口頭承諾也擔(dān)責(zé)

汪志

趙老板開(kāi)了家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，賺得盆滿缽滿。

這天，趙老板正在忙碌，辦公室門(mén)被人猛地推開(kāi)了，闖進(jìn)來(lái)十幾個(gè)老人，其中一個(gè)說(shuō)道：“我們是金苑小區(qū)的住戶，今天是來(lái)討說(shuō)法的。你們售樓時(shí)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)綠地面積要達(dá)到45%，都快兩年了，這承諾咋還沒(méi)有兌現(xiàn)？”

趙老板的腦子立即跟放電影似的閃過(guò)，的確有這么回事。那是前年，他在市郊建了個(gè)金苑小區(qū)，可由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，房子造好后賣(mài)得不好。有個(gè)售樓人員出了個(gè)主意，說(shuō)眼下人們買(mǎi)房，很關(guān)注居住環(huán)境，宣傳時(shí)就說(shuō)這里安靜、環(huán)境好，更重要的是，這小區(qū)一年內(nèi)綠地面積要達(dá)到45%以上，有了這樣的宣傳，保證有人買(mǎi)。趙老板采納了這個(gè)建議，又將房?jī)r(jià)下調(diào)了一些，果然，這批房子很快就全賣(mài)掉了。

想到這兒，趙老板裝出莫名其妙的樣子，對(duì)老人們說(shuō)：“我啥時(shí)候跟你們承諾過(guò)綠地面積的事兒？”

老人們氣憤極了，說(shuō)他們當(dāng)初買(mǎi)這里的房子，就是沖著綠地承諾才買(mǎi)的，現(xiàn)在既然不修綠地了，就是違約，違反合同，必須承擔(dān)責(zé)任。

趙老板笑了：“我違約？我違反合同？你們看看手里的售房合同，上面有關(guān)于綠地的條款嗎？”

大家愣了，翻遍手中合同的全部條款，真沒(méi)找到這些內(nèi)容。有人急了：“你們宣傳促銷(xiāo)時(shí)，在一個(gè)宣傳板上寫(xiě)過(guò)這些承諾，現(xiàn)在怎么說(shuō)話不算數(shù)？”

趙老板心知肚明，當(dāng)年促銷(xiāo)時(shí)宣傳板上是這么寫(xiě)過(guò)，都幾年過(guò)去了，宣傳板的內(nèi)容早換了。他拒絕承認(rèn)有這回事，邊說(shuō)邊往外走，說(shuō)有項(xiàng)大業(yè)務(wù)要去談。就這樣，十幾個(gè)老人被打發(fā)走了。

轉(zhuǎn)眼幾個(gè)星期過(guò)去了，趙老板忽然接到通知，說(shuō)金苑小區(qū)的住戶將他告下了。趙老板暗想：“我奉陪到底，白紙黑字的合同，看你們?cè)趺蹿A這官司！”

官司開(kāi)庭了，法官問(wèn)趙老板，當(dāng)時(shí)售金苑小區(qū)樓房時(shí)，有沒(méi)有跟住戶宣傳承諾過(guò)這些條件？趙老板說(shuō)沒(méi)有這回事，他將售樓合同遞給法官：“如果有這個(gè)承諾，簽訂售房合同時(shí)，一定會(huì)有這項(xiàng)條款。”

法官提醒趙老板：“聽(tīng)說(shuō)貴公司售樓人員在宣傳促銷(xiāo)時(shí)，不僅口頭上說(shuō)過(guò)，還在宣傳板上寫(xiě)過(guò)這些承諾，有這回事嗎？”趙老板忙說(shuō)沒(méi)有。

“你撒謊，有證據(jù)在此！”這時(shí)，原告席上有人拿出一部手機(jī)，說(shuō)，“當(dāng)初有人將你們宣傳板上的承諾用手機(jī)拍下來(lái)了?！?/p>

趙老板耷拉下了腦袋，忽然，他又抬起了頭：“法官同志，由于時(shí)間久，我也許忘了宣傳板上的內(nèi)容，但我認(rèn)為，不管承諾不承諾，一切應(yīng)按合同辦事，合同上沒(méi)有注明的條款怎么能算數(shù)呢？”

就是呀，原告?zhèn)円矒?dān)心了，當(dāng)初咋就不好好看看條款呢？

考慮到這起案件的特殊性和第一次審理此類案件，法庭沒(méi)有當(dāng)庭宣判，他們要查閱近期國(guó)家出臺(tái)的一些法律法規(guī)和其他條款解釋，擇日再宣判。

想不到僅僅過(guò)了一個(gè)星期，這案子就判了下來(lái)，趙老板敗訴。趙老板愣了，這是為什么？

律師點(diǎn)評(píng)：

《口頭承諾也擔(dān)責(zé)》故事涉及了一個(gè)法律問(wèn)題，即要約。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“要約就是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。”

開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售中的廣告和宣傳資料，就商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相應(yīng)設(shè)施作了說(shuō)明和明確的允諾，這對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格有重大影響，應(yīng)視為要約。當(dāng)事人違反了要約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

本故事中開(kāi)發(fā)商趙老板的廣告宣傳當(dāng)屬要約性質(zhì)，其一切均是為了達(dá)到出售樓盤(pán)的目的；且由于他的宣傳才導(dǎo)致了購(gòu)房者的簽約，之間因果關(guān)系顯然，故其應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的“口頭承諾”埋單。