新型城鎮(zhèn)化下中國房地產(chǎn)的“三從四得”

房曉

中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)大彎，新型城鎮(zhèn)化啟航，房地產(chǎn)業(yè)每個樹樁都可以收獲兔子的好日子行將完結(jié)

近日，給某省級領(lǐng)導(dǎo)匯報新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃，會審期間這位專家型領(lǐng)導(dǎo)突然發(fā)問：“請用一句話解釋一下‘人的城鎮(zhèn)化與‘物的城鎮(zhèn)化有何不同？”在場的眾多專家、學(xué)者頓感眼前一黑，頭腦發(fā)懵。此時，筆者急中生智隨口答道：“‘物的城鎮(zhèn)化是‘房+地+產(chǎn)，‘人的城鎮(zhèn)化是‘產(chǎn)+地+房；前者是算術(shù)+語文，后者是政治+經(jīng)濟?！?/p>

中國新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體啟幕，一場新型城鎮(zhèn)化的饕餮盛宴被端上臺面。一時之間，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的各種口水、各色理論，漫天風(fēng)舞，亂象叢生；而在實際操作層面，各方雖是躊躇滿志，磨刀霍霍，卻普遍感覺老虎吃天，無從下口。

從“物”的城鎮(zhèn)化，到“人”的城鎮(zhèn)化，再到所謂的“新型”城鎮(zhèn)化，無論理論技術(shù)如何花樣翻新，無論操作手法如何千變?nèi)f化，其終極目標一言以蔽之，那就是——“樂業(yè)、安居、有保障”，而這正是“產(chǎn)+地+房”的精髓。

實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的這一終極目標，目前最核心，最直接，最重要的切入途徑就是房地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化之“新”乃在于房地產(chǎn)的創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展。中國現(xiàn)行體制下，無論世人如何妖魔化房地產(chǎn)，新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)始終環(huán)環(huán)相扣，絲絲相連，相伴相生，如影隨形。

新型城鎮(zhèn)化固然不能完全搞成“房地產(chǎn)化”，但離開房地產(chǎn)搞所謂新型城鎮(zhèn)化那也必定是寸步難行。房地產(chǎn)之于新型城鎮(zhèn)化不是萬能的，但沒有房地產(chǎn)的深度參與和全面介入新型城鎮(zhèn)化也是萬萬不能的。

如果離開房地產(chǎn)，奢談所謂新型城鎮(zhèn)化，那就好比一個人要揪著自己的頭發(fā)脫離地球一樣可笑。只是新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)的玩法變了，過去的玩法是“算術(shù)+語文”—“酒精考驗”拿到土地，“精打細算”讓利潤最大化，“美輪美奐”的廣告渲染，語言意淫；而新型城鎮(zhèn)化的玩法則是“政治+經(jīng)濟”—政治上“以人為本”解決“三農(nóng)”問題，最終使農(nóng)民市民化；經(jīng)濟上要“啟動內(nèi)需”調(diào)整“三駕馬車”失衡，最終激發(fā)消費潛力。而在此期間，房地產(chǎn)的常規(guī)套路則完全被顛覆，需要反彈琵琶首先考慮“產(chǎn)”的引進讓農(nóng)民“樂業(yè)”，其次是“地”的流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民“有保障”，最后才是“房”的開發(fā)讓農(nóng)民“安居”。

有鑒于此，筆者認為各路諸侯與各方神圣要想準確把握新型城鎮(zhèn)化的巨大機遇，在這場饕餮盛宴中盡量多分一杯羹，就必須對新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)的投資之道與淘金之術(shù)進行全新的解讀，全面改版。

中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)大彎，新型城鎮(zhèn)化啟航，房地產(chǎn)業(yè)每個樹樁都可以收獲兔子的好日子行將完結(jié)。從昔日殺豬的、宰羊的發(fā)動土匪式的搶錢運動，到今天產(chǎn)品為王、成本為王、技術(shù)為王的同質(zhì)化激烈搏殺，未來在新型城鎮(zhèn)化背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)的死一定是自殺，而不是他殺，因為忙著搶錢，卻沒有抬頭看天。

2010年歲末，中國終于誕生了銷售過千億的房企，但利潤卻難言輝煌，全國份額更是難以啟齒（3%）。2013年，千億以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量又擴充到3家，而所占份額也還不到10%。當(dāng)“邊際效益”和“機會成本”成為當(dāng)今中國房地產(chǎn)業(yè)兩大首要考量時，一個模式為王和戰(zhàn)略為王的時代才真正到來。

在這個中央倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化的嶄新時代，中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展之道與淘金之術(shù)，概括成一句話就是——“三從四得”。

所謂“三從”，就是指在時代潮流中把握大勢、尋求發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

中國一甲子，三十年河?xùn)|，三十年河西，再往后三十年怎么發(fā)展？野蠻發(fā)展的時代即將過去，隨之而來的是全球化、信息化、休閑化和生態(tài)化這“新四化”的共同挑戰(zhàn)。當(dāng)前，中國經(jīng)濟發(fā)展的頭等大事就是要調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，惠民生，實現(xiàn)包容性增長。而這個階段，就是要讓中國經(jīng)濟“由黑變綠、由重變輕、由硬變軟”。

2010年，馮侖為萬通制定的戰(zhàn)略法則是：“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”。他對此有過扼要解釋：所謂“吃軟飯”，就是向投資商轉(zhuǎn)型，用基金等金融工具來提升整個不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值，強化企業(yè)軟實力；“戴綠帽”，就是注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的綠色和環(huán)保要求；“掙硬錢”，即掙的錢是干干凈凈的真金白銀，是可以國際化的人民幣。

筆者以為，馮侖的解釋未免太狹隘，如果稍加改造，以點帶面，推而廣之，就是未來新型城鎮(zhèn)化背景下中國地產(chǎn)的三大發(fā)展方向——“戴綠帽、吃軟飯、掙閑錢”，是謂之“三從”。

“戴綠帽”就是要從低碳經(jīng)濟、生態(tài)城市和綠色產(chǎn)業(yè)中開掘“綠”金；“吃軟飯”則是指要從知識經(jīng)濟、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育傳媒行業(yè)中尋找商機；“掙閑錢”即是從“有閑階級”的口袋中淘金，深挖休閑經(jīng)濟、旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)的巨大市場潛力。

所謂的“四得”，則是指攫取超級機遇、獲得超額利潤的四大途徑。

第一，“啃老族”。2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)辦法》出臺，一時間洪太尉誤走妖魔，三十六天罡星、七十二地煞星紛紛出籠，挾哀哀小民的數(shù)萬億救命錢殺入地產(chǎn)江湖，國家政策為險資的“松綁”，儼然正在成為地產(chǎn)界的又一場資本盛宴。大大小小的保險公司準備了少則上百億，多則上千億的資金，打著養(yǎng)老地產(chǎn)、健康城市的幌子，以排山倒海之勢到處攻城略地。與此同時，很多大型的地產(chǎn)商也嗅到了其中的巨大商機，也毫不猶豫的加入了這場混戰(zhàn)。一時間，中華大地“啃老”之風(fēng)四起，大開發(fā)商吃肉喝湯，小開發(fā)商敲骨吸髓，銀發(fā)市場成為新型城鎮(zhèn)化中最大的淘金戰(zhàn)場。

第二，“走資派”。不是“走資本主義道路的當(dāng)權(quán)派”，而是“走資本運營道路的上市派”。時下，靠賣房子只能賺點辛苦錢，作為一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)商不上升為資本運營商是沒有出路的。新型城鎮(zhèn)化背景下，眾多大型房企的成功經(jīng)驗是：土地運營→城市運營→資本運營。于是，國內(nèi)的很多開發(fā)商就跑到新加坡嘉德置地（凱德置地母公司）去學(xué)習(xí)人家的先進經(jīng)驗，凱德置地三分之二的業(yè)務(wù)是管理資產(chǎn)，三分之一是自己直接投資，它們用基金、信托等金融工具來提升整個不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值，資本回報率大大高于全球同類房地產(chǎn)投資企業(yè)。可惜，任何先進的理論傳到中國都走了樣，于是一種山寨版的新加坡經(jīng)驗——“編故事、圈資源、謀上市”，便開始大行其道。

第三，“四人幫”。不是“王、張、江、姚”，而是“通過‘綁捆四大閑人來謀求生財之道”。一是，披頭散發(fā)的人——肯定要跟文化創(chuàng)意、藝術(shù)創(chuàng)作、影視動漫沾邊；二是游手好閑的人——注定與旅游經(jīng)濟、休閑產(chǎn)業(yè)、娛樂行業(yè)有關(guān)；三是，玩物喪志的人——此種需求相對高端，如綠色鴉片（特色高爾夫）、白色鴉片（四季滑雪）、藝術(shù)品收藏等，如榮寶齋的異地擴張、徽派建筑的四處流亡；四是，求仙問道的人——多半是李一道長和張悟本大師的主顧，或參禪打坐，或吃藥辟谷，或游歷采氣，花樣迭出，不一而足，且其中不乏達官貴人、商界名流和演藝巨星，只要能長命百歲，金錢那是身外之物。

第四，“自投羅網(wǎng)者”。從“天羅地網(wǎng)”的智慧城，到“風(fēng)起云涌”的云計算，再到“無處遁形”的大數(shù)據(jù)，網(wǎng)絡(luò)時代四海一家的解決之道，信息革命不僅無處不在，而且無往不勝。但這類門道不單要有超前的戰(zhàn)略眼光，還要有相對的技術(shù)含量。大到微軟、IBM，中到華為、中興，小到國內(nèi)眾多網(wǎng)絡(luò)公司，到處風(fēng)“云”四起，“云”山霧罩，各地政府拼命呼喚“孫大圣”，只緣“云”霧滾滾來。

這“四得”之運用，將于未來形成新型城鎮(zhèn)化背景下中國房地產(chǎn)業(yè)的四大主流派系。