物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的理論與方法

何宇峰

摘要：隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)的持續(xù)火熱和城鎮(zhèn)住房改革的不斷進(jìn)行，這也直接促使物業(yè)管理水平的提高，現(xiàn)行物業(yè)管理手段主要依據(jù)2007年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例[1]〉的決定》，依此條例，以前公房管理者與住戶之間的關(guān)系也由管理者與被管理者轉(zhuǎn)為服務(wù)者與被服務(wù)者。在此背景下，物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理也將扮演越來(lái)越重要的角色，也是提高物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平必然選擇。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算管理；預(yù)算編制

一、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

首先，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未雨綢繆可以說(shuō)是生存必備的技能，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)也當(dāng)然是一樣。全面預(yù)算管理的是現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)的一種先進(jìn)管理方法?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容包括“規(guī)劃”和“控制”兩大部分。若無(wú)規(guī)則，則無(wú)控制的依據(jù)，而規(guī)劃的重要內(nèi)容之一就是全面預(yù)算。全面預(yù)算是指按照企業(yè)決策方案，確定企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的目標(biāo)，并表現(xiàn)為預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金預(yù)算等一整套預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及其附表，借以預(yù)計(jì)未來(lái)期間的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。其中，預(yù)算編制則是全面預(yù)算的重要一步，預(yù)算的編制和使用，作為評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，在管理上有時(shí)比實(shí)際結(jié)果更受重視。

基于全面預(yù)算管理制度的先進(jìn)性，物業(yè)管理公司在企業(yè)內(nèi)部規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的各個(gè)方面建立了一套完整的全面預(yù)算管理體系，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義；其次，物業(yè)管理公司推出這樣的全面預(yù)算管理的管理機(jī)制也能起到協(xié)調(diào)公司經(jīng)營(yíng)，通過(guò)預(yù)算目標(biāo)，編制，匯總和審查，執(zhí)行和調(diào)整，評(píng)價(jià)和評(píng)估的分解作用，從而起到協(xié)調(diào)效果，為公司的規(guī)劃和發(fā)展公司業(yè)務(wù)和提高公司自我意識(shí)方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用；再次，全面預(yù)算管理在企業(yè)部門的實(shí)施，可以起到很好的員工績(jī)效的激勵(lì)作用，全面預(yù)算管理通過(guò)分解有針對(duì)性的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施，控制到最終的具體實(shí)現(xiàn)，從而推動(dòng)員工和部門不斷提升自己的專業(yè)水平，當(dāng)然，同時(shí)員工同時(shí)可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面預(yù)算管理，可以提高物業(yè)管理公司一直都面臨的預(yù)算死板問(wèn)題，是預(yù)算變得簡(jiǎn)單、方便和客觀性。

二、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算的編制

物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施預(yù)算編制應(yīng)遵循以下原則： 1.目標(biāo)導(dǎo)向的原則。企業(yè)相關(guān)管理部門將根據(jù)公司的情況來(lái)制定短期計(jì)劃和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合公司目前的情況，制定了企業(yè)年度預(yù)算、季度預(yù)算、甚至是月預(yù)算。根據(jù)自己的具體情況來(lái)對(duì)具體問(wèn)題具體分析，細(xì)分并開(kāi)發(fā)適合自己的預(yù)算。 2.綜合平衡的原則。這需要處理每個(gè)部門的局部和整體以及全面的預(yù)算平衡之間的關(guān)系。 3.全部成本的原則。將各部門預(yù)算管理費(fèi)收入統(tǒng)一算到他們的成本中去。 4.重點(diǎn)支出項(xiàng)目重點(diǎn)控制原則。要想企業(yè)達(dá)到長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)，就需要對(duì)企業(yè)當(dāng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)，那些比較重要的項(xiàng)目要著重控制，不可隨便的進(jìn)行更改。①

預(yù)算編制步驟：1.審查平衡。財(cái)務(wù)管理部會(huì)和其他的有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)單位的預(yù)算進(jìn)行審查（有必要的時(shí)候可以進(jìn)行復(fù)查），有必要的話可以給他們提出適合的平衡建議，而且企業(yè)還要發(fā)布工作目標(biāo)責(zé)任書，年度工作目標(biāo)可以作為各個(gè)部門預(yù)算的修正依據(jù)。 2.批準(zhǔn)。通過(guò)預(yù)算各部門（財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)部、市場(chǎng)部和保安部）進(jìn)行分析整理，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門才能上報(bào)公司上級(jí)進(jìn)行審議，報(bào)道給管理層。 3.發(fā)出的執(zhí)行。企業(yè)年度預(yù)算提交管理層審批，然后去下發(fā)到各部門，分解落實(shí)到財(cái)務(wù)部門后執(zhí)行。

三、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)全面預(yù)算意識(shí)不足

物業(yè)管理公司目前所缺乏的預(yù)算意識(shí)，要么是預(yù)算目標(biāo)單一。②因?yàn)榇蟛糠重?cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)仍處于過(guò)渡階段，很多企業(yè)仍然不熟悉該系統(tǒng)是比較全面的預(yù)算管理系統(tǒng)，比如全面預(yù)算管理，以提高企業(yè)管理水平的優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)公司，激勵(lì)績(jī)效改進(jìn)等，都還是一知半解，更何況引入這種制度呢？另外有一些物業(yè)管理公司思想比較局限，并不認(rèn)為物業(yè)全面預(yù)算是必要的，所以對(duì)此也就抱著一拖再拖的態(tài)度，覺(jué)得只要國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定需要全面預(yù)算他就沒(méi)有必要引進(jìn)這種管理模式。因此，在這種情況下，國(guó)資委就應(yīng)該起到引導(dǎo)作用，以更好地促進(jìn)企業(yè)的全面預(yù)算管理在市場(chǎng)化的物業(yè)管理的背景下，提升水平并發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二） 預(yù)算編制存在問(wèn)題

1.預(yù)算目標(biāo)單一，編制的預(yù)算沒(méi)有成為實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)的手段

目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍普遍使用傳統(tǒng)的預(yù)算系統(tǒng)，無(wú)論是在預(yù)算編制，設(shè)計(jì)，實(shí)施，控制，都是基于一個(gè)個(gè)單一的目標(biāo)預(yù)算為導(dǎo)向，如以成本為導(dǎo)向的預(yù)算編制，反映成本控制，反映現(xiàn)金流量的現(xiàn)金流量控制為導(dǎo)向的預(yù)算編制等。盡管有這些預(yù)算的編制也有一定的管理效果，但因?yàn)楣镜暮诵哪繕?biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化，也可以說(shuō)是利潤(rùn)最大化，反映在預(yù)算上則是預(yù)算指標(biāo)體系的策略的成功。因此，各種預(yù)算準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)是相對(duì)簡(jiǎn)單的，而有戰(zhàn)略導(dǎo)向的建立全面預(yù)算框架則是很復(fù)雜的。

2.缺乏有效的預(yù)算溝通，全面預(yù)算編制行為受局限

我國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行主要反映在最終監(jiān)督和考核狀況上，再加上很多企業(yè)的預(yù)算編制工作主要由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，尚未建立起一套系統(tǒng)的全面預(yù)算框架，從而導(dǎo)致“財(cái)政預(yù)算完全所有的“錯(cuò)覺(jué)預(yù)算。有些公司是通過(guò)自上而下，自下而上，或上下結(jié)合的溝通，但由于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)領(lǐng)域的過(guò)于嚴(yán)格的劃分使雙方很難直接溝通和理解。并且使用相互理解而非用專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá)自己的立場(chǎng)，導(dǎo)致預(yù)算編制和財(cái)務(wù)管理幾乎沒(méi)有什么技術(shù)方面的問(wèn)題，而技術(shù)人員不知道在財(cái)務(wù)管理方面怎么執(zhí)行預(yù)算。這種情況下全面預(yù)算的編制是極為不利的，將顯著降低預(yù)算編制的效率，不能滿足企業(yè)提高效率適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的要求。

3.編制方法不靈活，編制的預(yù)算很大程度上存在主觀性

編制預(yù)算方法對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理的目標(biāo)和提高預(yù)算效果具有不可忽視的作用。目前的預(yù)算編制方法，常用的為企業(yè)增量法或削減法，因?yàn)檫f增或遞減的預(yù)算編制簡(jiǎn)單方便，也給預(yù)算確定討價(jià)還價(jià)留下空間的行為，同時(shí)也認(rèn)識(shí)到歷史水平的合理性。然而，較少的因素來(lái)考慮預(yù)算遞增或遞減的外部環(huán)境在很大程度上是主觀的，難以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化和反映瞬息萬(wàn)變的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，再加上自己的預(yù)報(bào)的局限性，它們?nèi)菀讓?dǎo)致預(yù)算編制出與實(shí)際操作效果相違背，預(yù)算的實(shí)際效果就會(huì)相對(duì)窘迫，難以發(fā)揮預(yù)算的激勵(lì)作用。

（三） 全面預(yù)算考核不足

主要體現(xiàn)在預(yù)算缺乏專門人員以及預(yù)算程序不一致的標(biāo)準(zhǔn)上。首先，物業(yè)管理公司，目前還沒(méi)有相關(guān)部門正在做指導(dǎo)全面預(yù)算并介紹其特殊性，缺少充分的預(yù)算，包括與評(píng)估收入的預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算、預(yù)算期間、物資采購(gòu)預(yù)算成本和固定資產(chǎn)預(yù)算。內(nèi)容是相當(dāng)繁瑣的，它必然導(dǎo)致預(yù)算評(píng)估階段的短缺。

結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)在做好預(yù)算方面是必要的。上述全面預(yù)算的介紹，包括預(yù)算編制，預(yù)算管理的內(nèi)容，預(yù)算編制的編輯程序以及預(yù)算的理論動(dòng)機(jī)理論，都是需要綜合考慮并遵循精確的原則的。全面預(yù)算編制與使用需要各企業(yè)在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身特點(diǎn)，深刻領(lǐng)會(huì)全面預(yù)算的理念，通過(guò)實(shí)施科學(xué)的預(yù)算編制模式給企業(yè)帶來(lái)成功。相信物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)實(shí)行全面預(yù)算管理制度的引入并在此推動(dòng)下可以很好、更快的融入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中。（作者單位：北京捷利物業(yè)管理中心）

參考文獻(xiàn)

[1]關(guān)晶：《物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的理論與方法》，《經(jīng)營(yíng)管理者》，2012年第10期

[2]孫言明：《企業(yè)全面預(yù)算的編制問(wèn)題及對(duì)策研究》，《財(cái)經(jīng)縱橫》，2011年第4期

[3]陳洪：《淺談企業(yè)全面預(yù)算管理》，《中國(guó)煤炭地質(zhì)》，2008年第11期

注解

①關(guān)晶：《物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的理論與方法》，《經(jīng)營(yíng)管理者》，2012年第十期。

②陳洪：《淺談企業(yè)全面預(yù)算管理》，《中國(guó)煤炭地質(zhì)》，2008年第11期