淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題分析

劉宵靜

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度仍處于進(jìn)一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在著較多問(wèn)題，本文主要從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，對(duì)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系提出有效的對(duì)策，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 對(duì)策

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為社會(huì)廣為關(guān)注的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)會(huì)計(jì)核算的體系尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中仍暴露著許多問(wèn)題。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)下如何在相關(guān)的會(huì)計(jì)制度下，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的問(wèn)題，改進(jìn)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算方法，并提出一些措施和對(duì)策，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。

一 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在房屋和建筑物成為可供銷(xiāo)售商品后，隨之而出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，是從業(yè)人員需結(jié)合該行業(yè)及自身企業(yè)的實(shí)際情況，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的原則來(lái)進(jìn)行具體的會(huì)計(jì)處理。

二、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）收入方面的問(wèn)題

由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異，會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在一定的問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品大多采用預(yù)售方法銷(xiāo)售，企業(yè)取在得房地產(chǎn)預(yù)售許可證之后，取得的預(yù)售款屬于暫收款和預(yù)收款性質(zhì)，不能確認(rèn)為收入。只有等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后才可以確認(rèn)為收入， 將預(yù)售時(shí)收到的款項(xiàng)轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 。而在稅法上，則在收到預(yù)收款時(shí)就將該款項(xiàng)列為“預(yù)售收入”。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采用按揭銷(xiāo)售方法時(shí)，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入是在銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)時(shí)，然而稅法則規(guī)定，收入確認(rèn)時(shí)間是首付款于實(shí)際收到日，余款收入在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的核算。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用沒(méi)有申報(bào)納稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行搬遷戶(hù)補(bǔ)償和舊城改造是取得的差價(jià)收入，沒(méi)有及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成為收入。

（二）成本費(fèi)用方面的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模逐漸的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)核算的間接成本費(fèi)用和直接成本費(fèi)用劃分不清晰。企業(yè)期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算不規(guī)范，而且記賬的營(yíng)業(yè)成本中還包含未竣工驗(yàn)收成本。

1.列支開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有按工程結(jié)算單據(jù)進(jìn)行，而以預(yù)計(jì)金額、合同金額列支。

2.模糊混淆成本核算對(duì)象，如將下期成本直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

3.成本劃分不清晰，企業(yè)期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算不規(guī)范，而且記賬的營(yíng)業(yè)成本中還包含未竣工驗(yàn)收成本；建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、土地成本、借款利息以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用沒(méi)有被獨(dú)立核算的相關(guān)配套設(shè)施分?jǐn)偂?/p>

4.沒(méi)有按開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類(lèi)明細(xì)核算科目。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的方法對(duì)策

（一）設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、內(nèi)部管理和規(guī)模的要求來(lái)開(kāi)展成本核算。例如：不進(jìn)行獨(dú)立核算的下屬單位，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬就可以不單獨(dú)設(shè)立，公司只需在成本項(xiàng)目欄內(nèi)加設(shè)管理費(fèi)用及利息欄明細(xì)，由于利息和管理費(fèi)用是間接費(fèi)用的主體，適時(shí)取消開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬，會(huì)更加有利于開(kāi)展核算，把房屋開(kāi)發(fā)和代建工程開(kāi)發(fā)以及土地開(kāi)發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬，然后再設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目。

（二）采用現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中實(shí)施。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主體。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，存在一定的不足：一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。例如：用待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等會(huì)計(jì)賬戶(hù)處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確性和不完整性，進(jìn)而流失國(guó)有資產(chǎn)。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同越多，應(yīng)收賬款的余額就越大，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)受到影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不適合采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有特殊的特點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制比較適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

（三）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量.一是增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)作為披露過(guò)程的基本單位，通過(guò)掌握和了解開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量之后進(jìn)行全面的披露。使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息的有用性不斷得到提高。二是增加成本構(gòu)成的信息及土地儲(chǔ)備量。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中土地成本占據(jù)著極大的比重，因此，充分披露成本構(gòu)成的有效信息和土地儲(chǔ)備量，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的積極影響。

四、結(jié)論

現(xiàn)如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是熱門(mén)話(huà)題，從收入和成本核算角度來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的問(wèn)題具有特殊意義。本文在深入分析會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，研究完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的對(duì)策有重大意義，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展至關(guān)重要，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有效運(yùn)行的良好途徑。

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