一起“陰陽合同”案件引發(fā)的思考

上海市青浦區(qū)人民檢察院反瀆局立案查處了一起稅務工作人員濫用職權、受賄案。犯罪嫌疑人張某在擔任青浦區(qū)稅務局某稅務所副所長并被派駐青浦區(qū)房地產交易中心稅務征收窗口工作期間，利用職務便利，違法操作：一是在辦理房產過戶、納稅申報手續(xù)過程中，串通房產經紀公司規(guī)避稅收：在明知房產經紀公司做低房屋轉讓價格的情況下，仍予以審核通過。在此過程中，張某多次收受房產經紀公司法定代表人的賄賂款；二是在審核環(huán)節(jié)，自己受理、自己審核、自己審批，違規(guī)操作，通過納稅申報。

無獨有偶，2013年2月，浦東新區(qū)檢察院也查處了一起原南匯區(qū)房地產交易中心和知名房地產經紀公司相互勾結逃避稅收的案件。為了少繳稅費，房產經紀公司將兩棟原價2000多萬元的別墅房價做低到六七百萬元，又找到原南匯區(qū)房地產交易中心的房產登記受理員劉某及審核科終審員王某，請他們幫忙通過審核，并許諾分別給予好處費6.5萬元和31萬元。在利益的誘惑下，房產交易中心工作人員通過了兩份本應被退回的交易材料，使買房者順利拿到了房產證。此案經法院審理后，原南匯區(qū)房地產交易中心審核科終審員王某以受賄罪判處有期徒刑5年、并處沒收財產1萬元，另一名受理員劉某同樣以受賄罪被判處有期徒刑3年、緩刑3年。

這兩起案件有著驚人的相似，它們反映出二手房交易稅收征管中存在的諸多問題，其中，中介參與、與稅務部門工作人員勾結規(guī)避稅收的問題非常值得注意。

“陰陽合同”現(xiàn)象普遍

房屋中介為了獲得客戶，在激烈的競爭中求生存，在二手房稅收中采取不法手段，與房產交易當事人、稅務人員勾結規(guī)避稅收。

房屋中介偷逃稅款的手段主要有三種：一是對新購買的住房未辦理產權證就再次轉讓，房地產開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，而且逃避了再上市轉讓應納的其他各稅。二是房屋中介唆使買賣雙方簽訂兩份合同，一份為實際成交合同，另一份為辦理相關稅費的合同，從中逃避稅款。三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。

據了解，二手房交易中“陰陽合同”規(guī)避稅費現(xiàn)象普遍。據犯罪嫌疑人交代，做低房屋價格申報納稅已經成為業(yè)內公開的“秘密”。為了達成促進交易和少繳稅費的目的，房地產經紀組織與上下家惡意串通，申報納稅價格與實際成交價相差甚遠，造成國家稅收損失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金額為計稅依據，買賣雙方合同價格的真?zhèn)沃苯佑绊懚愂帐杖?。但是，目前，二手房的交易價格沒有明確的標準，二手房的成交價格也很難核實。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價格。房地產經紀組織為促成二手房交易成功，最大限度地壓低納稅申報價格是有效的手段。

中介與稅務人員串通逃稅

按照法律規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收。因此，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，形成中介與稅務人員串通偷逃稅款的現(xiàn)象。

按照規(guī)定，征稅有受理、審核和審批三個環(huán)節(jié)，分別由三個崗位辦理，但實際操作中，存在一人受理、審核，事后由他人在納稅申報表上補簽意見的現(xiàn)象。由于二手房交易的價格不需要房管部門審核、備案，賣方在保證實際成交價格的前提下，在向稅務部門申報納稅時，多數(shù)愿意幫助買方壓低納稅價格，偷逃稅收。稅務部門在審核上流于形式，或省略審核環(huán)節(jié)，或顛倒審核順序，極易引發(fā)瀆職犯罪。

另外，對自由裁量權的濫用也給了稅務工作人員權力尋租的空間。現(xiàn)行稅收征管法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務機關及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權。但在實際操作中，由于稅收執(zhí)法人員千差萬別，個人素質和價值取向的不同會導致對法律規(guī)范的理解偏差，從而產生自由裁量權濫用的執(zhí)法風險。當前，稅務機關及其執(zhí)法人員在二手房交易稅收行使自由裁量權時，普遍存在的問題是對房產交易的價格處理存在任意性。由于目前相關法律的內容操作性不強，在價格認定上標準不明確，給稅務人員以可乘之機，或與中介機構、房屋買賣雙方串通壓低價格、或者放寬區(qū)域價格的最低標準適用。導致房產交易中課稅對象價格失真，影響國家稅收，而工作人員卻利用房產交易機會獲得非法利益。

二手房交易反避稅建議

嚴格審批流程，健全監(jiān)督機制

為防止人為操作擅自減免稅現(xiàn)象的發(fā)生，應制定嚴格的審批制度和審批流程。嚴格審核程序關和事后監(jiān)督也是重要環(huán)節(jié)。程序公正是行政行為公正的前提和保證，也是控制濫用自由裁量權最有效的手段。應建立房屋交易鏈條體系，“先稅后證”。實行稽查約談和重點稽查，幫助和促進納稅人提高自核自繳的能力和納稅遵從度。

采取有效措施控制虛假交易

對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對合同銷售價明顯低于市場指導價又無正當理由的，實行核定征收。加強部門間信息共享，將稅收征管信息和房產部門的權屬登記信息進行比較、分析，防止漏征漏管。

此外，還可以加大群眾的舉報力度，并對舉報人實施一定獎勵。

加強對中介組織的監(jiān)管

目前，對房地產經紀組織的監(jiān)管，無論是政府主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。

為了打擊“陰陽合同”，2011年4月國家發(fā)改委和建設部就發(fā)布了《房地產經紀管理辦法》，其中規(guī)定了房地產經紀人操縱“陰陽合同”就要被處罰1萬元，中介機構3萬元；早在2010年9月，統(tǒng)計部門宣稱，一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷售虛報價格的行為，最高將處以20萬元的罰款。

我們可借鑒國外的做法，設立房地產中介行業(yè)協(xié)會，并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關部門對不正當?shù)闹薪樾袨檫M行處罰，如在本行業(yè)內部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等，在一定程度上減少協(xié)助偷逃稅收的行為。

解決二手房交易中的避稅問題，僅僅依靠房產中介機構和國家工作人員的自律是遠遠不夠的，必須建立有效的反避稅機制，包括避稅的發(fā)現(xiàn)機關、處罰機關、監(jiān)督機關三部分，它們之間的相互運作使反避稅機制得以正常運轉。在機制設計中，發(fā)現(xiàn)機關由處罰機關即稅務機關擔任，監(jiān)督機關由檢察院擔任，其有檢查損害稅收行為的權力，一旦發(fā)現(xiàn)避稅行為，有就避稅行為監(jiān)督處罰避稅者和發(fā)現(xiàn)、處罰機關的權力。另外，創(chuàng)新管理手段，還可以規(guī)定反避稅的激勵機制，對實現(xiàn)以上反避稅環(huán)節(jié)中的任何一環(huán)的機關都可以獲得此次避稅金額中的一定比例作為獎勵。 （青檢）