泰禾危機(jī)暗藏

白影

此前《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》有對(duì)泰禾地產(chǎn)高價(jià)奪地的長(zhǎng)篇分析文章，本刊記者此后又相繼采訪了業(yè)內(nèi)多位人士，掌握更多有關(guān)泰禾地產(chǎn)的信息作此報(bào)道。泰禾地產(chǎn)2010年借殼上市，之后便開(kāi)始瘋狂搶奪土地。其此舉恰恰成為近年房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)相互推動(dòng)形成“股地拉扯”的典型例證。某種程度講，只有政府政策上折斷資本市場(chǎng)與土地拍賣(mài)市場(chǎng)的通路，“地王”現(xiàn)象才可能消失，房?jī)r(jià)不斷抬升的局面才有可能終止。

瘋狂奪地

《圣經(jīng)》上有句箴言： 上帝要其毀滅，必先讓其瘋狂。在業(yè)內(nèi)人士的眼中，泰禾現(xiàn)在正進(jìn)入瘋狂階段。從2013年伊始，泰禾以迅雷不及掩耳之勢(shì)，橫掃北京土地市場(chǎng)，連續(xù)斬獲4幅地塊，其中朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊和通州臺(tái)湖地塊，都以高溢價(jià)率成為上述區(qū)域內(nèi)的新晉地王，亦導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)隨之水漲船高。

回顧泰禾在京的奪地之旅，其瘋狂程度由此可見(jiàn)一斑。

6月27日，泰禾和華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億元斬獲石景山銀河商務(wù)區(qū)地塊，樓面價(jià)約1.35萬(wàn)元/平方米，此為泰禾年內(nèi)第4次在北京奪地，同時(shí)也將業(yè)內(nèi)對(duì)于泰禾頻頻出手土地市場(chǎng)的資金之惑再次推向高潮。在業(yè)內(nèi)一直名不見(jiàn)經(jīng)傳的泰禾集團(tuán)，最近兩個(gè)月內(nèi)在全國(guó)連拿多幅地塊，在土地市場(chǎng)上顯得十分冒進(jìn)。

5月20日，泰禾集團(tuán)以11.25億元力壓龍湖、華遠(yuǎn)、萬(wàn)科、融創(chuàng)等21家知名房企，成功競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)一幅住宅用地。據(jù)測(cè)算，該地塊成交樓面價(jià)高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，是北京通州區(qū)域有史以來(lái)的最高價(jià)，甚至超出了周邊在售房源的價(jià)格；即使剔除公租房面積，其樓面價(jià)仍高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米，勇奪北京通州的新地王桂冠。有分析人士指出，該項(xiàng)目起碼要賣(mài)到3.5萬(wàn)元/平方米才有微利，脫手難度較大。

然而，這已經(jīng)是泰禾集團(tuán)2013年以來(lái)第三次在北京拿地。此前的4月11日和1月24日，泰禾以總價(jià)19.3億元和18.5億元分別獲得北京通州4-1-022地塊F2地塊和朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊。

根據(jù)北京智匯天成土地科技有限公司的測(cè)算，泰禾所拿的孫河鄉(xiāng)地塊樓面高達(dá)28560元/平方米，相比于龍湖去年在同區(qū)域所獲得土地的20158元/平方米樓面價(jià)，高出近8000元。據(jù)記者了解，龍湖地產(chǎn)所拿的孫河鄉(xiāng)地塊，已正式命名為龍湖雙瓏原著，并于近期入市。而對(duì)于泰禾拿地對(duì)區(qū)域樓市的影響，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泰禾和龍湖的項(xiàng)目雖然在同區(qū)域，但沒(méi)有可比性，因?yàn)樘┖痰臉敲鎯r(jià)比龍湖高出近萬(wàn)元，而且龍湖的產(chǎn)品在北京市場(chǎng)上的美譽(yù)度更高，所以對(duì)自己的產(chǎn)品銷(xiāo)售非常有信心。

泰禾集團(tuán)在搶占全國(guó)“橋頭堡”的北京市場(chǎng)以外，在全國(guó)市場(chǎng)布局上也是煞費(fèi)苦心。據(jù)本刊粗略統(tǒng)計(jì)，2012年12月11日至2013年6月30日6個(gè)多月的時(shí)間里，泰禾共計(jì)參加了13場(chǎng)北京土地招拍掛，涉及的有昌平、大興、房山、朝陽(yáng)、通州、石景山、順義7個(gè)區(qū)域。除了北京之外，泰禾在大本營(yíng)福州、廈門(mén)、泉州等地也頻繁拿地，據(jù)年報(bào)顯示，2012年下半年泰禾在福州、廈門(mén)、泉州等地共拿了6塊地。

屢屢斬獲“地王”的泰禾，總是讓人與當(dāng)年的“業(yè)界黑馬”順馳聯(lián)想在一起。2007年，“地王”順馳被香港路勁收購(gòu)，順馳苦心經(jīng)營(yíng)7年的心血由此化為淡薄。在高價(jià)購(gòu)買(mǎi)北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車(chē)開(kāi)始在全國(guó)狂飆。“地王”的帽子讓人上癮，亦促使順馳的名字頻繁見(jiàn)諸報(bào)端。而與日俱增的名望背后，是順馳資金日漸捉襟見(jiàn)肘。

最終，順馳挺不住日漸襲來(lái)的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個(gè)冒進(jìn)分子終于成為中國(guó)記錄在冊(cè)的第一個(gè)“消失”的地王。而泰禾似乎也在重復(fù)著順馳的老路。

眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經(jīng)超出了一個(gè)成長(zhǎng)階段企業(yè)的承載能力。有地產(chǎn)商說(shuō)：“泰禾的做法是拿未來(lái)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的。幾年以后，泰禾很可能會(huì)像順馳一樣，面臨巨量的資金缺口，從而最終活生生地被高價(jià)土地拖倒、賤賣(mài)?！?/p>

而對(duì)于泰禾地產(chǎn)的瘋狂行徑，曾經(jīng)高調(diào)冒進(jìn)的孫宏斌也向媒體坦言，泰禾的腳步有點(diǎn)太快了！地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也在微博上發(fā)表，“黃總（泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森）有點(diǎn)瘋?！?/p>

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備在很大程度上影響著企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?。泰禾集團(tuán)憑借今年在北京土地市場(chǎng)的激進(jìn)表現(xiàn)，讓業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑聲音不斷加碼。

面對(duì)各界的置疑，黃其森卻表示：“我看北京哪一個(gè)地區(qū)都可以拿地，北京什么項(xiàng)目都可以做?！苯冢┖躺踔粮哒{(diào)對(duì)外宣傳自己：“泰禾接連拿地的同時(shí)，進(jìn)一步確定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略為四高策略：高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)?！倍饲?，在2月5日泰禾集團(tuán)2012年總結(jié)大會(huì)上，黃其森更是提出了“2013年泰禾集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)翻番，并且進(jìn)入全國(guó)更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更為均衡的發(fā)展?！?/p>

對(duì)此，樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖表示，在調(diào)控政策如此嚴(yán)厲的今天，還有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)高喊“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)”，是和政府調(diào)控叫板，還是在和自己的股民宣戰(zhàn)？

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，“高周轉(zhuǎn)=高杠桿=高溢價(jià)=高風(fēng)險(xiǎn)”，所謂的高品質(zhì)基本上就是一些“奢華+環(huán)境+其他附加”。以泰禾運(yùn)河岸上的院子開(kāi)發(fā)過(guò)程案例來(lái)看，起初拉著藝術(shù)家玩另類，結(jié)果死盤(pán)多年，后又改做三四億元一棟的豪宅概念產(chǎn)品，再之后借殼上市突然狂拿地王。頭腦稍清楚點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)這樣做的。所以，值得地產(chǎn)業(yè)界長(zhǎng)期關(guān)注其結(jié)果。

華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎指出，泰禾在土地市場(chǎng)的狂飆，是急于想把公司規(guī)模做大的心急表現(xiàn)?！暗诳焖贁U(kuò)張中，公司通常會(huì)顯現(xiàn)出一些問(wèn)題，如融資成本較高、管理團(tuán)隊(duì)能力跟不上項(xiàng)目擴(kuò)張的速度等。另外，當(dāng)前調(diào)控不斷加壓的情況下，囤太多的土地，很可能變成盈利的負(fù)擔(dān)?！惫芸硎尽?/p>

商業(yè)冒進(jìn)

除了土地市場(chǎng)上的狂飆，2012年，泰禾集團(tuán)也加快商業(yè)了地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，分別是總規(guī)劃建筑面積近30萬(wàn)平方米的福州五四北“泰禾廣場(chǎng)”，以及總規(guī)劃建筑面積達(dá)65萬(wàn)平方米的福州東二環(huán)“泰禾廣場(chǎng)”。另外，2012年9月和2013年1月，泰禾集團(tuán)分別在福建省泉州市和石獅市各獲取一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

而到了2013年，泰禾集團(tuán)對(duì)于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的布局明顯進(jìn)入了快車(chē)道。據(jù)泰禾集團(tuán)2012年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來(lái)3～5年內(nèi)開(kāi)發(fā)10到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體。對(duì)于泰禾集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的急速前進(jìn)，黃其森對(duì)此信心滿滿，“在商業(yè)地產(chǎn)里面，我們不敢講老二，但假以時(shí)日前幾名肯定有我們的位置?！?/p>

泰禾商業(yè)模式與萬(wàn)達(dá)的傳統(tǒng)模式如出一轍，泰禾集團(tuán)提出“學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，超越萬(wàn)達(dá)”的口號(hào)，包括學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)速度、建設(shè)之前招商的“滿鋪開(kāi)業(yè)”模式等，但其“超越萬(wàn)達(dá)”的目標(biāo)卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)深耕商業(yè)地產(chǎn)多年，與地方政府有著密切的合作關(guān)系，而政府也會(huì)在土地上給予萬(wàn)達(dá)更多的便利，甚至有許多二、三線城市所推出的地塊專門(mén)為萬(wàn)達(dá)“量身定做”。這與泰禾的高價(jià)拿地截然不同，在土地成本上兩者就已經(jīng)存在很大差別。

另外，萬(wàn)達(dá)所到之地也會(huì)得到地方政府的全力配合。萬(wàn)達(dá)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中每一個(gè)難題的解決，其背后都有市建委、規(guī)劃、國(guó)土、供電、建工、市政公用、房產(chǎn)、勞動(dòng)、交管等十多個(gè)部門(mén)的鼎力支持。而這也是從沒(méi)有成功開(kāi)發(fā)過(guò)大型商業(yè)項(xiàng)目的泰禾集團(tuán)無(wú)法比擬的。

對(duì)于泰禾擴(kuò)張全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)這一舉動(dòng)，公衍奎認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可以回避住宅調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因?yàn)橛猩鲜衅脚_(tái)，用商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行資本運(yùn)作的可能性就有了。不過(guò)，從泰禾集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)模式來(lái)看，其并沒(méi)有逃脫注重銷(xiāo)售現(xiàn)金流的模式。

一位資深媒體人表示，萬(wàn)達(dá)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌房企，泰禾到目前為止不僅沒(méi)有一個(gè)運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，泰禾地產(chǎn)卻以這樣的冒進(jìn)速度布局全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)在令人置疑。

“泰禾集團(tuán)的商業(yè)模式，目前取得了較好的銷(xiāo)售量，但是其商業(yè)項(xiàng)目還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)業(yè)，購(gòu)物中心、商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)如何，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。而在此基礎(chǔ)上就開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，并且商業(yè)模式上沒(méi)有本質(zhì)的創(chuàng)新，泰禾商業(yè)模式在接下來(lái)擴(kuò)張的過(guò)程中，必然要承擔(dān)這一方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！?公衍奎說(shuō)。

債務(wù)隱患

泰禾迅猛擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)以及“大胃口”吞下多個(gè)地塊之后，公司內(nèi)部出現(xiàn)“消化不良”癥狀，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一路飆高，讓人隱隱擔(dān)憂。

2010年泰禾集團(tuán)通過(guò)定向增發(fā)的形式借殼福建三農(nóng)上市，上市后的泰禾集團(tuán)業(yè)績(jī)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲，業(yè)績(jī)反而每年逐步下滑趨勢(shì)。不僅如此，2012年也是泰禾集團(tuán)債務(wù)快速上漲的一年，在泰禾集團(tuán)披露的年報(bào)中，泰禾集團(tuán)2012年的短期貸款從2011年的220萬(wàn)元飆升至4.04億元，而中長(zhǎng)期貸款也由25.4億元升至58.42億元。與此同時(shí)，其存貨達(dá)到81.4億元，相比上年初的67.88億元增長(zhǎng)19.91%，而資產(chǎn)負(fù)債率更是達(dá)到82.59%的高水平，同比上升13.69%。

除了業(yè)績(jī)沒(méi)有突出表現(xiàn)外，泰禾集團(tuán)2013年3月9日公告還宣布，為滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求，公司擬為下屬六家全資公司提供總額為62.2億元人民幣的擔(dān)保，擔(dān)保期限均為三年。

而在2012年11月，泰禾集團(tuán)吸納中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4家基金向公司全資孫公司福州泰航增資8200萬(wàn)元，占股權(quán)比例的41%。增資完成后，福州泰禾將其持有福州泰航59%的股權(quán)質(zhì)押給中城乾坤君儂基金。今年5月，泰禾投資又將其持有的泰禾集團(tuán)9500萬(wàn)限售股質(zhì)押給中融國(guó)際信托有限公司。如此，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)也達(dá)到約5.23億股， 占泰禾集團(tuán)公司總股本的51.43%。

對(duì)于多次擔(dān)保與股份質(zhì)押，泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人卻表示，我們到今年為止，在北京先后拿了多塊地，加上石景山這塊地的14億元的土地出讓款，總計(jì)是64億元左右。據(jù)我所知，截至目前，除了石景山這塊地剛剛拿下，未來(lái)得及辦完手續(xù)以外，其他地塊都全款付完了土地款。由于開(kāi)發(fā)公司均是其下屬全資公司，所開(kāi)發(fā)的地塊位置優(yōu)越，項(xiàng)目發(fā)展前景良好，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)可控。

“從泰禾的信貸結(jié)構(gòu)來(lái)看，資金狀況還是比較優(yōu)良的?！碧m德咨詢總裁宋延慶告訴記者，根據(jù)企業(yè)年報(bào)顯示，目前泰禾短期借款為4.04億元，占總資產(chǎn)比例為2.97%，長(zhǎng)期借款為58.42億元，占總資產(chǎn)比例為42.84%。雖然借款數(shù)值相比2011年同期都有不小的增長(zhǎng)，但是短期貸款比例一直都在3%以下。“如果短期負(fù)債占比在50%以下，企業(yè)的現(xiàn)金流問(wèn)題就不大?！彼窝討c說(shuō)，泰禾年報(bào)中顯示的30多億元應(yīng)收賬款，支撐其拿地是沒(méi)有問(wèn)題，但明年泰禾的資金壓力會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于今年。

但據(jù)了解，目前泰禾在北京只有唯一一個(gè)項(xiàng)目在售，也是豪華別墅項(xiàng)目，就是“運(yùn)河上的院子”。這個(gè)項(xiàng)目在北京憑借炒作“最貴的別墅”、“價(jià)值3億元中國(guó)第一別墅”、“最神秘的別墅”等概念來(lái)造勢(shì)，吸引市場(chǎng)的眼球，但事實(shí)上由于性價(jià)比低，其銷(xiāo)售情況非常差。根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)的登記備案數(shù)據(jù)顯示，從2012年1月1日起至今，運(yùn)河岸上的院子只銷(xiāo)售出4套房，而最近的一筆成交記錄為2012年5月19日。由于交通極為不便，配套嚴(yán)重缺乏，價(jià)格卻奇高，導(dǎo)致接盤(pán)者寥寥無(wú)幾。不難看出，泰禾其布局的結(jié)構(gòu)性失衡和產(chǎn)品線單一的問(wèn)題，使得其資金鏈壓力將會(huì)越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要彌補(bǔ)資金實(shí)力的不足，泰禾集團(tuán)應(yīng)確定快速周轉(zhuǎn)的模式。過(guò)于快速的周轉(zhuǎn)，對(duì)泰禾開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，而泰禾的團(tuán)隊(duì)能否跟上這么快的節(jié)奏，這對(duì)公司的管理提出了很高的要求，但目前外界并不了解其內(nèi)部運(yùn)作得究竟如何。“這種快速的擴(kuò)張只能在運(yùn)行了一段時(shí)間產(chǎn)生結(jié)果后才能了解到，做企業(yè)還是要量力而行?！边@位業(yè)內(nèi)人士表示。

對(duì)此，有分析直指，泰禾集團(tuán)的這種擔(dān)保模式，其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在債務(wù)到期時(shí)集中爆發(fā)，一旦銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，將對(duì)其造成嚴(yán)重的資金壓力和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還會(huì)面臨較高的資金成本，這對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力和償債能力都是考驗(yàn)。

據(jù)了解，在A股融資通道關(guān)閉的情況下，泰禾集團(tuán)主要融資的方式為銀行貸款、民間私募以及信托，而其抵押物從公司股權(quán)到項(xiàng)目股權(quán)均有，杠桿使用率極高。而據(jù)知情人士透露，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森是某銀行的大股東，另外有閩商會(huì)的大力支持，但是由于近期中國(guó)銀行業(yè)陷入“錢(qián)荒”風(fēng)波，加之民間借貸利息不斷高企，而泰禾所高喊的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)”企業(yè)策略模式，將遭遇前所未有的金融壓力。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，相比一般房企，泰禾集團(tuán)確實(shí)有更強(qiáng)的融資能力，這為其提供了激進(jìn)拿地從而快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)，但此種方式，或許也會(huì)使泰禾集團(tuán)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。