創(chuàng)意地產(chǎn)退潮？

顧慧妍

創(chuàng)意地產(chǎn)曾如飄落人間的仙子般為世人追捧，但隨著神秘面紗逐漸揭去，創(chuàng)意地產(chǎn)也難逃“柴米油鹽”的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)，畢竟“賺錢(qián)”才是硬道理。如何渡過(guò)當(dāng)前的尷尬境遇，成為創(chuàng)意地產(chǎn)亟需解決的問(wèn)題。

曾經(jīng)喧囂不斷的創(chuàng)意地產(chǎn)正在退潮。目前在上海除了少數(shù)創(chuàng)意標(biāo)志性園區(qū)備受追捧之外，很多以往風(fēng)光無(wú)限的文化創(chuàng)意園區(qū)，相當(dāng)一部分已經(jīng)被市場(chǎng)冷落，創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展瓶頸或?qū)⒂l(fā)凸顯。

M50、八號(hào)橋、紅坊等，更多的園區(qū)被湮沒(méi)在都市叢林中。實(shí)際上在這些園區(qū)內(nèi)，除了點(diǎn)綴在建筑間的城市雕塑和個(gè)性十足的園區(qū)環(huán)境，其他方面與傳統(tǒng)商務(wù)辦公地沒(méi)有本質(zhì)的差異。如果整個(gè)園區(qū)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、沒(méi)有特色運(yùn)營(yíng)服務(wù)、進(jìn)駐園區(qū)沒(méi)有引導(dǎo)沒(méi)有門(mén)檻、也談不上孵化和扶持，對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏應(yīng)有的推動(dòng)作用，那么創(chuàng)意企業(yè)難有持久的凝聚力。

“有的開(kāi)發(fā)商是覺(jué)得實(shí)在沒(méi)什么好搞了，就來(lái)做創(chuàng)意地產(chǎn)。這樣的人做事往往沒(méi)有恒心，也難以全心全意去把這件事做好?！庇虚_(kāi)發(fā)商向記者表示。

“創(chuàng)意地產(chǎn)中‘玩概念的情況當(dāng)然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開(kāi)發(fā)商拿地立項(xiàng)的戰(zhàn)略。而這種模式開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，往往缺乏真正的內(nèi)涵，有的連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)都沒(méi)有，純粹做成了商業(yè)地產(chǎn)，最終難逃失敗命運(yùn)，浪費(fèi)了很好的區(qū)位和建筑空間。未來(lái)這種不科學(xué)的開(kāi)發(fā)模式將面臨淘汰?！鄙虾Ｋ股w營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理余勇生說(shuō)。

創(chuàng)意地產(chǎn)：并非創(chuàng)意+地產(chǎn)

“創(chuàng)意地產(chǎn)，并非就是簡(jiǎn)單的創(chuàng)意+地產(chǎn)，也不僅僅是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！庇嘤律f(shuō)，“創(chuàng)意地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中，把房地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，特別是在項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段中投入大量創(chuàng)意元素的房地產(chǎn)運(yùn)作模式?！?/p>

真正意義上的創(chuàng)意地產(chǎn)有三個(gè)特質(zhì)：首先要采用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；其次，必須對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，從其特性看，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，讓有限的建筑空間成為無(wú)限的創(chuàng)意空間；第三，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供寬松的運(yùn)作環(huán)境。

其實(shí)，創(chuàng)意地產(chǎn)在中國(guó)還很“年輕”。拿上海為例，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走的是一條從自行開(kāi)發(fā)到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路。從上世紀(jì)90年代起，上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計(jì)的創(chuàng)意者們就自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉(cāng)庫(kù)，從事文化創(chuàng)意活動(dòng)。

2004年下半年，上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，積極尋找國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。2005年4月，上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬(wàn)平方米。

上海的創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近百家視覺(jué)創(chuàng)意公司，中西方創(chuàng)意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、上海視覺(jué)設(shè)計(jì)人才“孵化器”，從這里流出的產(chǎn)品和創(chuàng)作理念正源源不斷地對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創(chuàng)意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在很多誤區(qū)。“其中典型的誤區(qū)就是刻意為地塊尋找創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的為房地產(chǎn)注入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更科學(xué)的做法是為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址；第二個(gè)誤區(qū)就是認(rèn)為只有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是創(chuàng)意地產(chǎn)；再者以為必須要有創(chuàng)意設(shè)計(jì)師參與其中才稱(chēng)得上是創(chuàng)意地產(chǎn)，而事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)的范圍更為廣泛。”余勇生告訴記者。

三種開(kāi)發(fā)模式

創(chuàng)意地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式通常有三種：一種是國(guó)企投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，另一種由民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)或民企、國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，第三種則是由行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)或品牌投資開(kāi)發(fā)并聚集產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)形成創(chuàng)意地產(chǎn)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的盈利模式可分為多種類(lèi)別，目前常見(jiàn)的是靠房產(chǎn)租賃盈利，這是初級(jí)模式；而比較成熟的盈利模式包括企業(yè)孵化、企業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼申報(bào)、項(xiàng)目風(fēng)投等，這些才是真正意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利模式。

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)目前真正能做到高級(jí)別盈利模式的項(xiàng)目非常少，主要原因是高級(jí)盈利模式對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)要求很高，而且需要更長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)后方能產(chǎn)生，多數(shù)投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)突破。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，一些創(chuàng)意園區(qū)也的確做得風(fēng)生水起，如舊倉(cāng)庫(kù)改建的老碼頭創(chuàng)意園區(qū)，德必文化旗下的運(yùn)動(dòng)LOFT創(chuàng)意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項(xiàng)目，成功之處在于完美地將文化創(chuàng)意商業(yè)模式融入園區(qū)，形成了一個(gè)完全開(kāi)放的文化創(chuàng)意商業(yè)市集，完善了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與文化生活的接軌，為園區(qū)注入了源源不斷的商機(jī)和文化旅游影響力，成為城市文化創(chuàng)意的重要標(biāo)簽。

深圳F518時(shí)尚創(chuàng)意園也是一個(gè)比較成功的案例，它不僅成為深圳創(chuàng)意地產(chǎn)的標(biāo)簽，更在創(chuàng)意孵化和成果轉(zhuǎn)化上形成了特有的模式，實(shí)現(xiàn)了從創(chuàng)意到制造企業(yè)再到消費(fèi)者的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，不僅幫助創(chuàng)意企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，更開(kāi)創(chuàng)了園區(qū)的多種盈利模式。

而廣州的一些創(chuàng)意園就沒(méi)那么幸運(yùn)，紅專(zhuān)廠、星坊60、北岸創(chuàng)意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區(qū)首先在產(chǎn)權(quán)方面存在問(wèn)題，除了廠家自行開(kāi)發(fā)的創(chuàng)意園外，其他創(chuàng)意園投資運(yùn)營(yíng)方所獲的簽約期幾乎都在20年以?xún)?nèi)。租期短、改造成本高，一些創(chuàng)意園在發(fā)展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經(jīng)定位于“廣州第一家非房地產(chǎn)包裝”的真正意義創(chuàng)意區(qū)，并且許諾十年不變的紅專(zhuān)廠，前除了一些規(guī)模較大、較為知名的企業(yè)外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創(chuàng)意園區(qū)”也面臨類(lèi)似的境遇，曾經(jīng)的創(chuàng)意園區(qū)如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會(huì)“到此一游”。

城市中心的創(chuàng)意地產(chǎn)，重要的就是結(jié)合創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意旅游地產(chǎn)模式，打造城市文化創(chuàng)意地標(biāo)。而城市近郊的創(chuàng)意地產(chǎn)，更需要的是沉下心去做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和企業(yè)孵化，打造文化創(chuàng)意企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長(zhǎng)的理想環(huán)境。

投資者：需真正懂行

以前提到創(chuàng)意地產(chǎn)，各地政府都覺(jué)得新鮮，并給予極大支持，但對(duì)創(chuàng)意地產(chǎn)的真正內(nèi)涵不甚理解，經(jīng)過(guò)這幾年的實(shí)踐，大家對(duì)創(chuàng)意地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)逐漸成熟了。未來(lái)，從拿地立項(xiàng)這個(gè)環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門(mén)基本不再開(kāi)綠燈了，開(kāi)發(fā)商面臨真正的考驗(yàn)，沒(méi)有成功案例、沒(méi)有領(lǐng)先的模式、沒(méi)有招商運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)意地產(chǎn)以后也將越來(lái)越難做了。

但對(duì)于那些真正做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資商，未來(lái)相關(guān)的政策還會(huì)有所支持，并且可能會(huì)由于對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的重視而不斷加碼。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海的工業(yè)化和城市化還沒(méi)有完全走完，所以上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)更重要的是為二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)，緊緊圍繞了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融入城市文化與城市建設(shè)之中。也就是說(shuō)，伴隨著上海市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)意地產(chǎn)將在城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

一線(xiàn)城市創(chuàng)意地產(chǎn)方興未艾，二三線(xiàn)城市同樣也面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史機(jī)遇，相信在當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，創(chuàng)意地產(chǎn)也將在二三線(xiàn)城市的城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮更大魅力。

未來(lái)創(chuàng)意地產(chǎn)再次爆發(fā)的機(jī)會(huì)依舊存在，但對(duì)于當(dāng)下乃至于未來(lái)創(chuàng)意地產(chǎn)的投資者，專(zhuān)家給出如下忠告：首先，必須要真正懂得這個(gè)行業(yè)、了解創(chuàng)意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；其次，需要做好打持久戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備；再者，要做到高起點(diǎn)，以打造城市創(chuàng)意精神地標(biāo)為目標(biāo)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂在于創(chuàng)意精神，無(wú)論是基于文化產(chǎn)業(yè)還是制造產(chǎn)業(yè)，只要富有創(chuàng)意精神并將創(chuàng)意精神由內(nèi)而外地植入到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，就不難成功。