地王“回巢”

白影

地王潮重現(xiàn)一線城市

從新國五條細(xì)則落地之后，政策的干預(yù)映射到房地產(chǎn)的方方面面。反映在土地市場上，即為一線城市熱點(diǎn)區(qū)域高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄被屢屢刷新。可以說在全國土地的盛宴上，各大一線城市的土地市場都不甘示弱地演繹著出色的表現(xiàn)。

5月23日，經(jīng)過39輪競拍，保利地產(chǎn)聯(lián)合首開股份奪下北京大興舊宮宅地，再造該區(qū)域“地王”。此前北京通州臺(tái)湖地塊也以高達(dá)112%的溢價(jià)率被福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，再造區(qū)域“地王”。

無獨(dú)有偶，4月10日上海也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。上海浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D05-01住宅地塊經(jīng)過336輪激烈競價(jià)后，以18199元/平方米樓面價(jià)、37.75億元總價(jià)，成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。5月9日，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資以9.78億元競得上海世博A09B-02商辦地塊，樓面價(jià)超4萬元/平方米，溢價(jià)率48.03%，成為新的上海單價(jià)地王。

然而，地王紀(jì)錄被刷新的步伐并未停止。5月29日，滬總價(jià)地王刷新，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元奪長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓面價(jià)29229元/平方米。而將視線轉(zhuǎn)移到廣州，5月6日佳兆業(yè)以最高限制價(jià)格18.68億元競得白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價(jià)高達(dá)約25600元/平方米，也讓該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的20600元/平方米的樓面地價(jià)，成為白云區(qū)新地王。

5月16日下午，為爭奪廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬博商業(yè)區(qū)的地塊，中鐵建工、佳兆業(yè)、萬科互不相讓，在約120輪漫長的競價(jià)后，央企中鐵建設(shè)最終以12億元總價(jià)艱難拿下，溢價(jià)率高達(dá)136.6%。該地塊最終成交的樓面地價(jià)達(dá)到14194元/平方米，相比去年相鄰的地塊4834元/平方米的拍賣價(jià)翻了3倍，成為番禺商業(yè)“地王”。

繼廣州番禺商業(yè)地王、白云地王出臺(tái)之后，越秀地產(chǎn)在海珠區(qū)的宅地“新地王”再度橫空出世。據(jù)了解，廣州新地王所在的南洲路十年前房價(jià)是3000元/平方米，現(xiàn)在樓面地價(jià)3.6萬元/平方米。

遍地開花的“地王”，讓大型房企回歸一線城市的苗頭漸顯。據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，北京5月22日三地塊合計(jì)出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達(dá)582.6682億元。2013年以來，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。而上海土地出讓金截至今年5月底也達(dá)到432.34億元，占2012年全年的49%。在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數(shù)據(jù)。廣州方面，與2012年全市土地出讓總額402億元相比，2013年僅前4個(gè)月已達(dá)300億元左右。隨著接連三個(gè)“地王”的出現(xiàn)，預(yù)計(jì)廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

對于近期一線城市出現(xiàn)“地王潮”的情況，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為其特點(diǎn)顯著：“以北京為例，拿地情況從地域的分布來看主要集中在一些熱點(diǎn)地塊，如玉淵潭地塊、孫河鄉(xiāng)地塊、臺(tái)湖地塊、崇文門商業(yè)金融地塊以及石景山魯谷商業(yè)金融用地等。另外一個(gè)情況則是重點(diǎn)城市商業(yè)辦公用地在此輪市場表現(xiàn)中較為突出。這是因?yàn)檎碌囊?guī)劃頻頻出臺(tái)，市場熱點(diǎn)及新的發(fā)展規(guī)劃機(jī)會(huì)使開發(fā)企業(yè)加速布局這些價(jià)值洼地。而住宅市場頻頻調(diào)控，也使一些企業(yè)開始考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，以持有一部分物業(yè)規(guī)避住宅市場調(diào)控對于公司發(fā)展的影響。從往年來看，北京的地王基本以住宅為主，除非CBD等核心地段會(huì)出現(xiàn)商業(yè)用途的地王。但是今年除了崇文門的商業(yè)地塊，石景山魯谷也出現(xiàn)了商業(yè)地塊成交熱的情況。這也表明，企業(yè)在轉(zhuǎn)型的過程中，都在追求位置更好、地段更佳的商業(yè)金融用地?！?/p>

對于房企在一線城市拿地?zé)崆楦邼q的態(tài)勢，郭毅告訴本刊記者，這主要基于前幾年政府推出的地塊較少，從去年4月至今年4月房地產(chǎn)市場的高成交，讓開發(fā)商手里的土地與房子存量都出現(xiàn)了逐漸緊張的態(tài)勢。開發(fā)商需要滾動(dòng)開發(fā)，這就要求企業(yè)擁有一定量的土地儲(chǔ)備。只有實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)更高的利潤率、更好的控制成本。

2012年全國土地市場整體供求不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。包括保利、萬科在內(nèi)的多家開發(fā)商曾表示，由于政策調(diào)控影響，北京、廣州等一線城市土地供應(yīng)量明顯下降，拿地的成本也明顯高過控制線。

為此，大小房企土地儲(chǔ)備明顯虛空。2012年?duì)I業(yè)收入30.8億元的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，2012年末土地儲(chǔ)備不足百萬平方米。據(jù)推算，如果華遠(yuǎn)地產(chǎn)欲在三年內(nèi)挺進(jìn)“百億軍團(tuán)”，在今后幾年內(nèi)年均開復(fù)工面積就要保持在180萬平方米之上。2012年?duì)I業(yè)收入40.7億元的萬通地產(chǎn)，多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目已進(jìn)入后期，也缺乏新增項(xiàng)目。廣宇發(fā)展、渝開發(fā)等也都存在土地儲(chǔ)備不足而制約業(yè)績增長的問題。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商開始回歸一線城市角逐熱點(diǎn)地塊，是因?yàn)槠髽I(yè)在二線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)很多，急需要積極拿地?fù)Q倉，布局下一輪的市場發(fā)展。此外，在房地產(chǎn)政策不斷加碼的情況下，房企經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，一線城市的市場相對二、三線城市來說消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，房企能夠迅速回籠資金且風(fēng)險(xiǎn)較低。

拿地“不差錢”

對于現(xiàn)金流回收效率較好的企業(yè)來講則面臨著比較好的拿地機(jī)會(huì)，對于他們來講，當(dāng)前土地市場的“春天”就是拿地的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)金流充裕的企業(yè)尤其是高周轉(zhuǎn)房企、央字頭房企正在加速拿地，并且所拿的地塊基本上是市中心優(yōu)質(zhì)地塊。

地王到底是塊燙手的山芋，還是一個(gè)價(jià)值巨大的聚寶盆，就讓我們看看歷史上曾經(jīng)的“地王”命運(yùn)如何。富力地產(chǎn)2002年以31.6億元取得“雙井地王”，如今的富力城已經(jīng)建成乃至銷售一空，二手房價(jià)格都已經(jīng)漲至6萬元/平方米。順馳置地2004年拿下的“大興地王”總價(jià)9億元出頭，樓面地價(jià)約2000元/平方米，斗轉(zhuǎn)星移之間二手房價(jià)格也提至2.5萬元/平方米。2009年當(dāng)中化方興剛剛成為“廣渠路地王”的時(shí)候，包括潘石屹在內(nèi)的眾多地產(chǎn)大佬都在唱衰該公司，認(rèn)為他們沒有太多北京開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，拍出的樓面價(jià)又高達(dá)1.5萬元/平方米，認(rèn)為他們將步入困境、一籌莫展。但是北京“三年大變樣”的發(fā)展速度讓這些曾經(jīng)的“地王”都取得了成功。這也是為何十年之間京城的地王由二環(huán)路一直外溢到六環(huán)外的通州臺(tái)湖地區(qū)，仍然讓眾多房企爭先恐后、趨之若鶩的原因。

在土地資源日益稀缺與嚴(yán)重的供需失衡的情況下，臺(tái)湖這樣偏遠(yuǎn)的郊區(qū)也成為地王的誕生地。針對這一現(xiàn)象，郭毅告訴記者，臺(tái)湖區(qū)域規(guī)劃做得好，隨著環(huán)渤海高端總部基地、“兩站一街”站前綜合區(qū)、三大公園的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域吸引了一大批開發(fā)商入駐，從而帶動(dòng)了區(qū)域土地價(jià)格的持續(xù)走高，一些中小型開發(fā)商以及謀求企業(yè)發(fā)展的開發(fā)商也開始紛紛搶灘登陸。

而另外一個(gè)促使“地王”頻出的重要原因則是開發(fā)商手上的資金充裕。從各龍頭大佬的銷售目標(biāo)上也可以看出端倪：融創(chuàng)和世茂銷售目標(biāo)提高50%以上；恒大、碧桂園、綠城、富力、雅居樂等提高幅度普遍在25%以上；萬科、保利兩家千億規(guī)模企業(yè)的目標(biāo)分別增長8%和18%。僅中海地產(chǎn)較為保守，銷售目標(biāo)與去年持平。

毫無疑問，“不差錢”背后，說明的是房企對于2013年預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

今年5月以來，各地產(chǎn)商進(jìn)入拿地高峰期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月中旬一周之內(nèi)就有至少13家地產(chǎn)公司有拿地動(dòng)作，土地成交總價(jià)格超過133億元。其中，佳兆業(yè)近期在土地上投入近30億元，美聯(lián)集團(tuán)、天房發(fā)展、綠地集團(tuán)和中鐵建工耗資均超過10億元。中鐵建工更以12億元總價(jià)艱難壓下同場競拍的萬科、佳兆業(yè)等，奪得廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬博商業(yè)區(qū)地塊，以折合14194元/平方米的樓面價(jià)、136.6%的溢價(jià)率，成為番禺商業(yè)“地王”。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開發(fā)商不想錯(cuò)過性價(jià)比較高的拿地“換倉”時(shí)機(jī)。從全國市場來看，在土地市場成交量開始大幅回升、土地價(jià)格還沒有出現(xiàn)大幅反彈的市場背景下，當(dāng)前仍然是相對比較好的拿地時(shí)機(jī)。在今年上半年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場拿地，換倉謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會(huì)，仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。另外，眾多房企也離不開多渠道融資的支持。

數(shù)據(jù)顯示，僅今年3月，多家房企積極從海外資本市場籌集資金，貸款、發(fā)債融資掀起高潮。3月重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)共發(fā)生融資15筆，累計(jì)融資金額超過400億元人民幣。同時(shí)，以協(xié)信為代表的6家房企準(zhǔn)備在香港上市，上市前后這些企業(yè)勢必也出現(xiàn)了大規(guī)模的融資、拿地行動(dòng)。

蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)為，2012年下半年以來全國各地出現(xiàn)總價(jià)“地王”、樓面價(jià)“地王”等，其實(shí)并不稀奇，因?yàn)檫@些地塊本身就是市中心優(yōu)質(zhì)地塊，這些“地王”的出現(xiàn)大多數(shù)不是因?yàn)橐鐑r(jià)率過高導(dǎo)致的。

背后隱憂

土地的價(jià)格越來越貴，房子的價(jià)格自然水漲船高。當(dāng)“面粉”的價(jià)格超越“面包”的價(jià)格時(shí)，已有房企營銷負(fù)責(zé)人驚嘆，這么高的地價(jià)，以后的房子怎么賣？然而頻頻涌現(xiàn)的“地王”不能不讓人們對房地產(chǎn)的后市隱隱擔(dān)憂。

“高溢價(jià)拿地對于企業(yè)來說首先要承擔(dān)的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，國家國土局有明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)拿地之后會(huì)存在一個(gè)交付時(shí)間以及交付要求，比如房企要分幾期開發(fā)、何時(shí)交付等。房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)在前期承擔(dān)這個(gè)財(cái)務(wù)成本壓力，因?yàn)椴皇敲考移髽I(yè)都有那么多的空閑流動(dòng)資金來支撐，可能更多的房企需要用前期的融資來獲取資金?！惫惚硎?。

不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格而飆升成為一大隱憂。2009年至今，國務(wù)院先后頒布了四次樓市調(diào)控政策，對地價(jià)和房價(jià)調(diào)控從未停止過。尤其今年初又推出了“新國五條”，比原來調(diào)控措施更嚴(yán)厲，仍無法阻擋“地王”誕生和房價(jià)上漲。目前，全國房價(jià)漲勢一浪高過一浪，今年4月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，自2012年6月以來連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲，房地產(chǎn)價(jià)格陷入了市場調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈的尷尬境地。當(dāng)前，新“地王”不斷涌現(xiàn)，動(dòng)輒每平方米一兩萬元的樓面價(jià)，對于地方政府和房企而言關(guān)鍵是雙方互贏，然而房企購地成本必然以普通購房者付出更多“血汗錢”為代價(jià)，“地王”頻現(xiàn)難免引發(fā)民眾對房價(jià)高企的擔(dān)憂。

不過，每一輪“地王”的頻繁出現(xiàn)，也似乎都預(yù)示著更加“兇狠”的調(diào)控即將來臨。壓力之下，房地產(chǎn)政策是否還會(huì)調(diào)整？

張宏偉認(rèn)為，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場基本面剛剛回暖的市場環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”都不是一件好事情。土地市場“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009～2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能使市場走向出現(xiàn)偏差，使調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。

5月27日，已經(jīng)獲得7個(gè)報(bào)價(jià)、原計(jì)劃將于28日成交的北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫停，或許就是政府政策干預(yù)的表現(xiàn)之一。但是，后續(xù)土地市場如何來走，政府和開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行平衡，都是值得思考的問題。

在這個(gè)階段，北京主導(dǎo)“限房價(jià)、競地價(jià)”，廣州則是限地價(jià)拼配建保障房，上海和其他土地市場相對較熱的城市近期或許也有可能出臺(tái)土地新政，調(diào)控相對開始高企的土地價(jià)格。盡管暫時(shí)沒有聽說上海和其他城市會(huì)出臺(tái)土地新政的消息，但此前上海在出讓土地的時(shí)候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市極有可能重新重視土地政策中“配建”對于土地市場調(diào)控的作用。

如果出臺(tái)配建保障房等方面的土地新政，預(yù)計(jì)也只是短期內(nèi)政策，也不會(huì)所有的地塊都這么執(zhí)行，只是局部區(qū)域個(gè)別地塊來執(zhí)行。如果新推出地塊容易引起市場關(guān)注，那么就有可能利用這樣的方式短期內(nèi)給土地市場降溫。

但是，要從根本上緩解地價(jià)上漲的現(xiàn)象，還必須想方設(shè)法增加土地供應(yīng)。以上海為例，雖然近兩個(gè)月的土地市場供應(yīng)量和成交量看上去比較大，成交也很活躍，但很大比重是商辦用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供應(yīng)計(jì)劃面積是1000公頃，這個(gè)供應(yīng)量其實(shí)并不高，和去年是持平的。

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)表示，目前的土地市場不呼吁出現(xiàn)新政策，需要市場自己來調(diào)整資源。房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)限購范圍、信貸政策的嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行，都會(huì)導(dǎo)致市場成交量的收縮，一旦出現(xiàn)收縮，房價(jià)就會(huì)很難大幅度上升。這些都是調(diào)控政策“只需穩(wěn)固，不需再升級(jí)”的理由。并且短期調(diào)控手段對于房價(jià)控制不能起到根本性的作用，樓市不能完全依賴政策，但在調(diào)控已經(jīng)深入進(jìn)行數(shù)年的情況下，此時(shí)限購等“狠招”還不能退出，以防市場紊亂?！暗赝酢焙芸赡苓€會(huì)有，房地產(chǎn)市場仍然廣泛看好，房地產(chǎn)市場的長久健康發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)。

而郭毅面對地王頻現(xiàn)與供地潮的來臨，則較為樂觀。她認(rèn)為房地產(chǎn)市場未來預(yù)期要取決于未來的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，市場的流動(dòng)性是否充沛決定著企業(yè)的擴(kuò)張速度，更決定著購房者手里資金積累量增加的速度，更決定著市場消費(fèi)的實(shí)力。從政策環(huán)境來說，北京這種長期緊縮的財(cái)務(wù)政策，已經(jīng)是明朗的。未來可能更多的是看購房者的增量和商品房供應(yīng)增量的比例，這也決定著市場價(jià)格的走向。北京、上海、廣州等一線城市是外來人口居多的城市，以北京為例，每年外來人口增量達(dá)到60萬人次的凈流入，對于購買力的支撐是巨大的。2012年是房地產(chǎn)供應(yīng)的小年，也是造成今年供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因。從今年的土地供應(yīng)量來看，明年的供應(yīng)緊張的局面可能會(huì)得到緩解。