2013年樓市診斷“內(nèi)火”旺盛，“高燒”難退

2013上半年的樓市依舊延續(xù)火熱勢(shì)頭，盡管中央一再調(diào)控，推出史上最嚴(yán)厲政策—“新國(guó)五條”，但是政策頒布容易，落地生根難，上海房?jī)r(jià)不但沒(méi)有應(yīng)聲而落，反倒更加火爆，甚至形成量?jī)r(jià)齊升的局面。非但上海如此，大多數(shù)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)皆如芝麻開(kāi)花般節(jié)節(jié)攀高。

五大原因促量?jī)r(jià)齊升

在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，原因無(wú)外乎以下五個(gè)方面。

熱錢(qián)流動(dòng)性寬松導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升

上半年總體上貨幣供應(yīng)量增加，導(dǎo)致市場(chǎng)熱錢(qián)流動(dòng)性寬松，這是造成量?jī)r(jià)齊升的最根本因素。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.4%，盡管這個(gè)值仍然在全年通脹控制目標(biāo)4%以內(nèi)，但是CPI在過(guò)去高位基礎(chǔ)上的增長(zhǎng)仍然暗示著通脹預(yù)期的加劇，會(huì)誘使人們繼續(xù)尋求投資保值增值的渠道。

此外，央行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的信貸以及流動(dòng)性擴(kuò)張形勢(shì)較為迅猛，今年1～5月國(guó)內(nèi)M2同比增速為16%，高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長(zhǎng)13%的目標(biāo)，這也促使了流動(dòng)性寬松的熱錢(qián)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

政策引起波動(dòng)

“新國(guó)五條”細(xì)則落地前，二手房交易20%個(gè)人增值稅政策的“末班車(chē)”效應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)集中放量，此政策執(zhí)行“懸”空后，新房市場(chǎng)交易繼續(xù)放量，基本回歸到政策發(fā)布之前的正常成交水平，政策對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)講影響并不大，最終導(dǎo)致上半年總體上量?jī)r(jià)齊升的結(jié)果。

半年報(bào)促成“紅六月”

因半年報(bào)數(shù)據(jù)因素，不少品牌房企在5、6月份加大推盤(pán)力度，甚至有些房企推出全員營(yíng)銷(xiāo)的措施，總體上導(dǎo)致6月份量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)“紅六月”的翹尾現(xiàn)象，助推上半年重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升。

基本面好轉(zhuǎn)帶動(dòng)成交量

上半年市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)成交量上升，隨之帶動(dòng)供求關(guān)系緊張與價(jià)格堅(jiān)挺，甚至有些資金面本不緊張的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用“少量多批”、“封盤(pán)”等營(yíng)銷(xiāo)手段，推動(dòng)“日光盤(pán)”、漲價(jià)盤(pán)的出現(xiàn)，這樣的市場(chǎng)情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯。

品牌房企跑量換倉(cāng)

品牌房企資金面已不太緊張，上半年跑量拿地?fù)Q倉(cāng)，重點(diǎn)布局的一二線城市市場(chǎng)成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍在環(huán)比上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月十大城市住宅均價(jià)為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%。其中，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%～1.7%（含1.5%）之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州、上海漲幅介于0.5%～0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。

上海：濱江豪宅銷(xiāo)售火爆

在近幾年樓市經(jīng)歷“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的市場(chǎng)背景下，天價(jià)豪宅逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)成交量大幅上漲，顯示富裕階層尤其是富豪階層對(duì)于天價(jià)豪宅的增值及保值屬性的認(rèn)同。

2013年1～6月，上海濱江豪宅板塊表現(xiàn)突出，僅僅陸家嘴板塊就成交23套。而傳統(tǒng)的豪宅板塊如佘山板塊、淮海中路板塊表現(xiàn)則相對(duì)遜色，僅淮海中路板塊有10套成交。

截至2013年6月，上半年上海市單價(jià)10萬(wàn)元以上/平方米的天價(jià)豪宅已成交48套，其中別墅豪宅有7套。而去年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)為68套，其中別墅豪宅為10套。盡管今年成交總套數(shù)較去年同期有所下降，但是，天價(jià)豪宅的成交表現(xiàn)似乎沒(méi)有受到樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)的太大影響，總體來(lái)說(shuō)毫不遜色，基本維持“賣(mài)得火”的局面。

那么，樓市調(diào)控對(duì)于天價(jià)豪宅市場(chǎng)是否有影響？理性分析，豪宅市場(chǎng)的抗跌性還是比較強(qiáng)的。在市場(chǎng)高漲期，豪宅市場(chǎng)成交較為活躍，對(duì)于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要作用；而在市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)平穩(wěn)期，由于樓市“限購(gòu)”等因素的存在，豪宅市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客在這個(gè)時(shí)候有更多的時(shí)間去選擇合適的項(xiàng)目投資。并且在“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，豪宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)，未來(lái)市場(chǎng)一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報(bào)與收益。從這個(gè)意義上講，樓市“限購(gòu)”無(wú)疑為投資者贏得了投資豪宅物業(yè)的機(jī)會(huì)。

200平米以上交易持續(xù)平穩(wěn)

受益于整體樓市的量?jī)r(jià)齊升，2013年上半年，上海大平層公寓（戶型面積≥200平方米的公寓）成交2144套，成交面積53.13萬(wàn)平方米，同比分別上漲34%和23%；成交均價(jià)為 39843元/平方米，環(huán)比下滑11%。

2013年6月，上海大平層公寓成交套數(shù)達(dá)463套，成交面積達(dá)11.26萬(wàn)平方米，環(huán)比5月大漲3成以上。同時(shí)，由于5月份新增預(yù)售的大平層房源達(dá)685套、17.20萬(wàn)平方米，為2012年7月份以來(lái)的最高值，更是促使了進(jìn)入6月份以來(lái)大平層市場(chǎng)的火熱。從價(jià)格走勢(shì)上看，大平層市場(chǎng)從2012年以來(lái)維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，如2013年以來(lái)每月大平層成交均價(jià)普遍在4萬(wàn)元/平方米上下，最高的出現(xiàn)在2013年2月份，達(dá)到42447元/平方米，而最低的則是6月份的38220元/平方米，這相比2012年動(dòng)輒4.5萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格出現(xiàn)明顯回落。

庫(kù)存方面，截至6月30日，今年上海市商品住宅庫(kù)存為941萬(wàn)平方米，總量較之前的1000萬(wàn)平方米有所下降。從市場(chǎng)存銷(xiāo)比來(lái)看，如果按照今年1～6月平均交易量100萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷(xiāo)比降為9.4個(gè)月左右。同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場(chǎng)存銷(xiāo)比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)面臨持續(xù)上漲的壓力；而當(dāng)存銷(xiāo)比持續(xù)高于15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前還很難判斷存銷(xiāo)比會(huì)導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)下降。

同策咨詢研究中心資深分析師許之靜認(rèn)為，高端市場(chǎng)與普通剛需不同，當(dāng)前大平層市場(chǎng)庫(kù)存量大，“錢(qián)荒”的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商就更加應(yīng)該以“低開(kāi)”或“以價(jià)換量”的方式盡快跑量，以規(guī)避未來(lái)市場(chǎng)不確定性對(duì)于市場(chǎng)或項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏的影響。

臨港新城走勢(shì)看好

對(duì)于上海的具體房產(chǎn)投資板塊，我們?cè)谘芯苛硕鄠€(gè)案例之后，重點(diǎn)推薦臨港新城。

臨港新城在經(jīng)歷“南匯行政區(qū)劃入浦東新區(qū)”之后，在樓市調(diào)控的大市場(chǎng)背景下，逐漸陷入了市場(chǎng)僵局，無(wú)論是商品住宅、還是商辦類(lèi)物業(yè)，均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。尤其是2012年下半年以來(lái)，商辦物業(yè)供應(yīng)量激增，而市場(chǎng)去化速度卻仍然停滯。直到臨港新城“雙特”政策以及引進(jìn)產(chǎn)業(yè)與人才的措施出臺(tái)，才稍稍緩解了目前商辦供大于求的現(xiàn)象，而一些核心區(qū)的商辦項(xiàng)目由于其可預(yù)見(jiàn)的投資回報(bào)，將引來(lái)市場(chǎng)投資熱情與機(jī)會(huì)。

雖然現(xiàn)在的臨港新城已有多重產(chǎn)業(yè)聚集于此，隨著規(guī)劃的逐步落實(shí)，人口規(guī)模急劇增大，區(qū)域內(nèi)居住需求呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，然而作為一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁?，臨港新城的房?jī)r(jià)卻始終處于上海房?jī)r(jià)的洼地，這也為臨港的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)會(huì)。

綜上所述，短期來(lái)看，受各種政策影響，臨港地區(qū)的商品住宅交易可能會(huì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，但由于周邊配套的不成熟及限購(gòu)的進(jìn)一步執(zhí)行，成交量及房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)；中長(zhǎng)期而言，隨著16號(hào)地鐵的開(kāi)通，再加上上海政府對(duì)臨港地區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持，一方面能夠吸引市區(qū)及長(zhǎng)三角的人流進(jìn)入?yún)^(qū)域投資或購(gòu)房，另一方面，隨著時(shí)間推移與臨港新城配套的逐漸完善，在這個(gè)板塊進(jìn)行投資與購(gòu)房的置業(yè)者可以獲得更為舒適的居住享受或投資增值空間。

下半年謹(jǐn)慎擴(kuò)張，現(xiàn)金為王

從整體來(lái)看，上半年量?jī)r(jià)齊升的情況在下半年可能會(huì)被徹底扭轉(zhuǎn)。由于銀行資金流動(dòng)性趨于緊張，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款獲批難度增加，此時(shí)銀行的利率可能會(huì)上升，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，此時(shí)，只有適度讓利才能激活銷(xiāo)售回籠資金，用以支付前期拿地的地價(jià)款。

從另一個(gè)角度來(lái)看，如果錢(qián)荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，房企資金面的壓力會(huì)更大。到2014上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過(guò)多、用力過(guò)猛的企業(yè)可能會(huì)大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場(chǎng)“降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

而對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來(lái)講，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)策略上，還是在尋求逆勢(shì)擴(kuò)張的過(guò)程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是比較激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，可能會(huì)在未來(lái)遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在下半年“流動(dòng)性”趨緊的市場(chǎng)背景下，以“現(xiàn)金為王”的策略應(yīng)該為廣大開(kāi)發(fā)商所重視，下半年上述開(kāi)發(fā)企業(yè)再在土地市場(chǎng)上瘋狂拿地，可能會(huì)面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

但是，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企、高周轉(zhuǎn)和有境外上市融資渠道的企業(yè)來(lái)講，受制于國(guó)內(nèi)錢(qián)荒因素較少，這些企業(yè)可能會(huì)面臨市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也有可能會(huì)因此加劇土地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的集中，從而加速市場(chǎng)集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米”的市場(chǎng)局面。