房地產(chǎn)業(yè)面臨三大轉(zhuǎn)變

人活下來的重要原因還有就是，開始尋找特定的空間，一個保暖、安全和舒適的空間，這個空間逐步變成了今天講的人造空間，這個人造空間就是房地產(chǎn)，這是從人類脫離了野獸狀態(tài)，進(jìn)入到人的時候一個重要的區(qū)別。

五六千年來，我們把這樣一種本能為生存而創(chuàng)造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業(yè)的方式來推廣發(fā)展，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)。只要人類存在，我們80%的時間都是在人造空間里完成，房地產(chǎn)所要提供的服務(wù)和產(chǎn)品將是人類繼續(xù)生存和生生不息的一個重要條件。

既然如此，大家當(dāng)然就對房地產(chǎn)有信心，只要還有人類就會有房地產(chǎn)，只要有房地產(chǎn)就會有房地產(chǎn)企業(yè)，只要有房地產(chǎn)企業(yè)，我們的空間、結(jié)構(gòu)的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來越高。

有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因為房子只要你按揭完基本上不再騙你。博納董事長于冬拍的電影里經(jīng)常有不靠譜的男人和女人的關(guān)系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產(chǎn)公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進(jìn)入房地產(chǎn)全面發(fā)展的時代，由住宅公司轉(zhuǎn)型到全功能的房地產(chǎn)公司，這是最近房地產(chǎn)行業(yè)最實質(zhì)性的變化。

比如，萬達(dá)早已不把自己定位為純粹的地產(chǎn)公司，它由一個住宅公司，轉(zhuǎn)到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂文化導(dǎo)向房地產(chǎn)類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內(nèi)的，包括中海外、中建國際，以及在內(nèi)地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。

而這個變化中，有三個方向是共同的：

一、大家的關(guān)注從外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里；

二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產(chǎn)開發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M(fèi)開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺模式；

三、財務(wù)安排的機(jī)制，由直接融資占主導(dǎo)，取代過往，全部的間接融資。

第一，外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里。以前做房地產(chǎn)，做住宅的時候只要關(guān)注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規(guī)模，對空間里邊的內(nèi)容其實不大關(guān)注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運(yùn)營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬達(dá)發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關(guān)注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購物中心最大幾家全都在關(guān)門、減少，并且都在關(guān)注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。

第二，商業(yè)模式的改變。地產(chǎn)公司現(xiàn)在正在開始關(guān)注房子里邊怎么樣去設(shè)計，究竟應(yīng)該按照國際上做商用不動產(chǎn)通常的辦法，把開發(fā)商頭商，運(yùn)營商者分開，由開發(fā)商來統(tǒng)合，還是像過去做住宅一樣一個開發(fā)商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關(guān)注的興奮點(diǎn)。

第三則是，地產(chǎn)公司由直接融資占主導(dǎo)，取代過往全部的間接融資。以往地產(chǎn)公司70%是銀行的錢，現(xiàn)在所有的地產(chǎn)公司都開始在財務(wù)安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，特別是商業(yè)不動產(chǎn)當(dāng)中大概占到七八成。銀行的錢非常少。

萬通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當(dāng)于天上人間關(guān)了，良家婦女不抱怨了，因為男人不去了。政府監(jiān)管還是按照原來的習(xí)慣，管銀行，但地產(chǎn)公司還是發(fā)展很快，實際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過去的地產(chǎn)商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)價格鏈已經(jīng)從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉?wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運(yùn)營叫服務(wù)業(yè)，由此帶來的一些財務(wù)安排和金融產(chǎn)品的變化，這叫金融業(yè)。地產(chǎn)公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)還是金融業(yè)？

在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務(wù)業(yè)競爭則在服務(wù)品質(zhì)和財務(wù)安排的技巧；到金融部分的競爭則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務(wù)講究的是品牌和收益，地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調(diào)查，這種服務(wù)業(yè)的模式轉(zhuǎn)變越來越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)類公司。

在美國，這樣的服務(wù)公司一共有60萬家，開發(fā)商反而很少，但是在中國，開發(fā)公司有6萬多家，服務(wù)類的公司少于開發(fā)公司，今后在這個領(lǐng)域里服務(wù)類的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開發(fā)公司會減少。

從全球，特別是美國來看服務(wù)類的房地產(chǎn)公司，或者是商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值大于住宅公司的市值，房地產(chǎn)金融類的市值又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值，所以最大、最復(fù)雜、最有容量的是不動產(chǎn)金融。

目前，中國的熱錢體量很大，多到什么程度呢？現(xiàn)在保險公司的資產(chǎn)有10%可以用于房地產(chǎn)，特別是用于住宅和土地開發(fā)以外的其他各種類型的房地產(chǎn)，這個錢就有1萬億元。還有1萬億元是民間通過類似于影子銀行、基金、理財公司等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入到房地產(chǎn)公司。

但錢很多，跟你有關(guān)的卻很少。房地產(chǎn)進(jìn)入了以直接融資為主的時代，每家公司相當(dāng)于在《非誠勿擾》上的男生和女生，怎么樣保持燈不滅，或者像《中國好聲音》一樣，怎么讓這些錢為你轉(zhuǎn)身，直接融資時代最大的挑戰(zhàn)是這個。

直接融資時代，地產(chǎn)公司跟間接融資、跟銀行打交道更難，而不是更容易。就像導(dǎo)演選演員一樣，演員永遠(yuǎn)是多的，機(jī)會總是少的，能紅的機(jī)會更少，地產(chǎn)公司要想法做到足夠有信用，有品牌，有能力。