纏訟10年 300起官司 公攤面積引發(fā)的廈門房產(chǎn)奇案

陳琳瑯

案例重現(xiàn)

廈門市思明區(qū)的嘉蓮大廈，1994年1月動(dòng)工，達(dá)到預(yù)售要求，2000年竣工，因廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（下稱廈門市土房局）對其1，200多平方米的架空層是否納入公攤的認(rèn)定數(shù)次反覆，前後引發(fā)廈門匯成建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱匯成公司）與以沈誦慶為代表的多位業(yè)主、廈門土房局三方之間層出不窮、長達(dá)10年的300起連環(huán)訴訟，官司至今還沒打完。

截至目前，樓盤開發(fā)商因訴訟已賠付業(yè)主各類違約金達(dá)1，990多萬元（人民幣，下同），而開發(fā)商提起的要求國家賠償?shù)男姓V訟，索賠數(shù)額逾780萬元。

禍起公攤變幻，到底架空層建築面積應(yīng)否計(jì)入公攤？土房局委託測繪單位測繪結(jié)果被認(rèn)定無效，測繪單位資質(zhì)審核責(zé)任由誰承擔(dān)？對於同樣的訴訟，法院為何有不同的審判結(jié)果？

迄今為止，這棟大廈已引發(fā)了將近300起訴訟，前後拉鋸長達(dá)10年，不斷刷新全大陸司法審限紀(jì)錄，驚動(dòng)中央政法委，至今仍在膠著狀態(tài)。

架空層建築面積應(yīng)否計(jì)入公攤？

廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（下稱廈門土房局）在1994年11月出具預(yù)算面積報(bào)告，將第5層技術(shù)轉(zhuǎn)換層（即架空層）計(jì)入公攤，廈門匯成建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱匯成公司）以此預(yù)算數(shù)據(jù)對外銷售。

2000年2月大廈通過竣工驗(yàn)收後，廈門土房局委託三明測繪所進(jìn)行測繪。測繪報(bào)告未將技術(shù)轉(zhuǎn)換層跟部分連廊面積計(jì)入公攤，匯成公司申請重新測算。同年8月，廈門土房局出具並審核通過調(diào)整後的測繪報(bào)告，比1996年預(yù)售面積仍減少1，466.05平方米，95%以上業(yè)主獲得總計(jì)222萬元面積差款後辦理產(chǎn)權(quán)證。

多退少補(bǔ)原則下，1998年購房業(yè)主沈誦慶卻拒補(bǔ)交較購房合同多出的300平米差價(jià)137萬元。2002年，匯成公司將沈誦慶告上法庭，沈誦慶也到廈門土房局投訴，要求核減2，400平方米的公攤面積。

2 0 0 4年4月廈門土房局重新修正測繪結(jié)果，又將架空層1，233平方米核減出公攤面積。

「廈門土房局在作出修正決定之前，已經(jīng)組織測繪技術(shù)專家合議組，對預(yù)算和兩次測量資料進(jìn)行全面的審查覆核，並組織工作小組分赴北京、武漢、福州徵求測繪和法律專家意見。」 廈門土房局權(quán)籍處副處長葉松林稱，「之所以在不同時(shí)期對該樓盤架空層是否應(yīng)納入公攤有不同認(rèn)定，與我國房產(chǎn)私有化和相關(guān)立法進(jìn)程直接相關(guān)；至於由『不同認(rèn)定』所導(dǎo)致的『損失』該由誰買單，是開發(fā)商還是政府部門，要由法院說了算?！?/p>

廈門市土房局副局長郭俊勝在反思這一事件時(shí)說，房地產(chǎn)面積測繪糾紛是普遍存在的問題，當(dāng)時(shí)的政策和技術(shù)存在時(shí)代局限性。國家管理房屋面積測繪的多個(gè)部門各自發(fā)佈規(guī)範(fàn)，對不少新的建築形式的測量操作規(guī)範(fàn)沒有明確界定，比如架空部分是否納入分?jǐn)倗乙?guī)範(fàn)沒有明確，導(dǎo)致這一時(shí)期測繪有較大的自由裁量權(quán)，也因此產(chǎn)生房屋面積測繪的歷史遺留問題，短時(shí)期內(nèi)無法做出明確結(jié)論。

測繪單位資質(zhì)審核責(zé)任由誰承擔(dān)？

正是在廈門市土房局這一次「修正」之後，開發(fā)商、業(yè)主和廈門市房管局之間開始了無休止的連環(huán)訴訟。

2004年6月，一審法院根據(jù)沈誦慶提供的證據(jù)，認(rèn)定2000年執(zhí)行竣工勘丈的三明測繪所不具有房產(chǎn)測繪資格，判決撤銷廈門土房局上述修正決定，要求重新審核測繪面積。二審法院維持了原判。

在行政訴訟中，原告匯成公司與被告廈門市房管局均認(rèn)為第三人沈誦慶在一審中提供的作為證明測繪單位測繪經(jīng)營資格的重要證據(jù)是變造的。原、被告雙方均在二審中提交了關(guān)於測繪單位資質(zhì)方面的真實(shí)證據(jù)，但卻被二審法官以第三人沈誦慶認(rèn)為舉證超出期限為由不予質(zhì)證而不被採信。

遭受巨額索賠的匯成公司認(rèn)為，嘉蓮大廈是行政指定測繪，即使測繪單位不具有測繪經(jīng)營資格，逾期辦證賠償責(zé)任也應(yīng)由廈門土房局承擔(dān)。

匯成公司稱，在2003年8月25日之前，廈門市房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)均是由廈門土房局進(jìn)行行政管理，由其統(tǒng)一安排、指定測繪單位和進(jìn)行審核，完全是一種行政行為。之後才將房地產(chǎn)測繪項(xiàng)目推向市場。

相關(guān)資料顯示，自1997年7月至2000年4月，廈門市的商品房面積測量均委託三明測繪所和八閩煤田測繪院測繪，並直接引用其測繪成果辦理房產(chǎn)證，其中至少有55，000本房產(chǎn)證以三明測繪所提供的測量成果為依據(jù)登記辦理。也就是說，三明測繪所被法院認(rèn)定不具備測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格期間，其在廈門提供測繪成果辦理房產(chǎn)證的業(yè)主，並不存在撤證索賠問題。

纏訟亂戰(zhàn)所為何？

由於測繪成果被判無效，加上廈門土房局以「項(xiàng)目測繪結(jié)果當(dāng)事人各方有異議，正在法院訴訟」為由發(fā)出《暫緩登記通知書》，沈誦慶等業(yè)主在此期間發(fā)起了大範(fàn)圍撤銷產(chǎn)權(quán)證和索賠訴訟，但同樣的訴訟請求，同一法院系統(tǒng)卻做出三種不同的判決。

2005年5月，沈誦慶作為嘉蓮大廈62名業(yè)主的訴訟代理人，發(fā)起行政訴訟要求撤銷已辦理的產(chǎn)權(quán)證，獲法院支持；隨後，其中的23名業(yè)主分批起訴匯成公司要求支付逾期辦證違約金，亦獲得法院支持。

2008年，又有第二批54位業(yè)主提起撤證訴訟。此時(shí)，思明區(qū)法院的判決則是僅撤銷產(chǎn)權(quán)證面積，而不再撤銷產(chǎn)權(quán)證。

2011年初，85戶業(yè)主起訴匯成公司要求賠付因新的測繪面積減少導(dǎo)致的面積差款和罰息等。該案已作出二審終審判決，匯成公司又將面臨近百萬元的面積補(bǔ)差賠償。

匯成公司表示，由於銷售面積無法合法化，而只要面積不確定，產(chǎn)權(quán)證就辦不下來，「逾期辦證違約金」每天都在產(chǎn)生，形成一個(gè)「惡性怪圈」。事實(shí)表明，10年訴訟，法院的一系列判決無助於問題的解決，訟爭面積不斷擴(kuò)大，尤其是業(yè)主索賠愈演愈烈。

廈門市中級法院副院長黃小民表示，在業(yè)主、開發(fā)商、土房局三者之間，業(yè)主起訴開發(fā)商索賠違約金，法院判決的原則應(yīng)看開發(fā)商是否可以免責(zé)，而行政機(jī)關(guān)的過錯(cuò)並不能使開發(fā)商免責(zé)，法院應(yīng)先判決開發(fā)商賠付業(yè)主；至於開發(fā)商和土房局之間的索賠，則需另案審理。

此外，匯成公司已先後三次提起行政訴訟，要求廈門土房局給予國家賠償789萬多元，但這個(gè)行政訴訟卻處於中止訴訟階段。

「廈門土房局是否賠償匯成公司，要等法院判決，這與匯成公司和業(yè)主的訴訟是兩個(gè)案件，一碼歸一碼?！谷~松林表示，「沈誦慶的房產(chǎn)證至今未能辦理的原因，是其一樓18個(gè)車位改變用途和4個(gè)單元的商鋪違章加建夾層，其與匯成的房價(jià)款沒有結(jié)清，按有關(guān)規(guī)定屬於不予登記的情形。」

多部委過問纏訟何時(shí)休？

據(jù)廈門土房局2011年9月公佈的資料，沈誦慶購買的該處車位，被改作辦公和商業(yè)使用，並且在一樓商鋪違章加建夾層861.68平方米。蹊蹺的是，此處已被變更的18個(gè)車位，至今未恢復(fù)原有用途，而商鋪違章加建夾層也未拆除。

目前的僵局在於，法院判決匯成公司賠付沈誦慶等業(yè)主的逾期辦證違約金共計(jì)1，990多萬元，其中已執(zhí)行金額約840萬元，但匯成公司不服。

主要糾結(jié)核心有三點(diǎn)：

其一，法院不予採納匯成提交的沈誦慶偽造證據(jù)的依據(jù)而判定三明測繪所成果無效；而沒有資質(zhì)的三明測繪所為廈門土房局指定，從過程到結(jié)果，匯成公司都沒有直接責(zé)任而卻要負(fù)擔(dān)有關(guān)部門執(zhí)行不力而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)賠償；

其二，架空層是否計(jì)入公攤，2000年之前並無明確規(guī)定，更沒有禁止性法律法規(guī)，而依據(jù)廈門市土房局審核通過的2000年測繪數(shù)據(jù)，匯成公司協(xié)助90%的業(yè)主辦出了產(chǎn)權(quán)證，廈門市土房局卻在4年之後，無明確法律依據(jù)地改變測繪結(jié)果，有違行政行為信賴保護(hù)原則；

其三，由於銷售面積無法合法化而造成產(chǎn)權(quán)證辦理延期，嘉蓮大廈撤證業(yè)主一方面執(zhí)行逾期辦證違約金，另一方面仍有效使用這些產(chǎn)權(quán)證，包括抵押、轉(zhuǎn)讓等，而即使撤證業(yè)主已將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶新業(yè)主，執(zhí)行卻未終止。

2010年7月6日，廈門市委為此召開了專題協(xié)調(diào)會(huì)，責(zé)成多個(gè)政府部門督辦，

可直到如今，案件複查仍然沒有結(jié)果。