明修上市，暗渡房產

馬文剛

不久前，看完《致青春》后走出影院的小潘，正在感嘆著當年的一切都是那么的簡單，什么就是什么，都是那么的專一。然而，當穿著雅戈爾襯衫的小潘走過名為“雅戈爾長風8號”的高檔樓盤時，不禁一愣，雅戈爾不是做襯衫的嗎？什么時候做起了房產？其實小潘不必詫異，2009年樓市火爆時，雅戈爾三四百人的地產團隊創(chuàng)造的利潤，約為幾萬工人支撐的服裝板塊利潤的2.5倍?！伴_辦千人大廠，不及老婆炒房”，成為了這一對比的真實寫照。

其實，不止是雅戈爾，四川長虹、武昌魚等上市公司都已涉足地產業(yè)。仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，很多傳統(tǒng)行業(yè)雖然能夠帶來大量的現(xiàn)金流，但由于利潤率的問題，使得仍然屬于暴利的房地產行業(yè)逐漸扶正并成為了主業(yè)，尤其是現(xiàn)金相對更充沛的上市公司，青睞房地產也是一個必然。

“不務正業(yè)”的企業(yè)們

有一首名為《擋不住的風情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱著并開心地享受房地產帶來的“擋不住的風情”。據(jù)2012年年報顯示，安徽水利、廈門鎢業(yè)，甚至“顧名思義”做調料的恒順醋業(yè)，各自在房地產業(yè)的營業(yè)利潤分別達到了3.85億元、5.42億元和0.22億元。而對于恒順醋業(yè)而言，0.22億元可能得踏踏實實地賣掉一條“醋河”或是一小片“醋?！辈艜羞@樣的利潤。同樣，青島海爾、美的電器等上市公司，盡管自身不涉及地產，但其母集團下屬的地產企業(yè)，如海爾地產、美的地產卻也是做得風生水起。

更有甚者將房地產從副業(yè)迅速“扶正”，甚至逐步摒棄了原本發(fā)家的主業(yè)。主營塑料管材業(yè)務的凱樂科技在2011年初嘗房地產甜頭后，開始一發(fā)而不可收。據(jù)該公司公告稱，2011年房地產在總收入中占比為18%，而那時的塑料管材業(yè)規(guī)模還是地產業(yè)的3倍以上。然而，時隔一年，塑料管材業(yè)這個“老大”已比不上房地產這個“老二”了，該公司2012年年報顯示，房地產營業(yè)收入約10.15億元，營業(yè)利潤約2.78億元，房地產業(yè)在整個收入中占比高達41%，而凱樂科技原本的主業(yè)塑料管材的營業(yè)收入約9.46億元，營業(yè)利潤約1.46億元，在總收入中占比約為38%，房地產來了個完美的“逆襲”。

相比凱樂科技，沒有最驚人，只有更驚人。有些上市公司一入房地產便“不可自拔”，索性“走火入魔”變成了房地產企業(yè)。主營原本是紡紗機械、化纖機械的市北高新，現(xiàn)在幾乎變?yōu)橐患曳科蟆?012年，該公司房地產業(yè)營收約2.08億元，利潤為1.14億元，在整個收入中占比高達68%，幾乎實現(xiàn)了向房地產行業(yè)的“華麗轉身”。

無利怎會起大早

“當前各類資本涌入地產業(yè)，根本原因在于中國仍處于巨大的城市化進程中，購房需求長期呈現(xiàn)出一種爆發(fā)的狀態(tài)，房地產行業(yè)表現(xiàn)出較高的回報?！敝袊笖?shù)研究院上海研究中心總經(jīng)理羅勇成表示，“在現(xiàn)在的大背景下，除去房地產，很少有穩(wěn)健的投資能夠有年化10%以上的利潤，金融產品的收益可能更高，但其風險也不言而喻?！?/p>

正是高回報和高盈利能力成為了房地產吸納資本的指針。多家機構數(shù)據(jù)顯示，近年來地產業(yè)的整體毛利率在30%至40%。事實上，房地產業(yè)的暴利程度在上市公司對外公開的財務數(shù)據(jù)中隱藏得很深。由于地產業(yè)實行類似于杠桿機制的資本金制度，加之近年來“野蠻生長”的房地產基金，一同在助長著開發(fā)商的利潤。假設一個預計投資額20億元的住宅項目，利潤為5億元，項目利潤率為25%。實際上開發(fā)商往往只需拿出1/4的預計投資額，即5億元就可開始啟動項目，在開發(fā)的后期開發(fā)商可開始預售，通過不斷回籠的資金繼續(xù)分期滾動開發(fā)，而不用再自掏腰包，那么項目的實際毛利潤率已通過杠桿變?yōu)?00%（25%×4倍杠桿），而如果1/4的預計投資額繼續(xù)通過融資杠桿（通常年成本在18%～20%左右），即那些房地產基金們的助推，那么開發(fā)商的實際毛利潤率更是驚人，可能還得乘上5倍（20%×5）。

“就上市公司從事房地產業(yè)的比例來看，20%的企業(yè)都從事這一行業(yè)，這一比例無疑是最高的，沒有哪個行業(yè)像房地產業(yè)，能吸引各類資金這么大的關注?！蹦暇┳C券投資顧問張進表示，“房地產業(yè)是近年來利潤增長最快的行業(yè)，而家電和紡織服裝等傳統(tǒng)行業(yè)由于競爭處于同質化階段，無論是產品還是技術，在被市場認可后，其他企業(yè)就會紛紛效仿，導致這些企業(yè)毛利率連連走低，因此也使得此類企業(yè)紛紛將閑散的資金投入到房地產之類的高利潤行業(yè)中。”