房地產(chǎn)信托回潮

吳凡

截至2013年2月末，中國信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到8.27萬億。從2012年末的7.47億元到突破8萬億，只用了不到兩個月時間。

這其中，在2012年經(jīng)歷“低潮”的房地產(chǎn)信托成為主要力量。從2012年下半年開始，房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，讓房地產(chǎn)信托重新受到了信托公司的青睞。

2月20日，國務(wù)院發(fā)布了最新的五項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施（以下簡稱“新國五條”），但這似乎并不能阻止房地產(chǎn)信托在2013年迎來又一個大發(fā)展之年。根據(jù)用益信托工作室對集合產(chǎn)品公開信息的不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2013年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品連續(xù)兩個月位居發(fā)行規(guī)模榜首，新成立規(guī)模分別達(dá)到188.2億元和185.68億元，其中2月新成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集資金占總成立規(guī)模的35.58%，高于1月份的29.38%，雖然尚無法和2010年50%的峰值相比，但已經(jīng)遠(yuǎn)高于2012年全年21.69%的水平。

“現(xiàn)在幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過信托公司拿錢”，上海某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。

歷經(jīng)10年起伏，房信再度回潮。

供地缺口推手

盡管“新國五條”對于房地產(chǎn)信托的影響，還需要等待兩會之后進(jìn)一步細(xì)則的出臺，但 “增加普通商品住房及用地供應(yīng)”被普遍看作對房地產(chǎn)開發(fā)的利好，房企拿地的增多，必然會帶動新一輪的融資需求。

土地供應(yīng)的缺口推開了這一輪的多米諾骨牌。根據(jù)中國指數(shù)研究院一項(xiàng)關(guān)于土地市場橫向的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010到2012年，全國土地供應(yīng)計(jì)劃完成率不足七成。2012年下半年，隨著樓市銷售的逐漸回暖，房企這才開始逐漸加快拿地節(jié)奏。中國指數(shù)研究院的一份報(bào)告指出，十家代表房企在2012年下半年的拿地宗數(shù)由上半年的148宗上升至248宗，金額共1753億元，較上半年翻兩番，面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。這也造成了2012年下半年久違的“地王”頻出的現(xiàn)象，上海、廣州、南京、天津等城市不斷刷新土地出讓金的最高值。

房企拿地增加的趨勢在2013年得到了延續(xù)。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日至2月26日，包括4個一線城市在內(nèi)的全國十大重點(diǎn)城市，土地出讓金收入達(dá)到1206.4億元；而2012年同期，全國13個重點(diǎn)城市土地出讓金僅為660億元。

而國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年1～2月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場1～2月實(shí)際投資額為6670億元，同比增長22.8%，增速較去年全年增加6.6%。

房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇直接推升了房地產(chǎn)信托成立規(guī)模。而盡管基礎(chǔ)設(shè)施投資在1～2月并未減少，但受2012年12月底財(cái)政部等四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（以下簡稱“463號文”）的影響，2012年熱火朝天的政信合作類信托開始減少。2013年前兩個月，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托（政信合作信托多為此類）新成立規(guī)模262.16億元，規(guī)模占比為22.55%，明顯低于2012年29.33%的規(guī)模占比。

“463號文”下發(fā)之時，就有信托業(yè)人士向《中國新聞周刊》做出“房地產(chǎn)信托將會抬頭”的判斷。用益信托工作室研究員王利認(rèn)為，隨著以政信項(xiàng)目為主的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托勢頭的減弱，不少信托公司會將重心重新轉(zhuǎn)回房地產(chǎn)領(lǐng)域。

同時，“新國五條”中“對出售自有房屋征收差額部分20%個人所得稅”的細(xì)則，在某種程度上可以使市場重心向一手房市場轉(zhuǎn)移，帶動房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的融資需求。

在中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長毛振華看來，房地產(chǎn)信托的回暖，一方面能夠讓房地產(chǎn)的剛性需求得到滿足，另一方面可以讓房地產(chǎn)的投資需求得到一定的恢復(fù)，這對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢亦十分關(guān)鍵。

調(diào)控難阻房信發(fā)展

從2002年7月28日，上海國際信托投資有限公司推出國內(nèi)第一款房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品“新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”開始，房地產(chǎn)信托幾起幾落。

但彼時的房地產(chǎn)企業(yè)，其接近70%的開發(fā)資金來自銀行貸款，房地產(chǎn)信托更多的是一種“過橋貸款”的性質(zhì)。特別是2003年6月，央行為控制房地產(chǎn)過熱局面，出臺《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（“121號文”），要求開發(fā)商必須“四證”（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》）齊全；自有資金超過30%，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)才有資格取得銀行貸款。不具備以上條件的房企，多轉(zhuǎn)向發(fā)行房地產(chǎn)信托的形式進(jìn)行前期開發(fā)，在達(dá)標(biāo)之后再向銀行申請貸款。

2005年9月，房地產(chǎn)信托首遭政策限制，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（“212號文”），要求新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全；自有資金超過35%，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)，這甚至高于“121號文”的標(biāo)準(zhǔn)。

之后，房信急轉(zhuǎn)直下。房地產(chǎn)信托受到更嚴(yán)格的限制，加之2007年股市正處牛市，房企資金不愁，導(dǎo)致2005、2006、2007三年，房信規(guī)模在整個信托行業(yè)中的占比下滑，2007年更是降至13.35%的歷史低點(diǎn)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2008年。地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，房企從銀行獲得融資變得愈發(fā)困難，包括房信在內(nèi)的直接融資渠道得以復(fù)蘇。

用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年發(fā)行137款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模259.57億元，較2007年增長一倍多。當(dāng)年房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品平均收益率達(dá)到9.98%，高于行業(yè)平均值8.62%。

2008年，中國的GDP達(dá)到31.4萬億元，人均GDP超過3000美元，正式進(jìn)入中等收入國家行列。而據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2008年社會融資規(guī)模為6.9802萬億元，其中間接融資占比高達(dá)到73.1%，直接融資占比僅為26.9%，和發(fā)達(dá)國家多數(shù)50%以上的直接融資比例形成鮮明發(fā)差，金融市場發(fā)展不足的問題顯露無疑。