歷史街區(qū)保護更新模式的比較借鑒及其應用策略

馮婕 弓箭

導讀：在目前城市化進程中，歷史街區(qū)面臨著強烈的沖擊。每個歷史街區(qū)由于其歷史性、規(guī)模性等因素需要各個層次、多方位的各級調控和介入，而地區(qū)性和個案的不同也造成模式的差異化，目前常見的有政府統(tǒng)改模式、市場開發(fā)模式、統(tǒng)規(guī)自建模式、微循環(huán)模式這四種。而浙江省江山市市心街傳統(tǒng)民居的保護與更新模式，則參照國內外歷史街區(qū)保護模式中的關鍵要素，在改造過程中采取以院落為單位的小規(guī)模逐步改造，并針對不同類別的院落采取不同的保護策略，包括政府主導、市場介入、居民參與的運營模式，這將有助于確立街區(qū)集原住民居住、商業(yè)文化展示、創(chuàng)意產業(yè)、文化交流等多功能于一體的復合業(yè)態(tài)模式。

一、江山市市心街歷史街區(qū)的空間概況

（一）市心街歷史街區(qū)基本狀況

江山市市心街歷史街區(qū)位于江山市老城區(qū)內，是江山老城區(qū)中的中心地塊之一，是江山市歷史起源的核心地區(qū)，仍然保留著相對集中成片、具有一定歷史特征的傳統(tǒng)街區(qū)，其街巷格局、院落空間仍保持著傳統(tǒng)尺度。街區(qū)內南北向的市心街在清朝和民國時期一直是城市中心商業(yè)街，如今街道兩側仍保留著一些傳統(tǒng)店鋪，延續(xù)著傳統(tǒng)商業(yè)空間肌理。

隨著城市化的發(fā)展，由于發(fā)展重心的外移，加之街區(qū)內部人口稠密，缺乏足夠的發(fā)展空間，這一帶逐步衰落，土地價值日漸降低，原住民也隨之遷出，市心街已經淪落為中低階層固定人口的養(yǎng)老所以及流動人口的集散地。

（二）市心街歷史文化資源

1.“魚脊骨狀”歷史街巷

市心街歷史街區(qū)中，以市心街為主線，與各支巷形成“魚脊骨狀”街巷體系。街區(qū)中包括市心街、倉巷、衛(wèi)生巷等14條歷史街巷。這些街巷的由來都各自有其歷史典故，頗具文化內涵。例如市心街位于城關中部南北向的直街，舊名中街。因街旁有一石獅，又名石獅街，后因位于縣城中心，改名市心街。

2.歷史院落與民居

院落是構成市心街歷史街區(qū)的基本單元，市心街有著倉巷3號、育嬰堂2號、市心街76號等獨具特色的歷史院落。而其他與市心街歷史相關的一些傳統(tǒng)民居和文物在城市化進程中，都已經消失殆盡，現存的只有一些歷史遺跡，包括兄弟同科的門頭等。

3.特色建筑

江山市在地理位置上與安徽、江西、福建相接，其民居具有三個地區(qū)的特色：在格局上，保留了江浙自身的特色；在平面形制上、結構構架以及建筑裝飾方面又吸收了三個地區(qū)建筑的特色。[1]而現狀中傳統(tǒng)民居普遍情況不容樂觀，木構架腐壞、墻面損毀、屋面掉瓦等現象比比皆是。

（三）現狀問題

首先，除了個別院落外，多數院落狀況令人堪憂：具有保護價值的院落少，加之市心街片區(qū)固定人口嚴重老化，流動人口多，居民收入普遍很低，人口社會競爭力差，其生活狀態(tài)以維持生計為主要目標。院落內私搭亂建嚴重，破壞了傳統(tǒng)的院落肌理。院落中民居木構架腐壞、墻面毀損。其次，街區(qū)內缺乏配套的教育設施以及高品質的文化娛樂設施。再次，市心街目前的區(qū)位優(yōu)勢、歷史價值尚未被開發(fā)與利用，作為江山市傳統(tǒng)的商業(yè)街亟待復興。所以在這種情況下，對市心街中民居合理的保護和改造已經十分迫切和必要。

二、國內外歷史街區(qū)保護與更新模式的比較借鑒

為了研究市心街歷史街區(qū)保護的更新模式，首先要從研究目前國內外歷史街區(qū)的保護現狀著手。每個歷史街區(qū)由于其歷史性、規(guī)模性等因素需要各個層次、多方位的各級調控和介入，因而造成地區(qū)性和個案的不同，也造成模式的差異化。目前常見的分為四種模式：

一是政府統(tǒng)改模式。這種模式是由政府作為操作實施主體，以解決改善居民生活為主旨制定的整體方案，體現為統(tǒng)籌安排、實施改造、人員安置等事項的實施。二是統(tǒng)規(guī)自建模式。這種模式由政府參與負責公共設施和街道景觀，在同一標準的指導下，由居民自主籌資小規(guī)模逐步更新改造所處的居住單位。三是市場開發(fā)模式。這種模式多以開發(fā)商為實施主體，以追求資本回報和商業(yè)利益為主要目標，根據預先設計方案，統(tǒng)籌安排并實施整體全部改造、將原有居民全部搬遷出去，將原有的居住功能開發(fā)成商業(yè)功能。四是微循環(huán)模式。微循環(huán)改造模式是以居民為保護更新主體，一個單位院落全體的居民提出改造申請，共同同意安置方案，具體步驟是“條件成熟一個，改造一個”。[2]

以上四種模式僅僅是目前街區(qū)改造中的一些粗略概括，而不同的街區(qū)所處的地域、背景不同，在對其進行保護更新過程中，應當分析其模式實施中的核心所在。本文暫定以項目背景、功能定位、運營模式這幾種要素來對這幾種模式的代表性案例進行分析。在對案例進行分析比較后，將適合的要素運用到市心街歷史街區(qū)的保護更新中來。

（一）政府統(tǒng)改模式——南池子歷史文化保護區(qū)

1.項目背景

南池子歷史文化保護區(qū)是北京第一批公布的25片歷史文化保護區(qū)之一，位于故宮東南角。修繕改造前的南池子是以居住為主的街區(qū)，人口密度很高，加之該地區(qū)的危舊房很多，居民居住條件惡劣。

2.功能定位

南池子歷史街區(qū)功能定位以居住、文化、商業(yè)以及旅游為主，推出南池子歷史街區(qū)觀光旅游項目。

3.改造方式

在南池子歷史街區(qū)保護更新中，對歷史建筑、傳統(tǒng)民居進行修繕整飭，對危舊房進行搬遷改造，對街區(qū)風貌進行整治。保留一部分原有院落，對其進行修繕；新建一些復式院落，基本上保持了院落式格局；保留原有胡同肌理、道路走向與名稱。

4.運營模式

（1）實施主體

南池子歷史街區(qū)改造工程中，成立了“南池子危改試點改造領導小組”：東城區(qū)負責調查片區(qū)的基本情況；北京市城市規(guī)劃設計研究院、市政工程設計研究總院等單位負責編制規(guī)劃設計方案；東城區(qū)公有房屋管理事業(yè)單位房地經營中心具體組織實施。另外在改造過程中，政府鼓勵當地居民積極參與，自己解決問題。

（2）業(yè)態(tài)引入

疏散人口，將一部分當地居民遷出，局部區(qū)域功能進行調整，沿街四合院設置底層商業(yè)，使得一些熱愛四合院文化的組織或個人，可以搬入四合院，建立文化產業(yè)。

（二）統(tǒng)規(guī)自建模式——日本京都

1.項目背景

京都作為日本800年歷史之久的昔日都城，今日仍然維持著幾百年前的面貌，園林、寺廟、各條街巷，均古意盎然又生機勃勃，在中國早已極其少見的唐宋建筑風格，在這里還能見到。國家立法、舉國特別的保護態(tài)度和民眾的嚴格配合保存了京都的傳統(tǒng)風貌和神韻。

2.功能定位

京都定位保持其原有居住功能，維護其原有的穩(wěn)定的建筑群落風貌和可傳承的民俗文化。

3.改造方式

日本和中國一樣，傳統(tǒng)建筑以木構為主，容易腐朽，很難長久保存，加之日本自古地震頻繁，于是形成了一個不成文的習慣：每隔60～70年就拆掉舊房，然后按原有樣式蓋新房。于是，京都的街景就永遠保留了幾百年前初始的精致景象，沒有衰退之感。這種保護方式的重點是基于木構建筑容易腐朽，就地開發(fā)新材料將其代替，長久保持其鼎盛時期風格鮮明、功能齊全的“真容”。

4.運營模式

（1）實施主體

京都致力于“社區(qū)營造”，政府對街道的尺度、具體建筑的高度、顏色和添加物進行規(guī)范指導。實施主要以居民為主體，自家出資按照慣例定期按原樣更新自家房屋，以保持傳統(tǒng)街巷風貌的整潔和風格。政府居民通過協調合作，成立自治會、商會等，共商處理社區(qū)問題。

（2）業(yè)態(tài)引入

京都以保留居住功能為主，適當引人配套商業(yè)功能。自治會擔當社區(qū)的維護、管理；商會負責街區(qū)的餐飲、住宿的服務業(yè)，同業(yè)公會組織漆器、陶器等傳統(tǒng)手工藝的展示。

（三）市場開發(fā)模式——杭州西湖天地

1.項目背景

杭州西湖天地坐落于杭州歷史底蘊深厚的西湖南線風景區(qū)，是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)。它以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎，加之自然與時尚的融合、歷史與現代的對話為表現形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。

2.功能定位

杭州西湖天地定位為“時尚生活區(qū)”，引進了世界知名的咖啡館、會所、餐廳、娛樂場所和商鋪。

3.運營模式

（1）實施主體

西湖天地的主要投資商開發(fā)商是香港瑞安集團，它在上海投資開發(fā)的新天地已經成為上海具備國際水平的餐飲購物娛樂中心。

（2）業(yè)態(tài)引入

西湖天地借著西湖的湖光山色，把杭州的山水園林特色發(fā)揮得淋漓盡致，在業(yè)態(tài)上引入餐飲、娛樂休閑、咖啡等，使得這里成為杭州小資和時尚人士的聚合之地。另外，對部分歷史民居建筑采取保留改造的方式，但是原有的居住功能已經轉變?yōu)樯虡I(yè)功能。

（四）微循環(huán)模式——南鑼鼓巷

1.項目背景

南鑼鼓巷地區(qū)是北京現存最完好的“棋盤式”四合院保護區(qū)之一，歷史文化深厚，人文薈萃，區(qū)域內集中了各種式樣的典型四合院建筑形式和豐富的歷史遺存。隨著時間的流逝，南鑼鼓巷居住條件的現狀越來越差，從而迫切需要更新改造。[3]

2.功能定位

南鑼鼓巷改造的目的主要是為了改善人居環(huán)境，改善和提升城市品質，再現老城區(qū)風貌，因此在功能定位上還是以居住為主。

3.運營模式

（1）實施主體

南鑼鼓巷改造過程中，主要以居民為主。首先院落居民集體簽名向所在街道辦事處提出改造申請；然后街道辦事處根據實地調查后的情況向區(qū)協調領導小組上報微循環(huán)改造工作計劃，會同房地產經營中心制定居民搬遷安置方案；接下來街道辦事處組織居民討論安置方案，根據居民反饋意見，房地產經營中心制定個案；居民聯簽同意安置方案；最終房地產經營中心組織實施居民搬遷，經營中心依據規(guī)劃、建設、文保等部門意見，制定修繕改造工程方案；按照修繕保護方案具體實施。

（2）業(yè)態(tài)引入

南鑼鼓巷由于其特殊的地理位置以及背景，保留其原有的居住功能是前提，居民以自己院落為單位，在改善自身居住條件的基礎上，引入酒吧、咖啡屋、書吧、特色餐飲等業(yè)態(tài)。

三、江山市市心街歷史街區(qū)的更新策略

通過對目前歷史街區(qū)保護與更新四種模式的研究，分別每個案例的功能定位、改造模式、運營模式幾方面的要素進行分析，選取適合的要素運用在江山市市心街中來。

（一）功能定位

功能定位準確是街區(qū)保護更新成功的先決條件。發(fā)展定位需要仔細分析城市的功能結構和文化特征，考慮地塊以及周邊的現狀。例如杭州西湖天地首先選址就在西湖岸邊，定位是國際知名的時尚休閑文化中心，目標群體是杭州的小資以及來西湖的中外游客，這與西湖這一帶的消費群體實況相符合。

在市心街歷史街區(qū)中，保留完好的“魚脊骨”狀的歷史街巷、文化厚重的院落以及具有特色民居這些寶貴的歷史文化價值十分重要，因此對其改造更新必須堅持保護為主的原則，重點在于保護建筑風貌以及延續(xù)其傳統(tǒng)的街巷空間格局，改善基礎設施、提高環(huán)境質量。街區(qū)內歷史建筑的維修和整治必須保持原有外形和風貌，適當植入新地功能和商業(yè)模式，以實現市心街的自我平衡和自我發(fā)展。

（二）改造模式

南鑼鼓巷那種“條件成熟一個，改造一個”微循環(huán)模式可操作性強，一次改造的范圍易于控制，改造可實施性強。因此市心街歷史街區(qū)改造過程中可采取以院落為單位，小規(guī)模逐步改造，且針對不同類別的院落采取不同的保護策略。

（三）運營模式

1.實施主體

成立市心街街區(qū)管理委員會，成員來自建設局、規(guī)劃局、旅游局等政府相關部門，也有技術專家來提供具體導則和相關資訊，也有與自身切身利益相關的片區(qū)居民。

（1）政府主導

在南池子歷史街區(qū)改造過程中，政府作為實施主體，統(tǒng)籌安排，不僅保護了這一街區(qū)的歷史風貌，而且改善了當地居民的居住環(huán)境。在市心街歷史街區(qū)保護更新過程中，充分發(fā)揮政府的宏觀調控功能，制定相應的保護政策，協調各方面關系，控制市心街的土地開發(fā)強度，引導市心街的整體發(fā)展方向。

（2）市場介入

市場介入為街區(qū)帶來新的資金、項目、運作方法，為街區(qū)帶來新的思考和活力。瑞安集團對西湖天地開發(fā)改造過程中，努力提升了該地區(qū)房地產項目的品位和價值，從而獲得較好的經濟效益。但過多的市場介入，過于重視投資回報，缺乏公益，對街區(qū)保護和居民利益也會帶來負面影響，對原有社會關系造成較大破壞，所以要把握好市場介入的度。在市心街的新建地塊的改造過程中，應在政府統(tǒng)籌安排下，引入外來市場力量和外部資金，給予其適當的政策和措施，在市心街整體風格控制的前提下進行開發(fā)更新建設，提倡街區(qū)內的多樣化經營。

（3）居民參與

日本京都的全民保護的理念和措施值得市心街學習。在市心街歷史街區(qū)保護更新過程中，首先要提倡居民參與到市心街前期制定改造政策過程中；接著在實施過程中，讓當地居民自主地或者配合工作人員處理現狀問題并提供改造建議；最后在改造后，居民擁有自主使用權，對擁有小型院落產權的居民，在不改變傳統(tǒng)院落風貌的前提下，允許其對院落進行改造及買賣。

2.業(yè)態(tài)引入

改變市心街原有居住+沿街商業(yè)的這種簡單的功能模式，確立街區(qū)集原住民居住、商業(yè)文化展示、創(chuàng)意產業(yè)、文化交流等多功能于一體的復合業(yè)態(tài)模式。例如可以采用商務民俗化的方式，引入一系列傳統(tǒng)生活和民間藝術的展示、體驗及消費場所。多功能業(yè)態(tài)的引入一方面可以復興江山市市心街傳統(tǒng)的商業(yè)街，另一方面有利于市心街今后多元化的發(fā)展，提高當地居民的生活品質。

四、傳統(tǒng)歷史街區(qū)保護更新的未來展望

本文通過江山市市心街歷史街區(qū)保護與更新模式的研究，對國內外歷史街區(qū)保護更新目前存在的四種模式以及案例進行分析，提取每個街區(qū)在保護更新過程中的關鍵要素，例如項目背景、功能定位、改造方式以及運營模式等，來進行比較。通過分析比較，試著將一些模式中適合的關鍵要素運用到市心街的保護更新中來。

而隨著城市化進程的不斷發(fā)展，街區(qū)的現狀越來越復雜，對街區(qū)的保護更新不再僅僅是一種模式，常常是兩種或者多種模式的復合模式。因此在對歷史街區(qū)保護更新過程中，最重要的是應該根據其現狀、背景，對其進行準確的定位，然后抓住其關鍵要素，比如功能定位、改造方式、運營模式等因素對歷史街區(qū)的保護改造進行把握，并相應地采取不同的保護措施和運營模式。然而這幾個要素僅僅是復雜的歷史街區(qū)保護更新過程中的一小部分，不同的街區(qū)把握的要素也是有所區(qū)別的。本文僅僅從這些方面進行討論，希望對今后歷史街區(qū)保護更新工作起到一定的借鑒作用。

參考文獻：

[1]丁俊清，楊新平.中國民居建筑叢書：浙江民居[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009.

[2]吳良鏞.北京舊城與菊兒胡同[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社.1994：68.

[3]德風.穿越時空的南鑼鼓巷[J].北京人大，2011（11）：28～30.

責任編輯：張 煒