升級城鎮(zhèn)功能 拓展發(fā)展空間環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇

孟卓奇

從世界城市發(fā)展規(guī)律上看從倫敦、巴黎，再到東京、首爾，這些世界級的大都市，均以都市圈的形式出現(xiàn)，成為了當(dāng)今世界最活躍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。倫敦、巴黎、紐約及東京等世界城市對周邊地區(qū)的具體界定超出了行政區(qū)劃，包括周邊腹地在內(nèi)，多以“大”字加在城市名字之前，如大倫敦、大紐約、大東京、大巴黎等，作為“大都市圈”存在。

隨著新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市群能提供土地、能源、水源、資源、交通、信息等多方面的支持和保障。在現(xiàn)今低碳經(jīng)濟(jì)時代，“大都市圈”能為城市綠色運(yùn)轉(zhuǎn)的氣候、生態(tài)、宜居環(huán)境等提供不可替代的資源。

6月30日，由京南首席托斯卡納墅質(zhì)大盤——香邑溪谷舉辦的“2013年度環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展高峰論壇”在涿州市誠信大廈大宴會廳圓滿落幕。本次活動特邀北京電視臺《首都經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《北京議事廳》主持人姚長盛與《樓市》雜志出品人、BTV及央視財(cái)經(jīng)頻道特約評論蔡鴻巖聯(lián)袂主持，誠邀經(jīng)濟(jì)學(xué)家、民建北京市金融委員會副主任、西城區(qū)政協(xié)常委馬光遠(yuǎn)與中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)作為嘉賓，一起討論涿州的地產(chǎn)市場價值，論壇現(xiàn)場各位專家、嘉賓都對此次論壇的主題——環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈這一概念提出了自己的見解。

涿州自古以來就是一個文化重鎮(zhèn)，擁有獨(dú)特的地理位置、厚重的文化積淀、重要的歷史地位。隨著大北京戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)圈的不斷延伸，涿州的核心價值將不斷凸顯。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，涿州將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。

地緣優(yōu)勢帶來發(fā)展空間

今年5月，河北省分別與天津、北京簽署合作框架協(xié)議。在與北京簽署的《北京市—河北省2013至2015年合作框架協(xié)議》中，包括雙方7個重點(diǎn)合作領(lǐng)域，其中著力打造首都經(jīng)濟(jì)圈排在第一位。

有“幽燕沃壤”之稱的涿州市位于北京南部，地處大北京經(jīng)濟(jì)圈緊密層，位于京、津、保三角區(qū)中心地帶。京廣鐵路、京港澳高速公路、廊涿高速公路、張石高速公路廊涿支線、張涿高速公路（建設(shè)中）、107國道縱貫涿州，目前涿州市已有19條道路實(shí)現(xiàn)無縫對接北京。

眾所周知，近幾年隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展，高鐵、高速等交通設(shè)施的不斷完善，涿州與北京的物理距離和心理距離都大大縮短。當(dāng)前，京石高鐵已建成通車，12分鐘即可從涿州到達(dá)北京西客站。涿州市也把建設(shè)京南公交換乘站作為重點(diǎn)，乘客可以實(shí)現(xiàn)從這個站換乘北京通往涿州的917路公交車進(jìn)京。隨著投資700億元的首都第二機(jī)場選址京南大興并開工建設(shè)，距離大興區(qū)40公里的涿州，還將依托國際性航空樞紐，帶動周邊地區(qū)住房、商貿(mào)及公共設(shè)施建設(shè)，在完善配套服務(wù)上搶占先機(jī)，依托便捷的交通設(shè)施，促進(jìn)承接北京輻射“政策洼地”和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，逐漸發(fā)揮梯度輻射效應(yīng)，率先引領(lǐng)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。另外，將于2015年全線貫通的北京大七環(huán)更加奠定了涿州在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的地理優(yōu)勢。

在北京大學(xué)教授、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、全經(jīng)聯(lián)副主席陳國強(qiáng)看來，無論是京津冀一體化的推動、北京產(chǎn)業(yè)的外移，還是相關(guān)交通條件的改善，這些因素都對下一步大北京時代的到來有很大的影響，或者說正越來越接近大北京時代。交通條件的改善所帶來的效應(yīng)只是開始，將來會有更多的人感受到環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的魅力和吸引力。

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化 產(chǎn)城結(jié)合

在此次論壇上，涿州市委書記王舟表示，涿州作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)城市，如何發(fā)展非常重要。因此涿州的定位就是要建設(shè)成為毗鄰北京的明星城市，這其中包括綠色低碳、宜居宜業(yè)和幸福舒適三個內(nèi)涵，而實(shí)現(xiàn)這個定位的途徑就是“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城結(jié)合、四化同步”。

中國有句俗話“十年河?xùn)|，十年河西”。城鄉(xiāng)一體化，將來也會出現(xiàn)大城市人群想往鄉(xiāng)下走的回歸。目前，國外很多跨國公司總部都逃離了城市，轉(zhuǎn)向城市周邊小城鎮(zhèn)。涿州發(fā)展的下一步計(jì)劃，一是發(fā)展農(nóng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，二是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，三是發(fā)展農(nóng)牧經(jīng)濟(jì)。隨著49個特色風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)，會吸引原本在北京的一些公司、總部到涿州來。

同時，涿州市委書記王舟表示，將積極解決土地問題。涿州將會通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，把集體建設(shè)用地激活，高效利用，面向北京提供服務(wù)——生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和生活型服務(wù)業(yè)。比如，涿州提出了發(fā)展有醫(yī)療支撐的健康產(chǎn)品，目前涿州市醫(yī)院是河北省唯一的縣級三甲醫(yī)院，通過醫(yī)療支撐面向北京發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是涿州發(fā)展的一個選擇。涿州的面積742萬平方公里，通過五到八年的發(fā)展，爭取成為在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈上的一個明星城市。

北京成為世界性大都市，離不開周邊區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，在北京成為世界城市的同時，意味著周邊也將成為國際化區(qū)域。經(jīng)過對世界上發(fā)達(dá)國家大城市的考察，發(fā)現(xiàn)在東京、首爾、倫敦、巴黎等城市，距離中心城區(qū)五六十公里的地方生態(tài)環(huán)境最好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對是最合理的，居住人群幸福和舒適的指數(shù)也更高。因此，涿州把空間布局規(guī)劃了一個中心、五個組團(tuán)、49個特色風(fēng)情小鎮(zhèn)。目前特色風(fēng)情小鎮(zhèn)已經(jīng)在建設(shè)中，既解決三農(nóng)問題，同時又通過村莊小鎮(zhèn)的合并建設(shè)，騰退出土地來建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

城鎮(zhèn)功能升級 居住理念更新

多年來，隆基泰和集團(tuán)一直致力于中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)，并著力助推商貿(mào)流通、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隆基泰和區(qū)域總經(jīng)理陳童表示，在未來幾十年，隆基泰和將借助涿州經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展的契機(jī)，以產(chǎn)品專業(yè)化、營銷品牌化、運(yùn)營創(chuàng)意化、理念人性化等發(fā)展理念，不斷升級城鎮(zhèn)功能，帶動產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)繁榮。

隆基泰和集團(tuán)打造的香邑溪谷項(xiàng)目是一個百萬平方米的生態(tài)宜居大城，坐落于涿州北部生態(tài)旅游觀光帶，在居住理念、建筑風(fēng)格、景觀環(huán)境和社區(qū)規(guī)劃上做了很多有意的探索和嘗試，贏得了市場的廣泛贊譽(yù)。這個項(xiàng)目也是隆基泰和集團(tuán)投身環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈邁出的重要一步。

具體來看，香邑溪谷位于京南高鐵首站——涿州核心地段，緊鄰京石高速、地鐵線S5房山延長線、838路高速公交專線，12分鐘高鐵直達(dá)北京。周邊坐享新市政廣場、商業(yè)核心區(qū)宜家旺廣場、涿州中學(xué)、雙語學(xué)校、北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院分院等高端配套，是涿州真正成熟的高檔生活板塊。

香邑溪谷規(guī)劃為南、北區(qū)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)及生活分區(qū)，總建筑面積80萬平方米，容積率2.5。項(xiàng)目以5+1的電梯花園洋房為主，搭配小高層和高層。項(xiàng)目建成后，將呈現(xiàn)一個涿州獨(dú)一無二的托斯卡納建筑風(fēng)情，低密度、高綠化生態(tài)型的花園洋房社區(qū)。

環(huán)北京房產(chǎn)市場的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

目前涿州購房的需求大多來自北京。大北京經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展正在呈現(xiàn)勢不可擋的趨勢，環(huán)北京區(qū)域存在著巨大的發(fā)展機(jī)會。從置業(yè)角度舉例來說，相對于北京的房價，在眾多購房者心中，環(huán)北京區(qū)域是房地產(chǎn)的“價值洼地”，具有很大的升值空間。北京周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不論固安、香河還是燕郊地區(qū)，大多樓盤基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。許多樓盤遭遇購房者的“搶購”，這種趨勢極可能繼續(xù)延續(xù)。

涿州目前正在為承接未來的需求打基礎(chǔ)，高鐵新城、301醫(yī)院、六個中心要移植涿州，包括央企也開始瞄準(zhǔn)涿州，這都是涿州發(fā)展的巨大優(yōu)勢，因?yàn)橛幸粋€很好的環(huán)境。在樓市傳媒董事長、《樓市》雜志出品人蔡鴻巖眼中，判斷中國任何一個城市區(qū)域市場的走向和趨勢，都要看人的流向，流入地區(qū)或流入城市，是一個決定性的因素。改革開放三十多年來，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會現(xiàn)狀存在著巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，包括政治文化各方面的鴻溝，導(dǎo)致了人在有錢了之后會流動。

追求美好生活是人的本性。從過去快速發(fā)展的十年來看，中國人口流動是流向北上廣深等一線城市。人們滿足了物質(zhì)需求更注重精神享受，擁堵、焦躁的生活環(huán)境會把人帶離都市，現(xiàn)在北京已經(jīng)出現(xiàn)了“5+2人口外溢”的情形。環(huán)北京區(qū)域的大小城市，都需要環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。

從另一角度來看，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈不是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的噱頭，而是實(shí)實(shí)在在圍繞現(xiàn)實(shí)發(fā)展出發(fā)。從大首都圈的合作來看，需要經(jīng)濟(jì)合作、社會合作以及公共政策層面的合作，不僅僅需要拉短空間的距離，還需要拉近政策層面的距離。

優(yōu)勢升級 口碑和品牌

就產(chǎn)品化的方向和產(chǎn)品化未來趨勢的特點(diǎn)，第一太平戴維斯中國區(qū)總經(jīng)理劉鵬表示，其實(shí)對于產(chǎn)品而言無非就是價格、地理位置、良好口碑和品牌，而后兩者更有吸引力。良好口碑和品牌是始終唯一不變的。對于香邑溪谷項(xiàng)目而言，雖然身處在涿州，但區(qū)域地理位置已不再是一個制約產(chǎn)品銷售的問題了，只要它的產(chǎn)品有口碑、有品牌，就會吸引很多客戶前來。而第一太平戴維斯進(jìn)入涿州，更看重的是良好的投資環(huán)境、政府的大力支持，以及發(fā)展商對這個項(xiàng)目的決心和力度。

為保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，北京現(xiàn)在實(shí)施全國最嚴(yán)厲的限購，可每年北京新增了五六十萬人口的形勢依舊，雖然需求很旺盛，但是供應(yīng)量明顯開始萎縮。所以在環(huán)北京區(qū)域，包括涿州，具有很大的優(yōu)勢。以涿州優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境、宜居氛圍等來看，作為“天下第一州”的涿州，生態(tài)宜居新城的定位對于房地產(chǎn)市場而言存在著現(xiàn)行的優(yōu)勢和投資點(diǎn)。

在論壇結(jié)束之際，香邑溪谷項(xiàng)目與第一太平戴維斯正式進(jìn)行簽約，未來香邑溪谷在產(chǎn)品服務(wù)上會給該區(qū)域帶來不同反響的影響。