養(yǎng)老地產(chǎn)：朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的零散發(fā)展

孟卓奇

老有所養(yǎng)成為“剛需”

近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)成為大、中型房企及保險(xiǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)的熱門(mén)行業(yè)，紛紛積極進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但在表面的熱度之下，綜觀目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，在建設(shè)與養(yǎng)老服務(wù)等環(huán)節(jié)的水平參差不齊，仍在摸著石頭過(guò)河，零散地按各自的設(shè)想發(fā)展。

“如何養(yǎng)老”是越來(lái)越多人需要面臨的問(wèn)題，顯而易見(jiàn)養(yǎng)老成了未來(lái)的一項(xiàng)“剛性需求”。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進(jìn)入老齡化社會(huì)。從20世紀(jì)末中國(guó)就邁入了老齡化社會(huì)。全國(guó)老齡委辦公室曾公布消息稱(chēng)，未來(lái)二十年是中國(guó)老年人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期。預(yù)計(jì)今年底，中國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)2億人，到2025年這一數(shù)字將突破3億人，2033年將超過(guò)4億人，平均每年我國(guó)將增加1000萬(wàn)老年人口。最高年份將增加1400多萬(wàn)人。本世紀(jì)中葉，60歲以上人口將達(dá)到峰值4.87億人，占總?cè)丝诘谋戎赜赡壳暗?3.7%上升到2053年的34.8%。

目前，全球老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家只有中國(guó)一個(gè)。而中國(guó)的2億老年人口數(shù)相當(dāng)于印尼的總?cè)丝跀?shù)，已超過(guò)了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。如果作為一個(gè)國(guó)家的總?cè)丝跀?shù)，也能排世界第四位。

同策咨詢(xún)研究中心采取回歸模型估算法以及收入匹配度估算法，針對(duì)城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求進(jìn)行了估算。數(shù)據(jù)顯示，兩種預(yù)測(cè)方法得到的結(jié)論非常相近，在賦予其不同的權(quán)重后，綜合預(yù)計(jì)2015年全國(guó)城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174～185萬(wàn)張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30～32萬(wàn)張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計(jì)算，未來(lái)三年市場(chǎng)上將需要至少4500個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，市場(chǎng)空間是巨大的。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的當(dāng)下，與年輕人相比，老年人更需要適合他們的生活環(huán)境。如果等到老齡化社會(huì)形成再改建改造，成本將更高。

總量逼近2億人的中國(guó)老年人，他們的消費(fèi)需求量也相當(dāng)可觀，而其中愿意選擇居家養(yǎng)老的老年人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)，也無(wú)疑是一塊難以割舍的蛋糕。伴隨老齡化而來(lái)的是社會(huì)服務(wù)如何跟上的問(wèn)題，老齡化社會(huì)將帶來(lái)相應(yīng)的養(yǎng)老消費(fèi)需求，與之配套的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其中當(dāng)然包括養(yǎng)老地產(chǎn)。

隨著中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展成熟，地產(chǎn)行業(yè)也在轉(zhuǎn)型中對(duì)能夠帶來(lái)持續(xù)而長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)模式迫切地探索著。在老齡化時(shí)代迅猛到來(lái)的時(shí)機(jī)下，結(jié)合養(yǎng)老和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的“養(yǎng)老地產(chǎn)”成了眾多大、中型房企及保險(xiǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)的熱門(mén)，歸根結(jié)底都是在緊盯銀發(fā)時(shí)代帶來(lái)的“消費(fèi)蛋糕”。

養(yǎng)老地產(chǎn)“牽手”遠(yuǎn)郊大盤(pán)？

近年來(lái)，豐厚潛在利益吸引了不少企業(yè)先后進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。大中型房企紛紛高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2010年底，萬(wàn)科斥巨資高調(diào)挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，與此同時(shí)還有諸多大型全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、遠(yuǎn)洋、綠城、華潤(rùn)等知名企業(yè)殺入該行業(yè)。除了各大房企爭(zhēng)相進(jìn)入，保險(xiǎn)企業(yè)也大踏步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，以泰康、新華、國(guó)壽、太保、合眾等為代表的保險(xiǎn)資金不甘落后，中國(guó)平安集團(tuán)投資170億元在浙江桐鄉(xiāng)打造養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)；到2012年，中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)、合眾人壽的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃也相繼出爐，讓這個(gè)被稱(chēng)為前景廣闊、消費(fèi)群龐大的新領(lǐng)域更加火熱了。但是，到底采取什么模式開(kāi)發(fā)最合理還尚未形成定論，大多以“一邊摸索一邊前進(jìn)”的方式在推進(jìn)。

看目前養(yǎng)老地產(chǎn)在城市的分布情況，許多人提起養(yǎng)老地產(chǎn)的第一反應(yīng)就是位于遠(yuǎn)郊，如北京的“萬(wàn)科幸福匯”和“泰康之家”在分別北京房山、昌平，“保利西塘”在上海西塘，還有多家開(kāi)發(fā)企業(yè)在寶山、松江等郊區(qū)或是昆山等上海周邊區(qū)域設(shè)立大型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

“空氣清新、居住成本較低”是目前被遠(yuǎn)郊大型養(yǎng)老項(xiàng)目認(rèn)可的概念，遠(yuǎn)郊板塊有安靜的環(huán)境，相對(duì)更加生態(tài)和綠色，而且通常消費(fèi)水平比較低，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引養(yǎng)老購(gòu)房者。而且選擇遠(yuǎn)郊，土地成本相對(duì)較低。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)在郊區(qū)，把老年人和其他年齡群的人分割開(kāi)來(lái)是目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中存在著的誤區(qū)，還有的打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)實(shí)質(zhì)上在圈地。遠(yuǎn)郊此類(lèi)產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購(gòu)物、醫(yī)療、大眾娛樂(lè)等基本配套，對(duì)于年老的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。

在清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳首春看來(lái)，遠(yuǎn)郊養(yǎng)老是在拉開(kāi)養(yǎng)老與普通人日常生活的距離。而實(shí)際上，盡量不去改變老年人原來(lái)的生活方式才是他們的養(yǎng)老需求，老年人群的養(yǎng)老不該獨(dú)自住在一個(gè)偏遠(yuǎn)的地方。在中國(guó)，由于受傳統(tǒng)文化影響，大部分中國(guó)老人更愿意與子女共同居住或鄰近子女居住，這不僅可以盡享天倫之樂(lè)，而且也更容易實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助。反過(guò)來(lái)，如果老年人群集中在遠(yuǎn)郊養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大社區(qū)居住，例如遠(yuǎn)郊區(qū)縣或者距離城區(qū)幾十公里的主要面向養(yǎng)老人群的項(xiàng)目，社區(qū)就相當(dāng)于形成了一個(gè)“老人城”，對(duì)配套要求的需求也很大，很難真正滿(mǎn)足老年人的養(yǎng)老需求。老年人養(yǎng)老可以通過(guò)在城區(qū)內(nèi)（第一居所）適當(dāng)安排養(yǎng)老社區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)。譬如在城區(qū)（無(wú)論是新建還是改造）內(nèi)適度規(guī)模社區(qū)，以適老化住宅的方式安排一定比例的養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)配備主要面向失能失智老人的機(jī)構(gòu)，這樣老人就可以真正做到在宅養(yǎng)老，并且在需要照料時(shí)就近進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老+地產(chǎn)：1+1>2

“養(yǎng)老+地產(chǎn)”意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的集約化和主題化。相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)更多需要延伸服務(wù)價(jià)值鏈條。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無(wú)論房企或是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很多都把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，也有的養(yǎng)老地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目掛著“養(yǎng)老”的旗號(hào)實(shí)際卻是在賣(mài)房子。

《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》已于7月1日起施行，為開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立了門(mén)檻，包括床位數(shù)在10張以上，有與開(kāi)展服務(wù)相適應(yīng)的管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，有符合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等要求的基本生活用房、設(shè)施設(shè)備和活動(dòng)場(chǎng)地等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)門(mén)檻不算高。

未富先老和快速老齡化這兩大國(guó)情，使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足的問(wèn)題更加突出，比如絕對(duì)數(shù)量不足和有效供給不足。基于建立起與人口老齡化進(jìn)度相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社會(huì)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的原則，興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是大勢(shì)所趨。通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建和購(gòu)置，以社區(qū)日間中心和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從供應(yīng)角度來(lái)看，目前市場(chǎng)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)現(xiàn)狀是檔次低、服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長(zhǎng)期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的不足導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。所以可以預(yù)見(jiàn)，市場(chǎng)上針對(duì)中高端消費(fèi)人群的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的缺口仍然很大。

中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了單純以進(jìn)入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式很難滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老需求，社區(qū)居家養(yǎng)老顯然更受歡迎。無(wú)論是“9064”還是“9073”的養(yǎng)老格局，家庭養(yǎng)老或者說(shuō)是居家養(yǎng)老的需求都是大方向。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)快速的增長(zhǎng)模式下，市場(chǎng)成長(zhǎng)的均衡和深度層面自然不夠充分。目前作為房地產(chǎn)衍生品的養(yǎng)老地產(chǎn)，正是在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上起步，不論是經(jīng)營(yíng)模式還是盈利方式，不確定性仍然盤(pán)繞在這個(gè)探索中的產(chǎn)業(yè)。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤(pán)，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。有的則只注重建設(shè)，輕視對(duì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理。一些老年公寓采取了類(lèi)似“反按揭”的方法，也被稱(chēng)為“以房養(yǎng)老”。但在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，很多養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，多數(shù)還是住宅，最后只是為了更有利其銷(xiāo)售。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)真正開(kāi)始發(fā)展只是近幾年的事情，規(guī)模小、服務(wù)設(shè)施也并不是非常配套，運(yùn)營(yíng)模式、規(guī)模和體量與預(yù)期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒(méi)有充分研究國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，模式并不成熟，也沒(méi)有形成多少成功的案例。因此，對(duì)于目前頗受關(guān)注但處于發(fā)展初期的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為普遍現(xiàn)階段仍存較多困難和問(wèn)題亟待解決。

陳首春認(rèn)為，目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題都可以留待時(shí)間去解決。未來(lái)構(gòu)建一個(gè)老年型友好城市片區(qū)或許是一個(gè)發(fā)展方向，我們提倡“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”。中國(guó)處于老齡化社會(huì)向老齡社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中，老年人會(huì)越來(lái)越多?，F(xiàn)階段，“適老化”是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)比較好的發(fā)展途徑。他心目中養(yǎng)老地產(chǎn)理想的模式是就地養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。一個(gè)人在逐步老齡化過(guò)程中，可以不離開(kāi)自己常年生存的環(huán)境，逐步接受不同級(jí)別的服務(wù)。一個(gè)商品房小區(qū)有10%～20%的適老化住宅，根據(jù)小區(qū)規(guī)模，有一定數(shù)量床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這樣就構(gòu)成了全齡化社區(qū)。適老化住宅依然是商品房，也可以銷(xiāo)售，只是設(shè)計(jì)上要適合老年人居住，硬件和軟件上滿(mǎn)足老年人的生活需求。年輕人能把這里當(dāng)成第一居所，能實(shí)現(xiàn)每天上下班的實(shí)際需求。當(dāng)老人需要半護(hù)理和全護(hù)理的時(shí)候，如果子女沒(méi)時(shí)間，可以住進(jìn)社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行照料，這是一種理想的養(yǎng)老模式。

以何賺錢(qián)

養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量很明顯，但盈利點(diǎn)在哪里，眾多踐行者還在探索中，靠土地、服務(wù)、設(shè)施、量身定做，還是靠社區(qū)成熟后形成圈層效應(yīng)賺人氣的錢(qián)？陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個(gè)種類(lèi)，注重短期回報(bào)，就很難獲得市場(chǎng)認(rèn)可。走長(zhǎng)線發(fā)展的路徑，是投資商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)最基本的心態(tài)。

新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》還提出，各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)組織或者個(gè)人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

在北京市國(guó)土資源局公布的2013年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，確定2013年國(guó)有土地供應(yīng)計(jì)劃總量為5650公頃，其中住宅用地1650公頃，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)。

通常設(shè)計(jì)上，養(yǎng)老地產(chǎn)的投入比普通住宅高。開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，如果只能在現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性用地基礎(chǔ)上獲得，缺乏政策支持，土地價(jià)格將成為影響成本的根本因素。以北京太陽(yáng)城為例，它是十二年前獲得的土地，當(dāng)時(shí)拿地的成本是十二萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展，至少增值10倍以上。但如果以現(xiàn)在的土地價(jià)格，再去復(fù)制一個(gè)北京太陽(yáng)城似的養(yǎng)老社區(qū)，基本不可能。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果開(kāi)發(fā)商僅限于開(kāi)發(fā)階段的競(jìng)爭(zhēng)，賺的只能是苦力錢(qián)，成熟的運(yùn)營(yíng)能力才是法寶。他認(rèn)為，從目前來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒(méi)有成熟的商業(yè)模式，更多的還需要政策機(jī)制的配合以及配套設(shè)施的完善，否則養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)前景不容樂(lè)觀。

養(yǎng)老地產(chǎn)包括居家式養(yǎng)老、租賃式養(yǎng)老、愛(ài)心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，同時(shí)集餐飲、娛樂(lè)、養(yǎng)生、保健于一體。開(kāi)發(fā)商通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而擴(kuò)展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，住房、醫(yī)療、服務(wù)、度假、旅游、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售，還是來(lái)源于完善的配套服務(wù)帶來(lái)的增值效應(yīng)。

雖然服務(wù)被認(rèn)為是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但目前來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的賺錢(qián)路也不是一片通途。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老環(huán)境由于老年人中低收入的比例相對(duì)較高，無(wú)法承擔(dān)起高昂的養(yǎng)老費(fèi)用，因此良好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)針對(duì)的客戶(hù)群體只能是少數(shù)收入較高的群體。

作為美國(guó)最大和增長(zhǎng)最快的高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一，Emeritus旗下的凱健國(guó)際老年護(hù)理中心來(lái)到中國(guó)后，便展開(kāi)了一系列動(dòng)作，其租用了上海一個(gè)項(xiàng)目作為其在中國(guó)的第一家老年護(hù)理中心。這一中心共有50間標(biāo)準(zhǔn)房以及9間套房，最多入住80位老人。因定位高端養(yǎng)老服務(wù)，不包括物業(yè)租賃費(fèi)，僅設(shè)施采購(gòu)與中心改造就耗費(fèi)2000萬(wàn)元人民幣。同時(shí)，隨著入住率逐漸提升，凱健國(guó)際還將為這家中心陸續(xù)配備近70位專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員，基本與入住老人達(dá)到1︰1的服務(wù)比例。凱健的營(yíng)業(yè)收入主要由老年用戶(hù)繳納的房費(fèi)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)兩部分構(gòu)成。

去年，武漢首個(gè)高端養(yǎng)老地產(chǎn)僑亞康瑞頤樂(lè)園陷“退房門(mén)”，業(yè)主稱(chēng)該項(xiàng)目存在服務(wù)費(fèi)用過(guò)高，如果要租，一個(gè)有兩張小床的單間月租金1900元。如果預(yù)存錢(qián)，通過(guò)抵扣利息方式，月租金也要1300元。護(hù)理費(fèi)也不便宜，老人行動(dòng)不便月護(hù)理費(fèi)要900元、1500元，甚至更多。另外，月包餐費(fèi)要600元，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)另算，還不如自己家里請(qǐng)護(hù)工。

陳首春認(rèn)為，現(xiàn)在為養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式下判斷還為時(shí)過(guò)早，各個(gè)企業(yè)都在按照自己的路子發(fā)展，他樂(lè)見(jiàn)一種“百花齊放”的場(chǎng)面，因?yàn)楸旧碇袊?guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模很大，不同地域又存在著文化及觀念等方面的差距，如果能摸索出多條路也是好的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)政府和市場(chǎng)應(yīng)形成明確分工，與保障房的分配相似，公辦機(jī)構(gòu)享受公共資源，其服務(wù)應(yīng)當(dāng)提供給經(jīng)濟(jì)能力較差的老人。而在政府和企業(yè)分工明確的過(guò)程中，建立養(yǎng)老服務(wù)第三方評(píng)估體系尤為必要，未來(lái)應(yīng)對(duì)老人生理狀況、護(hù)理需求、家庭狀況、經(jīng)濟(jì)能力等進(jìn)行全方位評(píng)估，以確保公辦養(yǎng)老服務(wù)資源能到達(dá)確實(shí)需要救助的低端老齡人群身上。

好的信號(hào)是近年來(lái)中央逐步對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做出政策性指導(dǎo)，旨在加大養(yǎng)老問(wèn)題的市場(chǎng)解決力度，比如國(guó)家“十二五”規(guī)劃中明確指出：積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。

放眼海外，日本三大連鎖養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一的日本醫(yī)學(xué)館在日本全國(guó)有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來(lái)自于項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)，或老人的子女工作生活在周邊。

在陳首春看來(lái)，其實(shí)日本與中國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念不太一樣，相對(duì)來(lái)說(shuō)老年人比較認(rèn)可養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，到了一定年紀(jì)以后，可能會(huì)主動(dòng)到養(yǎng)老院。但最后之所以老人沒(méi)有與子女分開(kāi)，是這種養(yǎng)老方式的社會(huì)總成本最低。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)的核心是：通過(guò)投資商、建設(shè)商、與運(yùn)營(yíng)商的角色分離，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營(yíng)管理收益的分離。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)被房企和險(xiǎn)企看好，他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還在發(fā)展，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中各歸其位，比如險(xiǎn)企可以充分利用自身的資金優(yōu)勢(shì)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行投資，做好金融服務(wù)者。現(xiàn)在房企手中養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目就不少，在這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，保險(xiǎn)公司可以作為投資方加入進(jìn)來(lái)。同樣，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以為養(yǎng)老地產(chǎn)提供相應(yīng)的服務(wù)，這樣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以集中心思在硬件建設(shè)上，各個(gè)行業(yè)都可以發(fā)揮各自擅長(zhǎng)之處。