淺談房地產(chǎn)行業(yè)中反腐敗與房價的關(guān)系

王鵬飛

摘要：新一屆領(lǐng)導集體上任后，把反腐倡廉作為工作重點，試點推行官員財產(chǎn)公示制度，嚴厲打擊貪污腐敗。近期，多位擁有大量房產(chǎn)的官員被曝光，收繳的房產(chǎn)重新回歸市場，有人據(jù)此提出：反腐敗可以將房價。本文將針對這一觀點進行分析，得出通過官員財產(chǎn)公示制度這種反腐措施不能直接影響房價，而通過抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租這種反腐措施可以有效控制房價，為政府對房地產(chǎn)行業(yè)的有效監(jiān)管提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：反腐敗 房價 官員財產(chǎn)公示 灰色成本

一、問題提出

中共十八大以來，全黨全國范圍內(nèi)開展黨風廉政建設(shè)和反腐敗斗爭，“房叔” “房妹”“房姐” “房媳”以及多位高官落網(wǎng)，經(jīng)過比較可知，這些官員均涉及權(quán)錢交易，并將不法收入投資房地產(chǎn)。對此現(xiàn)象，中坤集團董事長黃怒波在一次論壇上表示：“許多貪官擁有幾十套房子，對市場起著極壞的作用。預計近期二手市場將會很火爆，因為貪官們開始賣房子了。當房子成為真正的需求，而不是由貪官藏起來，這樣的話房地產(chǎn)才會回復到正常的市場?！秉S怒波提出的“反腐敗可以降房價”引起了人們的爭論。支持者認為：大量房產(chǎn)回歸市場必然引起供求波動，房價自然會被影響。反對者認為：目前中國的干部總共60萬，即使人均算上兩套住房，即便是二手房市場增加了120萬套供應，對于緩解目前市場供不應求的矛盾也只是微不足道的。對此，筆者通過深入分析認為官員財產(chǎn)公示引起的官員非法房產(chǎn)回歸市場并不會對房價產(chǎn)生影響，而通過抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租可以有效控制房價。

二、官員財產(chǎn)公示制度不能直接影響房價

黃怒波所提到的反腐敗可以降房價是從抑制官員非法資產(chǎn)進入房地產(chǎn)入手的，官員利用自己的非法收入投資房地產(chǎn)，依靠自身資金與權(quán)利的優(yōu)勢，促使需求大幅上升，推動房價上揚。近期我國反腐倡廉過程中試點推行的官員財產(chǎn)公示制度[1] 作為國外的“陽光法案”是可以有效抑制官員非法資產(chǎn)大量涌入房地產(chǎn)，其有兩方面主要作用：一是限制官員的灰色收入；二是對官員財產(chǎn)流向的監(jiān)督。國家試點推行公開官員個人財產(chǎn)及住宅信息，以致?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的部分官員急于脫手名下房產(chǎn)。筆者認為官員房產(chǎn)拋售在二手房市場占比很小，官員財產(chǎn)公示制度的實施與房價的升降表現(xiàn)關(guān)系并不直接，官員財產(chǎn)公示制度本身目的是為了增強政府的工作透明度，減少貪污腐敗。首先，雖然官員的非法收入資金流入房地產(chǎn)的確存在，但其并不會直接影響房價，主要表現(xiàn)在以下五個方面：

第一，財產(chǎn)公示并不一定會引起大規(guī)模的房產(chǎn)拋售，由于現(xiàn)在官員財產(chǎn)公示制度并未大規(guī)模推廣，房地產(chǎn)作為高額投資品變現(xiàn)存在較大的風險，因此官員從理性的角度考慮并不急于拋售房產(chǎn)。

第二，即使出現(xiàn)極端情況，官員拋售其全部非法房產(chǎn)，但官員非法房產(chǎn)占市場份額不超過10%。對市場的供給量很少。第三，官員拋售的非法房產(chǎn)，中介商對這類有著“灰色背景”的房產(chǎn)十分警惕。除了中介商，購房者也未必愿意接受有著“灰色背景”的房產(chǎn)，其難以與正規(guī)房產(chǎn)形成可比性。

第四，官員拋售的房產(chǎn)均為存量房，即使引起房價波動，也僅限于二手房市場，難以對整體房市產(chǎn)生影響。

三、反腐敗必須從降低房地產(chǎn)的灰色成本入手

在房地產(chǎn)行業(yè)中，反腐敗首先需要剖析房價的構(gòu)成，尋找房價構(gòu)成中存在的灰色成本，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租[2]。政府官員行使政府給予的權(quán)力，包括對各種資源的調(diào)控。如果對他們?nèi)狈τ行У谋O(jiān)督和管理，而他們本身道德意識和法制觀念又淡薄，那么，他們就會喪失理性，以權(quán)謀私，尋租現(xiàn)象由此而生。分析權(quán)錢交易與權(quán)力尋租所形成的房地產(chǎn)灰色收入，則需先分析房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)成本構(gòu)成主要包括兩部分[3]：土地成本和建筑物成本。其中土地成本包括土地取得成本，土地開發(fā)成本，管理費用，投資利息，銷售費用，銷售稅費，開發(fā)利潤；建筑物成本包括房屋開發(fā)成本，管理費用，投資利息，銷售稅費，開發(fā)利潤。在這些成本的組成部分中，助漲高房價的部分有主要三個：政府稅費、土地出讓金、以及開發(fā)商的利潤。對于這三個方面，政府稅費和土地出讓金與政府部門有直接關(guān)系。從開發(fā)商的成本構(gòu)成看，與為政府各部門支出的成本大約占到55%[4]，其中土地費用占30%，稅收占10%，其他費用占15%-20%，許多地區(qū)的土地出讓金已占到當?shù)刎斦囊话胍陨?。政府在房地產(chǎn)行業(yè)的作用不可忽視，對房地產(chǎn)的成本具有重大影響。現(xiàn)對政府稅費、土地出讓金這兩項與政府密切相關(guān)的成本進行分析。

（一）政府稅費

政府稅費在我國存在著費擠占稅的問題，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費與日俱增，各種名目的收費達50多種，涉及20多個部門，稅費占到房價的20%多，而征收這些稅費的法律依據(jù)、征收標準以及稅費的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監(jiān)督。在很多西方國家，這些費用都會被納入財政預算，有明確的使用方向和范圍?？傮w來說，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題如下：

第一，租稅費體系設(shè)置不合理，導致征收混亂，稅收功能難以發(fā)揮；

第二，稅收立法層次偏低，稅權(quán)分配不均；

第三，稅收政策不統(tǒng)一，有失公平；

第四，稅種設(shè)計復雜，導致效率低下，稅收流失；

第五，計稅依據(jù)不合理，稅率設(shè)置缺乏彈性，不符合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展要求；

第六，稅收的輔助制度不健全，征管不嚴。

（二）土地出讓金

土地出讓金作為政府的主要財政來源，一直處于一種諱莫如深的地位，大部分政府并不將土地出讓金納入預算，其不規(guī)范性增大，滋生腐敗。一方面，由于土地出讓金大約有5%上繳國家財政，地方政府為了獲取更多地方收入，隱瞞土地出讓金的真實額度，變相收取土地出讓金；另一方面，個別官員在土地出讓金上“尋租”腐敗，一些地方政府執(zhí)意鋌而走險，未批先用、以租代征、化整為零、占優(yōu)補劣。監(jiān)督懲罰機制尚不健全，容易引起土地出讓金的價格偏高。

政府稅費和土地出讓金占到房價的一半左右，這些費用和開發(fā)商的利潤一起構(gòu)成現(xiàn)在畸形的房價。通過分析，強力反腐將大幅減少房產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)錢交易，房屋成本將會顯著下降。權(quán)錢交換和權(quán)力尋租必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本?；疑杀局饕ㄒ幌氯齻€部分：

一是開發(fā)商與權(quán)力交換的成本。房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)療藥品行業(yè)、零售業(yè)并稱為商業(yè)賄賂的三大高發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商的“公關(guān)”成本占到樓盤總成本的3%到5%或更高，這對房價起了推動作用。

二是腐敗競爭成本，開發(fā)商為了在競爭中獲取優(yōu)勢地位，利用資金來賄賂官員，加劇腐敗的蔓延和升級。

三是效率成本。當正常的市場交易行為和正常的權(quán)力行為，與腐敗緊密聯(lián)系在一起的時候，必然制約效率的發(fā)揮，這同樣會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

四、結(jié)語

反腐敗是多方面的，僅僅依靠官員財產(chǎn)公示制度這一方面來調(diào)控房價是有限的，官員財產(chǎn)公示可以來增強政府工作透明度，減少官員大量投資對房地產(chǎn)行業(yè)的外部效應，抑制官員非法資產(chǎn)流向房地產(chǎn)行業(yè)。對房地產(chǎn)行業(yè)的通過反腐入手調(diào)控房價需把握方向，即嚴厲打擊房地產(chǎn)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租，減少房地產(chǎn)的灰色成本，從結(jié)構(gòu)上來降低成本，房價才能回歸真實水平。

參考文獻：

[1]李志明.試析制定官員財產(chǎn)申報公示制度的癥結(jié)與對策[N].太原師范學院學報，2009（5）：41-43.

[2]賀衛(wèi).尋租經(jīng)濟學[M].中國發(fā)展出版社，1999.

[3]蔣黎晅.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].化學工業(yè)出版社，2006.

[4]張志前.樓市迷局[M].中國經(jīng)濟出版社，2009.