淺談建筑物區(qū)分所有權(quán)

李茜

隨著多層住宅的日趨普及，一棟建筑物內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始朝著多元化的方向發(fā)展。這種多個所有人共同擁有一幢多層建筑物的現(xiàn)象，催生了我們現(xiàn)在所熟知的“區(qū)分所有”的制度。建筑物的區(qū)分所有，可以說是對傳統(tǒng)的單一所有和共有關(guān)系的突破，它是在現(xiàn)代社會多層住宅商品化發(fā)展的背景下產(chǎn)生的一種新型物權(quán)形態(tài)。而所謂的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。簡言之，該權(quán)利是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（或成員權(quán)）所組成的一種復(fù)合性權(quán)利，也有學(xué)者稱之為“復(fù)合物權(quán)”[1]。我國《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一詞，國外立法的表述略有不同。奧地利、德國稱其為“住宅所有權(quán)”，瑞士稱為“樓層所有權(quán)”，法國稱為“住宅分層所有權(quán)”，英國稱為“住宅所有權(quán)，美國稱為“公寓單元所有權(quán)或公寓所有權(quán)或水平所有權(quán)”，日本和我國臺灣地區(qū)稱為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。由此可見，我國物權(quán)法草案第六章所使用的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，正是采用日本民法與我國臺灣地區(qū)的提法[2]。雖然各國立法中表述的名稱各異，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是相同的，都是對建筑物的某個特定部分所享有的所有權(quán)的一種抽象概括。

各國民法直到第一次世界大戰(zhàn)以前，對建筑物所有權(quán)都不曾做出有別于其他不動產(chǎn)的特殊規(guī)定。1804年的法國民法典首次規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但由于在當(dāng)時由多個所有人共同擁有一棟高層建筑物的情形很少，以至于這一制度很少有能夠發(fā)揮作用的空間。而在其他歐洲大陸國家的民法中，對類似于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定也頗為粗陋。甚至于在一些國家，例如德國和瑞士都明文否定了區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的效力。第一次世界大戰(zhàn)以后，資本主義各國出現(xiàn)了城市化現(xiàn)象，城市人口的激增，使得土地資源日趨緊張，城市地價也隨之不斷地上漲，建筑物開始向高層發(fā)展。在這種情況下，個人獨(dú)自擁有或少數(shù)人共同擁有一棟建筑物的能力相對變小，絕大多數(shù)的城市居民只能擁有一棟建筑物的一部分，而且人們獲得的方式也由原先的租賃買賣或繼承分割而逐漸轉(zhuǎn)化為直接買賣。第二次世界大戰(zhàn)以后，上述現(xiàn)象更為普遍，建筑物的使用功能也日趨得豐富。在許多國家，城市的民用住宅中的那些附屬設(shè)施，如集中供水、供電、供氣、供暖系統(tǒng)、電梯、共用的電視天線、共用停車場等也開始成為必要的消費(fèi)資料。然而，由于高層建筑物的所有人往往有幾十個，甚至上百個，在權(quán)利歸屬、使用方式及人際關(guān)系上往往就呈現(xiàn)出比一般建筑物中的居民之間更為復(fù)雜的情形，產(chǎn)生糾紛的可能性也更大，以致有的學(xué)者把這類建筑物稱為“糾紛住宅”?；诖耍瑢ｉT調(diào)整這類建筑物所有人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度便應(yīng)運(yùn)而生。在歐洲大陸國家，首先完成有關(guān)區(qū)分所有權(quán)立法的國家是奧地利，該國于1948年制定《住宅所有權(quán)法》，而其他一些國家在此之后，也紛紛地作出了類似的規(guī)定。在這些有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法中，一般都對該權(quán)利的成立與消滅、專有權(quán)與共有權(quán)的關(guān)系、區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的性質(zhì)和活動方式、區(qū)分所有權(quán)人之間訂立的規(guī)約的性質(zhì)及效力、解決糾紛的程序等做出了專門規(guī)定[3]。

自1804年建筑物區(qū)分所有權(quán)首次產(chǎn)生以來，學(xué)界對其意義的界定就存在諸多不同的主張，進(jìn)而也形成了各種不同的學(xué)說。究其原因，主要是由各國在政治、經(jīng)濟(jì)以及法律理念上的不同所致。這其中主要有三種不同的學(xué)說，即一元論說、二元論說及三元論說。

一元論說，又稱為“一元主義”，“單一要素說”，“狹義區(qū)分所有權(quán)說”。它可進(jìn)一步地分為“專有權(quán)說”和“共有權(quán)說”兩種主張。專有權(quán)說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分所享有的所有權(quán)，即專有權(quán)。該學(xué)說最早是由法國民法學(xué)者在解釋1804年法國民法典第664條關(guān)于樓層所有權(quán)的規(guī)定時提出。上世紀(jì)六、七十年代，傳入了日本，并得到了進(jìn)一步發(fā)展。我國臺灣地區(qū)一些學(xué)者亦贊同該學(xué)說。共有權(quán)說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有人對建筑物的持份共有權(quán)。這一學(xué)說以集團(tuán)性、共同性為立論的基礎(chǔ)，將區(qū)分所有建筑物的整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。也即是將區(qū)分所有權(quán)作為一種共有所有權(quán)加以理解和把握。該說并未被法國的大多數(shù)學(xué)者所接納，但盡管如此，這一學(xué)說也并未因此而消亡，它在日本就得到了重要的發(fā)展[4]。

二元論說，又稱“復(fù)合要素說”，“廣義區(qū)分所有權(quán)說”。該說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。在我國大陸，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為區(qū)分所有是由共有和單獨(dú)所有構(gòu)成的。

三元論說，或稱為“三要素說”，“最廣義區(qū)分所有權(quán)說”。該學(xué)說主張，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個所有人共同擁有一棟多層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分（專有部分）所享有的專有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。即是建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。這一學(xué)說為德國美因茲大學(xué)著名教授貝爾曼所倡導(dǎo)，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)系由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)構(gòu)成。在這里，專有部分所有權(quán)（專有權(quán)）又稱特別所有權(quán)，共用部分持分權(quán)又稱共有權(quán)，因共同關(guān)系所生的成員權(quán)又稱社員權(quán)。此三者形成了一個不可分離而具有物權(quán)法性和人法性的特別權(quán)利——“共同的空間所有權(quán)”[5]。三元論說被我國理論界所普遍接受，并且由我國《物權(quán)法》對第七十條的規(guī)定也可以看出，我國物權(quán)立法也是以該學(xué)說為基礎(chǔ)來界定建筑物區(qū)分所有的。

最后，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種新型的物權(quán)形態(tài)，其與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)相比，具有以下特征：

首先是復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由許多不同的權(quán)力組合而成的。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個組成部分中，所有權(quán)人對專有部分的所有權(quán)即專有權(quán)占主導(dǎo)地位。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，取得專有權(quán)的同時也就取得了共有權(quán)和成員權(quán)；而專有權(quán)的喪失，也就導(dǎo)致共有權(quán)和成員權(quán)的喪失。換言之，權(quán)利人在處分專有權(quán)的同時，也就處分了共有權(quán)和成員權(quán)。其二，專有權(quán)的權(quán)利范圍決定了共有權(quán)及成員權(quán)的權(quán)利范圍。其三，權(quán)利人在進(jìn)行權(quán)利登記的時候，也只需要對其專有部分所有權(quán)進(jìn)行登記即可。

其次是整體性與不可分割性。建筑物區(qū)分所有權(quán)雖然是多項(xiàng)權(quán)利的組合，是“復(fù)合物權(quán)”，但三種權(quán)利是緊密結(jié)合成為一個整體的，權(quán)利人不能對建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行分割行使、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承或是拋棄。簡言之，建筑物區(qū)分所有權(quán)不能被分割處分。

最后是權(quán)利主體身份的多重性以及權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性。因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)是一種 “復(fù)合物權(quán)”，所以作為該權(quán)利的主體也就具有了多重的身份，既是區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)人，又是區(qū)分所有建筑物的共有權(quán)人，還是區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)體的成員，即是一個“三合一”的身份。同時，也正是基于權(quán)利主體身份的多重性，使得權(quán)利義務(wù)關(guān)系也表現(xiàn)得較為復(fù)雜。作為專有權(quán)人，可以對其專有部分進(jìn)行占有、使用、收益和處分，但這些權(quán)能又要受到其他專有權(quán)人的制約，即權(quán)利人須負(fù)擔(dān)不能危害他人利益的義務(wù)。作為共有權(quán)人，建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間要適用物權(quán)法上有關(guān)共有的規(guī)則。而作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的成員，各所有權(quán)人有權(quán)依法共同決定與建筑物的管理有關(guān)的重要事項(xiàng)，同時也要遵守基于團(tuán)體關(guān)系而產(chǎn)生的各項(xiàng)義務(wù)。

注釋：

[1] 王利明：“論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念”，載《當(dāng)代法學(xué)》2006年。

[2] 同上。

[3] 陳甦：“論建筑物區(qū)分所有權(quán)”，載《法學(xué)研究》1990年第5期。

[4] 陳華彬：“論建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成——兼議《物權(quán)法》第70條的規(guī)定”，載《清華法學(xué)》2008年第2期。

[5] 同上。