā)達國家還是國內已有社區(qū)的經(jīng)驗來看，政府在養(yǎng)老社區(qū)的建設和運營中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導社會資金進入，而營運中的持續(xù)支持和適當監(jiān)管也是行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進行“一錘子式”的利益交換，在引資之后便坐等社會資金承擔社會責任，那么這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)恐怕會淪為資產(chǎn)泡沫的升級版。

對此，以上營銷總監(jiān)的分析一針見血。他說，不論是地產(chǎn)商還是其他社會資本，它們早已習慣10%以上的高利潤，而養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國內還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持，誰會真心來做？

舉例而言，一些保險巨頭對養(yǎng)老地產(chǎn)的“熱衷”已說明了問題。保險公司進入盈利模式尚不明確的養(yǎng)老地產(chǎn)，除了“假養(yǎng)老，真地產(chǎn)”可能性之外，通過養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭提高產(chǎn)品銷售業(yè)績也是經(jīng)常之舉。2013年年初，針對保險公司“買保險入住養(yǎng)老社區(qū)”的宣傳，一些地方保監(jiān)局專門發(fā)布了消費提示。據(jù)稱，有保險公司規(guī)定，要保證入住養(yǎng)老社區(qū)，除要購買與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的特定分紅險之外，還必須在單張保單下單一險種的應交保險費達200萬元或以上。對此，業(yè)內批評說，按照保險公司的要求，兩張保單便是400萬，因此真正能入住養(yǎng)老社區(qū)的最后必然是富人，而養(yǎng)老社區(qū)享受眾多政策優(yōu)惠，這等于是“窮人補貼富人”。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)可能只是一場各取所需的利益交換，但符合市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍然稀缺。朱鳳至就表示，對那些收費適中的養(yǎng)老項目，老人排隊等待入住的情況并不鮮見。對這類項目，政府應大力扶持。

嚴金明認為，對真正的純公益性養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以劃撥土地，而半公益項目必須采取出讓方式。同時，還應加強后期監(jiān)督，防止開發(fā)商更改用途，減少投資者通過土地供應“雙軌制”進行套利的機會，讓養(yǎng)老地產(chǎn)進入良性軌道?！暗@也不容易，想想那些‘進去了的分管副市長和規(guī)劃局長，多半都在這個用途變更上出了問題?！眹澜鹈髡f。