2013：社區(qū)商業(yè)綜合體崛起

熊杰

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，社區(qū)商業(yè)MALL一直占到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的60%或以上，因此，筆者近年來(lái)也一直在關(guān)注國(guó)內(nèi)的社區(qū)集中性商業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然，“社區(qū)商業(yè)”的概念在國(guó)外是沒(méi)有的，它是具有中國(guó)特色的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，也是符合我國(guó)國(guó)情的。社區(qū)商業(yè)綜合體，對(duì)于“商業(yè)綜合體”的概念筆者有必要先作一下簡(jiǎn)單說(shuō)明，商業(yè)綜合體與近幾年來(lái)風(fēng)靡全國(guó)的“城市綜合體”兩者有著明顯區(qū)別。

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”。而“商業(yè)綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的3項(xiàng)以上側(cè)重于商業(yè)為主的功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

以深圳為例，深圳新建大型集中性綜合商業(yè)正在向關(guān)外快速推進(jìn)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，隨著深圳市羅湖與福田兩個(gè)區(qū)的大型購(gòu)物中心即shopping mall在市區(qū)相繼落成并開(kāi)業(yè)，如深圳的星河COCO PARK 、歡樂(lè)海岸、寶能ALL CITY MALL，加上已經(jīng)開(kāi)業(yè)的國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心標(biāo)桿萬(wàn)象城、海岸城、益田假日廣場(chǎng)等，現(xiàn)這些集吃、住、玩、樂(lè)、購(gòu)、游、賞等于一體的消費(fèi)中心，現(xiàn)正在潛移默化地逐漸改變著深圳這座移民都市人原來(lái)逛大賣場(chǎng)與傳統(tǒng)百貨的生活與消費(fèi)習(xí)慣。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示2013～2014年，深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積170萬(wàn)平方米以上，較過(guò)去兩年呈大幅增長(zhǎng)，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。在大量新增商業(yè)項(xiàng)目入市的背景下，在城市規(guī)劃及政府主導(dǎo)下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項(xiàng)目正不斷涌現(xiàn)，并將在未來(lái)兩年集中爆發(fā)。

社區(qū)商業(yè)作為目前主要的商業(yè)供應(yīng)類型，其發(fā)展也越來(lái)越成熟，深圳現(xiàn)有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商甚至采取自主招商或租售結(jié)合的方式運(yùn)營(yíng)，在商業(yè)形式、功能、業(yè)態(tài)、檔次及運(yùn)營(yíng)上趨于專業(yè)化，這也與之前大批住宅開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略緊密相關(guān)，社區(qū)商業(yè)由住宅的單純配套逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)或組團(tuán)的大型集中商業(yè)，使居民的多種消費(fèi)能就近滿足，逐漸集結(jié)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心，并與城市商業(yè)中心在功能上形成良好互補(bǔ)，一直專注于住宅產(chǎn)品的萬(wàn)科也不甘寂寞，萬(wàn)科紅便是萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)的一次試水，2012年12月便已開(kāi)業(yè)的深圳寶安時(shí)代城、2013年3月份開(kāi)業(yè)的深圳天虹即合正匯一城、綠景佐鄰等或?qū)⒊蔀樯钲诖笮蜕鐓^(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的先驅(qū)……

站在純商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)思考，由于大量的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)并投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心在未來(lái)3～5年將嚴(yán)重趨同質(zhì)化，國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)MALL或社區(qū)商業(yè)綜合本無(wú)疑是一塊較誘人的“大蛋糕”。

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)基本就是一些沿街缺乏系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與綜合功能的零散街鋪，缺少組織性，國(guó)內(nèi)目前最缺乏的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品才能解決社區(qū)家庭消費(fèi)為單位的綜合商業(yè)，這種社區(qū)商業(yè)綜合體能提供并滿足家庭各種生活、娛樂(lè)、休閑的功能?，F(xiàn)國(guó)內(nèi)那種求大求全動(dòng)輒10萬(wàn)～20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心其投資與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極大，雖然有的對(duì)城市樞紐與交通做了科學(xué)規(guī)劃與對(duì)接，但仍對(duì)諸多城市廣大的中產(chǎn)家庭的日常生活與娛樂(lè)休閑非常不便利，并且，這種消費(fèi)方式也不環(huán)保、低碳，“動(dòng)不動(dòng)就得開(kāi)車”，而社區(qū)商業(yè)綜合體能夠彌補(bǔ)這一塊。

筆者認(rèn)為，深圳的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)，其實(shí)嚴(yán)格地說(shuō)是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及未來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影，也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的最佳商業(yè)模式。許多社區(qū)商業(yè)綜合體將成為城市新的區(qū)域商業(yè)中心。

傳統(tǒng)的社區(qū)超市與社區(qū)百貨曾一度成為社區(qū)商業(yè)的新寵，未來(lái)這種單一功能的零售業(yè)態(tài)將逐漸淡出，取而代之的是更貼近現(xiàn)代家庭消費(fèi)與潮流的高度復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)綜合體將在未來(lái)大展拳腳，筆者相信二、三線城市社區(qū)商業(yè)綜合體必將迎來(lái)黃金發(fā)展機(jī)遇期，傳統(tǒng)的商業(yè)將升級(jí)換代為社區(qū)商業(yè)綜合體，社區(qū)集中性商業(yè)或商業(yè)綜合體將取代傳統(tǒng)的商業(yè)。

以國(guó)內(nèi)目前的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展勢(shì)頭，社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)在未來(lái)二、三年將漸趨成熟，社區(qū)集中性商業(yè)在形式、功能、區(qū)域、運(yùn)營(yíng)等方面得到質(zhì)的提升，并與城市快速發(fā)展的區(qū)域商業(yè)中心點(diǎn)面結(jié)合，形成功能互補(bǔ)、業(yè)態(tài)豐富的高度復(fù)合型社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，從而有效規(guī)避購(gòu)物中心同質(zhì)化，降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為我國(guó)商業(yè)走出一條完全不同于西方發(fā)達(dá)國(guó)家且具有符合中國(guó)消費(fèi)特色社區(qū)商業(yè)綜合體之路。