房產(chǎn)新政引爆訴訟糾紛潮

如今大陸地區(qū)最引人矚目的民生大事就是國(guó)家三大房產(chǎn)新政：房貸新政「國(guó)十條」、限購(gòu)新政「國(guó)八條」、個(gè)稅新政「國(guó)五條」的陸續(xù)出臺(tái)及其重磅炸彈引爆式的影響了，最近本律師就碰到了兩件與之有關(guān)的涉臺(tái)訴訟、法律諮詢事件。

虛驚一場(chǎng)「國(guó)五條細(xì)則」引集中成交

2012年，為配合總部在臺(tái)灣的跨國(guó)企業(yè)客戶實(shí)行對(duì)大陸境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)的清理，我們通過(guò)訴訟解決了一標(biāo)的額較大的房產(chǎn)確權(quán)案件，順利地將原本系公司出資購(gòu)買(mǎi)、但以自然人名義予產(chǎn)權(quán)登記的獨(dú)棟花園住宅確權(quán)至公司名下。

2013年3月下旬，案件走到了執(zhí)行階段，本律師至交易中心及窗口稅務(wù)機(jī)關(guān)諮詢交易手續(xù)及稅負(fù)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，那裡焦急等候交易的人都排出了大廳外，方醒悟國(guó)五條政策細(xì)則的倒計(jì)時(shí)已到了最後階段，本律師也不由得急火攻心——因?yàn)槌修k的案件約定過(guò)戶的稅費(fèi)均由申請(qǐng)執(zhí)行人即公司承擔(dān)，如果在辦理過(guò)戶過(guò)程中，恰逢嚴(yán)格按20%徵收個(gè)稅的時(shí)間點(diǎn)怎麼辦（即使以房屋現(xiàn)值減去原值的差額為計(jì)徵基數(shù)，也遠(yuǎn)高於原來(lái)的核定徵收即按現(xiàn)值的2%計(jì)徵）？

與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通後，他們指點(diǎn)我們，如果能證明該套房售賣(mài)人（案件中的被執(zhí)行自然人）在大陸只有一套房屋且持有五年以上，那麼根據(jù)只限制投資不限制自居的政策，可免個(gè)稅，除非新出臺(tái)的「國(guó)五條」細(xì)則明確推翻了該項(xiàng)優(yōu)惠政策。由於此套房的交易手續(xù)複雜冗長(zhǎng)，還要?dú)v經(jīng)評(píng)估、稅費(fèi)籌資等階段，本律師與客戶只得靜待國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)了。但3月30日出臺(tái)的細(xì)則並不見(jiàn)得是國(guó)五條的具體深化，更像是國(guó)五條的擴(kuò)音喇叭，並沒(méi)有該優(yōu)惠政策的推翻性規(guī)定，而且實(shí)際上至截稿前上海地區(qū)並沒(méi)有開(kāi)始開(kāi)徵20%的個(gè)稅，這才虛驚一場(chǎng)，一塊石頭落了地。

糾紛高發(fā)「鑽空子」後患無(wú)窮

前述案例只是冰山一角，從2010年4月至今陸續(xù)實(shí)施的房產(chǎn)新政組合拳引爆房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、婚姻、繼承方面的糾紛遠(yuǎn)不止於此，綜合起來(lái)有以下幾類：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方「毀約潮」。新政紛至沓來(lái)後，相當(dāng)部分原來(lái)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或買(mǎi)賣(mài)合同上簽字的買(mǎi)家要麼不再具有購(gòu)房能力，要麼不再具備購(gòu)房資格。比如「國(guó)八條」頒佈後，各城市紛紛提高了家庭第二套房的貸款比例及停止了第三套房的貸款，房屋買(mǎi)方便以政策不可抗力導(dǎo)致其無(wú)力支付首付為由，要求解除合同並不承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)於只是降低了貸款比例，而不是完全不能貸款的案子，大部分法院審判原則為：除非在合同中明確約定一定額度的貸款比例是履約的必要條件，否則屬於應(yīng)當(dāng)可預(yù)見(jiàn)的銀行貸款政策調(diào)整的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而不屬於不可抗力，買(mǎi)方仍需承擔(dān)違約責(zé)任；但在買(mǎi)方要求降低違約金時(shí)，從主觀過(guò)錯(cuò)的角度給予適當(dāng)?shù)目紤]與支持。

還有一些案子，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了書(shū)面購(gòu)房合同，等待取得房產(chǎn)證後辦理過(guò)戶，此時(shí)限購(gòu)政策出臺(tái)（如非上海籍單身人士暫停在滬購(gòu)房），買(mǎi)方此時(shí)提出因情勢(shì)變更，解除合同，一般情況下，法院也傾向予以支持，這是以最高院關(guān)於審理合同案件的司法解釋：「合同成立以後客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬於商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)於一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，並結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。」這種情勢(shì)變更的規(guī)定來(lái)作為法律依據(jù)的，當(dāng)然由於買(mǎi)方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致延遲恰逢跨新政實(shí)施，則可能有截然不同的處理。而 「國(guó)八條」、 「滬九條」等限購(gòu)政策的實(shí)施，還有個(gè)副作用就是將導(dǎo)致房屋租賃合同糾紛、房屋中介的居間糾紛增多並呈多樣性。

借名買(mǎi)房糾紛井噴。房產(chǎn)新政「國(guó)八條」中的「限購(gòu)令」可能導(dǎo)致借名購(gòu)買(mǎi)商品房的現(xiàn)象增多。一些不具備購(gòu)房資格的人群，以具有購(gòu)房資格的親屬、朋友等人的名義購(gòu)房，僅私下約定房屋所有權(quán)歸屬於實(shí)際出資者，這種行為為名義購(gòu)房人和實(shí)際購(gòu)房人之間引發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛、借名買(mǎi)房合同的效力糾紛等於埋下隱患。對(duì)於這一類糾紛，法院目前的審判原則是：除限購(gòu)、禁購(gòu)等調(diào)控政策重新調(diào)整並準(zhǔn)許實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人取得房屋產(chǎn)權(quán)外，實(shí)際買(mǎi)房者將無(wú)法向法院請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人，最終能夠支持的只是債權(quán)。而若發(fā)生名義購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)到手後，立即將房屋牴押獲得借貸款項(xiàng)揮霍一空的，實(shí)際購(gòu)房者終將吞下錢(qián)房?jī)墒У目喙?，所以?shí)際出資人的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。

婚姻家庭類糾紛暴增。目前出現(xiàn)一些中介公司向購(gòu)房人提出通過(guò)假結(jié)婚、假離婚等方式規(guī)避政策的建議。例如，非滬籍購(gòu)房單身人士通過(guò)與異性假結(jié)婚，規(guī)避非滬籍單身限購(gòu)令，等購(gòu)房後再離婚；或者是夫妻雙方為了購(gòu)買(mǎi)第二套或者第三套住房而假離婚，協(xié)議房產(chǎn)歸一方所有，待無(wú)房產(chǎn)一方買(mǎi)房後再重婚等。這些行為可能在結(jié)婚、離婚過(guò)程中引發(fā)新的糾紛，從而使得婚姻家庭類糾紛尤其是涉及財(cái)產(chǎn)分割方面的糾紛呈現(xiàn)新的特性。至於網(wǎng)上流傳的「三離婚三結(jié)婚，20%個(gè)稅不花一分」的笑話，可千萬(wàn)別想躍躍一試，離婚後要重新結(jié)婚，一定要雙方自願(yuàn)並要共同去辦理登記手續(xù)，倘若假離婚弄成真離婚，得不償失；另?yè)?jù)合同法規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效，因此，假離婚假結(jié)婚所簽訂的合同不受法律保護(hù)。