“閑”下來的地王們

顧慧妍

《西游記》中，悟空遇到難題常會喊：“土地，土地！”而現(xiàn)在，開發(fā)商們一見到土地拍賣便會在心里吶喊：“囤地，囤地！”于是，在高漲的拿地?zé)崆橄?，一塊又一塊土地被推上了地王的寶座?？墒牵竽?？有些地王由于種種原因被打入“冷宮”，地王們的待遇由此發(fā)生戲劇性的變化。

上海黃浦江沿岸E18地塊（9-3）終于要動工了。據(jù)上海城鄉(xiāng)建設(shè)與交通委員會網(wǎng)站上顯示，開發(fā)商九龍倉于2012年4月25日獲得E18（9-3）地塊《規(guī)劃許可證》，并于2013年3月31日獲得《施工許可證》。這幅曾經(jīng)的上海單價地王，終于結(jié)束了3年的“冷宮”生活。而九龍倉在上海的另一項目——靜安花園也被擱置了20年之久。

地王擱置并非個例。位于長風(fēng)地王群內(nèi)的長風(fēng)地區(qū)9號西塊目前尚未開工，該地塊由國盛投資有限公司、國浩投資（中國）有限公司于2010年9月購得。

從過往的記錄看，眾多地王都有被閑置的記錄。按照新修訂的《閑置土地處置辦法》，交易后滿一年未動工開發(fā)的閑置土地將要按照土地價款的20%來征繳土地閑置費，閑置滿兩年的將無償收回土地使用權(quán)。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認為，造成土地閑置的原因較多。部分是由于項目動工手續(xù)繁瑣，部分則因為規(guī)劃變更，還有涉及動遷阻力等，但閑置原因一般歸為政府責(zé)任，所以開發(fā)商被處罰的案例并不多。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，政策雖嚴厲，往往總在執(zhí)行上打折，成為閑置用地屢查不止的重要原因，并且處罰力度也有待商討。

故而，總有“地王”會被閑置。

那些被“閑·棄”的地王

讓我們看看曾經(jīng)的浦東地王被“閑棄”的過程。

黃浦江沿岸E18地塊（9-3）東至浦東南路，南至寧陽小區(qū)，西至浦明路、建筑交易市場，北至張家浜綠帶，規(guī)劃用途是普通商品房，起始價格高達34.16億元。由于是內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的為數(shù)不多的住宅地塊，2010年9月8日，新鴻基、中糧地產(chǎn)、九龍倉三家參與現(xiàn)場競標，引來眾多觀摩的業(yè)內(nèi)人士及媒體，最終九龍倉的報價力壓一向彪悍的央企，以48.28億元如愿所償，被冠以“滬上單價地王”的頭銜。

但是，地王的光輝無法掩蓋該地塊開發(fā)的難度。據(jù)浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局信息顯示，該地塊擬建4幢18層高層住宅、5幢17層高層住宅，總建筑面積181545.25平方米，其中地上計容面積136038.25平方米，不計容面積4390平方米，地下建筑面積41117平方米。這樣的規(guī)劃遭到了緊鄰的寧陽小區(qū)居民的反對。一方面是擔(dān)心日照被遮蓋、另一方面還由于寧陽小區(qū)房屋地基深度僅為80公分，由于房屋間距密度狹小，小區(qū)屬于非標建筑，小區(qū)居民擔(dān)憂E18（9-3）地塊在距離寧陽小區(qū)僅16米的地方要建造9棟近20層高的建筑及4萬多平方米的地下建筑面積，會對他們的房屋安全造成隱患。由于雙方協(xié)商有一定的難度，故而盡管這幅地塊已經(jīng)獲得施工許可，但未來能否開工依舊是個問號。

不僅是九龍倉，其他房企也有地王之困。綠城房地產(chǎn)集團有限公司北京通州地王項目也曾被曝“拿地三年僅挖一個坑”。該項目所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王。2013年5月26日，該項目終于獲得預(yù)售證，然而價格卻不盡如人意。

萬科亦曾被曝廣州地王項目閑置已超4年。2007年廣州萬科和北京萬信投資聯(lián)手，以遠高于2.7億的起拍價，4.6億元的總價購得廣州紡織路地王，7082元每平方米的樓面價創(chuàng)下當時新紀錄。目前這幅地塊計劃被政府收回，或擬建為孫中山紀念館。

據(jù)中國指數(shù)院《2007-2011年中國地王開放情況分析》報告顯示，2007年-2010年的40宗地王項目中，目前只有18宗進入了銷售狀態(tài)，其他地王多數(shù)仍在建中，另外還有3幅地塊因未及時繳納出讓金而被收回?？傮w而言，地王開發(fā)狀況堪憂。

原因：資金壓力與主動囤地

房企閑置土地?zé)o非有以下幾種原因：動遷未完成、缺乏資金、人為囤地、等待區(qū)域發(fā)展。目前動遷成本越來越高，動遷無法完成一方面拖延了土地開工時間，一方面對于房企資金也存在挑戰(zhàn)。此外，由于部分土地地理位置較為偏僻，其本身地塊依托的區(qū)域發(fā)展尚未成熟與完善，因此從某種程度上來說，房企或等待整體區(qū)域先行開發(fā)再對自身土地進行規(guī)劃開發(fā)。

上海社科院副研究員陳則明指出，土地閑置的原因很復(fù)雜，手續(xù)不全、征地拆遷進程緩慢或為主要原因。另有研究人士認為，長期囤地帶來的巨額收益，仍然會吸引開發(fā)商拉長開發(fā)周期。

從房企來看，李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔為主動囤地的典型代表。

長江實業(yè)在古北推出的御翠豪庭，從取得地塊到銷售就花了7年時間；另一個李嘉誠集團的普陀區(qū)真如副中心案，土地于2006年取得，全數(shù)開發(fā)完畢則要等到2018年。

但在目前的市場形勢下，囤地還能夠賺錢嗎？2011年年末，上海趙巷16號地塊以14.087億元的底價拍賣，折合樓板價僅為9559元每平，與2010年和黃所拿趙巷17號地王的21436元每平的樓面地價相比，地價縮水55%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)一去不復(fù)返，想要通過囤地來獲得價格增長的策略或失效，由于房企拿地一般都是通過信貸，以銷售來還貸。如果不開工，企業(yè)的資金壓力肯定增加。并且由于未來市場的不確定性，延遲上市，必然擁有一定的市場風(fēng)險，去年一些上市的地王就是前車之鑒。地王項目的銷售關(guān)鍵是對未來市場的價格判斷，如果判斷未來價格是持續(xù)下跌的，建議未上市地王項目甩手請趁早。