“國五條”半年觀察記

周政華

中國樓市調控又現(xiàn)“黑色幽默”一幕。

8月27日，北京房山區(qū)三塊土地掛牌出讓，最終拍得53.6億元，平均下來比底價高出了近一半，至此，北京今年以來的土地出讓金收入突破千億元，比去年全年的總和還多一半。

在次日舉辦的城市發(fā)展與地產創(chuàng)新高峰論壇上，高策顧問公司董事長李國平稱，政府的調控措施從來都不是要把房地產打垮，而只是讓它漲得慢一點，事實上是幫了開發(fā)商的忙。

此時距“國五條”調控政策出臺正好半年，在國內城市中，北京出臺的“國五條”細則堪稱最嚴，但這依然未能阻止當?shù)氐姆績r和地價向上躥。

“地價、房價越調控越漲得厲害”的情況并非北京獨有。財政部部長樓繼偉近日在作關于今年以來預算執(zhí)行情況的報告時稱，今年前七個月，國有土地使用權出讓總收入超過兩萬億元，同比增長了近一半。

“國五條”如何被架空

上屆政府打出的最后一張牌——2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，也就是“國五條”出臺時，政策核心仍然是再次強調此前執(zhí)行的限購、限貸政策要堅持和強化，并無更多新內容。

但地方政府對于“國五條”則普遍消極對待。

對于“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購的僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。

有關提高二套房貸首付比例的要求也未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也沒有更多效仿者。

存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。對二手房交易征收20%個稅的，唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎。

本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標，這幾乎已經(jīng)成為今年調控的主基調，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。

據(jù)《中國新聞周刊》記者調查，政府通過行政手段來壓制商品房均價數(shù)據(jù)難度并不大，當前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預售證的批復、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市。地方政府和開發(fā)商之間已經(jīng)形成默契。但是房產實際成交價格與上報各地建委的價格在一些地方并不一致。

北京西南郊區(qū)的一處精裝修項目，由于售價增幅超標，于是開發(fā)商將房價分解為毛坯房和精裝修兩個部分，上報建委的是毛坯房的價格，但是購房者需另外與開發(fā)商簽署一份協(xié)議支付精裝修部分的費用，由此規(guī)避房價漲幅的限制。這種合法的操作方式，在很多地方都很常見。

“我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能‘圓滿完成”，香港上市的房地產信息綜合服務商克爾瑞（中國）有限公司研究中心總經(jīng)理孟音告訴《中國新聞周刊》，如果以統(tǒng)計局商品房均價數(shù)據(jù)為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對于房地產市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內使得部分房源難以上市而人為造成供應緊張。

越調越漲

包括克爾瑞在內的國內多家房地產信息服務商的分析認為，房價上漲的勢頭并沒有得到政策預期遏制。

國家統(tǒng)計局對國內70個大中城市的今年7月的監(jiān)測顯示，有62城市房價仍在上漲。就全國情況而言，2012年6月以來，國內房地產價格連續(xù)14個月環(huán)比上漲。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國100個城市新建住宅平均價格 為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。

從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業(yè)業(yè)績依然處于快速擴張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產同比去年同期業(yè)績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團成交金額也同比上漲了45%。

自2009年12月份，中國政府首次進行樓市調控以來，政策已經(jīng)經(jīng)歷了五次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，以及今年2月的“國五條”。四年多的漫長調控之后，中國房地產價值與GDP之比已經(jīng)接近歐美發(fā)達國家水平。

今年6月，一些城市樓市銷售進入井噴：江蘇如東的碧桂園項目開盤當天3小時銷售700套，大連御龍海灣開盤銷售額突破3億元，云南麗江的金茂·雪山語項目更是開盤半小時內全部推售產品即告售罄。

7月20日，位于北京大興黃村的一個項目，開盤1462套房源當日售罄，認購金額達近38億元。同一周新入市的6個項目中，“日光盤”占比高達三分之二。同一個月，六環(huán)附近開盤時十多個項目，每平方米均價已經(jīng)超過2萬元。在北京房山，同一個項目的同樣戶型，前后兩期的開盤價格相差最多的能達到數(shù)十萬，漲幅超過25%，房價的實際漲幅遠超過官方統(tǒng)計數(shù)字。

在過去半年多，盡管北上廣深四個一線城市房價增速相對更快，房價收入比持續(xù)攀高，在這樣的大背景下，房價和成交量的漲幅仍位于全國前列。僅以7月為例，同比來看，北京新建商品住宅價格上漲18.3%、廣州上漲17.4%、深圳上漲17%、上海上漲16.5%，遙遙領先全國平均水平。

對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉的背景下，全年市場交易量全面回升。

高策顧問公司董事長李國平告訴《中國新聞周刊》記者，一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破。

調控新政懸念

供不應求的局面將在下半年可能繼續(xù)存在。

盡管在限價令的壓制下房價不會出現(xiàn)爆炸式的增長，但在政策允許范圍內的漲價項目將越來越多地出現(xiàn)，房價總體上漲的趨勢難以出現(xiàn)根本改變。克爾瑞研究中心預計，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總監(jiān)何田對《中國新聞周刊》記者表示，展望下半年乃至更長時間，宏觀環(huán)境趨穩(wěn)有利于住房需求進一步釋放，整體量價仍處于上行通道，但不同城市分化可能加劇，一線城市及重點二線城市房價上漲壓力依然突出，供應充足的三、四線城市價格較為平穩(wěn)。

下半年房地產調控是否加碼也成為關注焦點。

6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議這樣級別的場合中，對房地產市場發(fā)展做出公開表態(tài)。在房地產業(yè)內，李克強的這一表態(tài)，則被普遍視為利好消息。此前，李克強也曾提到建立房地產調控的長效機制，比如房產稅、土地出讓制度、戶籍制度改革以及新型城鎮(zhèn)化等等。因此，房地產業(yè)內的主流觀點判斷，未來的調控手段將趨于市場化和長效性。

在克爾瑞研究中心總經(jīng)理孟音看來，由于宏觀經(jīng)濟的不景氣，加之新一屆中央領導層逐漸表現(xiàn)出來“去行政化”的作風，下半年房地產進一步加碼的可能性不大。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總監(jiān)何田認為，隨著PMI指數(shù)近期回升，如果下半年經(jīng)濟下行壓力減少，而房價上行壓力增大，中央政府也不排除會適時出臺相關政策。