有關(guān)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的探討

趙一多

摘要：作者針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫做了一些理論和實踐的探討，內(nèi)容主要包括泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生原因和危害性，并對控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的對策進行了全面的分析。

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟 泡沫 對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的內(nèi)在價值，由此導致房地產(chǎn)泡沫的形成[1]。

1.泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

1.1泡沫經(jīng)濟

所謂泡沫經(jīng)濟是指虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長以及金融證券、房地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導致社會震蕩甚至經(jīng)濟崩潰。其實質(zhì)有三個方面：

1）泡沫經(jīng)濟主要是虛擬資本的過度增長；

2）地價飛漲暴跌；

3）泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。

1.2泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身絕不是泡沫經(jīng)濟。但是，就其發(fā)展而言，房地產(chǎn)業(yè)也含有經(jīng)濟泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟；另一方面，也應清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，同時存在著消極成分[2]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生原因和危害性

房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，沒有對社會資源進行合理的優(yōu)化配置，產(chǎn)生了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)的價格不斷上升，使投資回報率在短期內(nèi)迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導，很多社會資源盲目的進入房地產(chǎn)行業(yè)，在基礎(chǔ)設置建設、服務產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)之中，沒有足夠的資金進行投入，阻礙了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導致了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫會對金融系統(tǒng)造成破壞，產(chǎn)生了金融危機。由于在泡沫經(jīng)濟時期，很容易造成投機活動，提高了市場的預期回報率，許多銀行將貸款放入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，扭曲了資金的投入標準，沒有履行監(jiān)督功能，降低了整個銀行體系的防御功能，給金融機構(gòu)造成了很多的壞賬和呆賬，最終會導致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，使銀行系統(tǒng)失靈，面臨著巨大的經(jīng)濟危機。

3.控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的對策

3.1嚴格審批開發(fā)項目規(guī)劃

中國將經(jīng)歷一定時期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。也是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的一條有效途徑。房地產(chǎn)開發(fā)是應該突出項目的個性和特色的，但更要強調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實付諸實施。

3.2調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)

從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，實施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。要降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進入壁壘，增強發(fā)展商的資本實力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴張；要通過多種途徑促進本土企業(yè)擴張，盡快提高市場集中度；要推進房地產(chǎn)企業(yè)改制，實行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；要在資本規(guī)模、技術(shù)實力、操作經(jīng)驗、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時間，征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

3.3精心打造房地產(chǎn)精品

我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況短期內(nèi)被市場認同、價格上漲、銷售火暴的項目較多，但真正經(jīng)得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。要真正防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，就應該樹立“雙贏”的理念引導房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價值、為社會創(chuàng)造財富、為后代創(chuàng)造文化的高度責任感，精心打造物業(yè)，貢獻房地產(chǎn)精品，適應城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。

3.4建立土地產(chǎn)權(quán)制度

必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權(quán)進入市場；通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當；放寬劃撥土地使用權(quán)進入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務；對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協(xié)議方式；培育土地二級市場，促進土地產(chǎn)權(quán)的有效配置；不斷開拓土地等不動產(chǎn)金融業(yè)務，運用金融機制促進土地產(chǎn)權(quán)流動。

3.5改革房地產(chǎn)市場管理體制

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫與經(jīng)濟增長的趨勢和經(jīng)濟波動緊密相關(guān)。要適應市場經(jīng)濟體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風險；要建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實行房地產(chǎn)的價值化管理。要加強城市規(guī)劃管理和土地供應計劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢；要運用房地產(chǎn)價格管制、房地產(chǎn)金融機制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控。

總之，房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。

參考文獻：

[1]戴慎志.房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生與防范研究[M].北京：中國管理出版社.2009.

[2]劉濱誼.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害及應對措施探討[M].北京：中國人民大學出版社.2009，58（2）：81-124.