養(yǎng)老綜合用地破題

張風(fēng)玲

2013年8月8日，深圳市發(fā)布《深圳市養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃（2011-2020）》，深圳市公益性養(yǎng)老用地實(shí)行零地價(jià)，非公益性養(yǎng)老用地實(shí)行招拍掛制度。這是繼北京養(yǎng)老用地招拍掛制度后，又一個(gè)城市養(yǎng)老用地創(chuàng)新性制度落地了。

今年2月4日，中投發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中投發(fā)展”）以總價(jià)4.62億元成功中標(biāo)北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地，打響了養(yǎng)老綜合用地實(shí)現(xiàn)招拍掛制度的“第一槍”。該地塊位于北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊（以下簡(jiǎn)稱“密云A-01、B-01地塊”），面積519965平方米，土地使用年限是50年，樓面價(jià)為888.5元/平方米。

繼養(yǎng)老綜合用地在北京破冰后，養(yǎng)老綜合用地開始在全國范圍擴(kuò)圍，四川省、吉林省、山東省、廣東省等省份已經(jīng)開始準(zhǔn)備試點(diǎn)養(yǎng)老綜合用地招拍掛制度，但呈現(xiàn)艱難之態(tài)。

上海親和源股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“親和源”）研究中心副主任王波在接受記者采訪時(shí)則顯示出樂觀態(tài)度：“這是質(zhì)的突破！政府相關(guān)部門應(yīng)會(huì)對(duì)參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門檻，這樣可以保證養(yǎng)老用地不走樣?！?/p>

實(shí)行招拍掛

社科院的一份報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2050年，全國老年人口總量將超過4億，中國將進(jìn)入深度老齡化階段（即每3個(gè)人中有1個(gè)人需要提供養(yǎng)老服務(wù)），屆時(shí)中國老年人的消費(fèi)需求將達(dá)到年均5萬億元。而據(jù)稱，社會(huì)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)只能滿足1%～2%。中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)可說是一塊巨大的蛋糕。

“中國老齡化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在國家政策已開始向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾斜，《老年人權(quán)益保障法》出臺(tái)，各路資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。目前我們的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地主要定性為‘住宅類的其他用地， 如此一來我們就得按房地產(chǎn)類稅種進(jìn)行繳納。但我們從根本上說又不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以如果單獨(dú)對(duì)養(yǎng)老用地進(jìn)行招拍掛制度，這是對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化的根本選擇?！北本┨柍欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱鳳泊告訴記者。

朱鳳泊的北京太陽城當(dāng)年是以醫(yī)療健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)獲得政府“關(guān)照”，才以每畝30萬元的價(jià)格拿到了623畝土地。親和源的養(yǎng)老項(xiàng)目用地是2005年上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府以每畝50萬元的價(jià)格和工業(yè)用地性質(zhì)出讓的100畝土地。這種模棱兩可的發(fā)展模式造成養(yǎng)老用地“不像養(yǎng)老用地”。

但目前養(yǎng)老用地價(jià)格還非常低廉，國土資源部（以下簡(jiǎn)稱“國土部”）土地咨詢中心一位研究員向記者分析：“密云A-01、B-01地塊以800多元/平方米樓面價(jià)跟劃撥形式差不多，而總開發(fā)成本為4000元/平方米，這與現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成本差不多。同時(shí)中投發(fā)展也拿到密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊，其樓面價(jià)3889.8元/平方米，總開發(fā)成本約為7000元/平方米，開發(fā)周期大約3.5年；按照該地區(qū)樓盤價(jià)格來算，利潤率肯定超過50%，這是一筆很劃算的買賣”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)專家委員會(huì)執(zhí)行主任朱文俊在接受記者采訪時(shí)指出：“養(yǎng)老設(shè)施用地若價(jià)高者得，那么土地的高成本一定會(huì)傳導(dǎo)到老年人的養(yǎng)老服務(wù)或使用權(quán)的購買價(jià)格上，讓老年人為此買單將失去這一土地政策推出的初衷；如果價(jià)格過低，在影響土地財(cái)政收入的情況下會(huì)導(dǎo)致區(qū)一級(jí)政府不熱衷此事，所以政府還需要考慮通過財(cái)政政策來應(yīng)對(duì)這一困局?！?/p>

艱難擴(kuò)圍

雖然北京市已經(jīng)將養(yǎng)老用地放在了招拍掛的舞臺(tái)上，但北京市國土資源局并沒有馬上推出多塊土地；而其他省份雖然在試點(diǎn)養(yǎng)老綜合用地招拍掛制度， 但從2月推出養(yǎng)老用地招拍掛制度以外，按照計(jì)劃還需要推出6塊養(yǎng)老用地，但至今仍無動(dòng)靜。北京市養(yǎng)老設(shè)施用地的破冰讓業(yè)內(nèi)企業(yè)看到了曙光，如今，這一曙光也顯露出了諸多暗淡的光暈。但王波認(rèn)為北京市的這次舉動(dòng)為養(yǎng)老用地招拍掛打開了閘門，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁向市場(chǎng)化架起了一座橋梁。

對(duì)于這樣的情況，北京市土地整理儲(chǔ)備中心一位內(nèi)部人士表示，首先，《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》將養(yǎng)老設(shè)施用地納入本市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，雖然2013年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)尚未下達(dá)，但養(yǎng)老設(shè)施用地的供地?cái)?shù)量非常少，我們主要精力還是供應(yīng)住宅用地；其次，招拍掛制度中掛牌、拍賣容易推高地價(jià)，目前采取的形式是招標(biāo)，以穩(wěn)住地價(jià)，而對(duì)于養(yǎng)老用地的持續(xù)推出還需要研究；再次，養(yǎng)老用地搭配住宅用地是否合適，內(nèi)部也有爭(zhēng)議。

“從政策的角度來看，國土部對(duì)于養(yǎng)老用地供地政策仍然是劃撥形式，所以現(xiàn)階段我們供應(yīng)養(yǎng)老用地主流形式還是以劃撥為主，但也會(huì)在養(yǎng)老用地的招拍掛上進(jìn)行探索?！鄙鲜鰢敛客恋刈稍冄芯繂T告訴記者。

雖然暫時(shí)不會(huì)再推出養(yǎng)老用地，但市場(chǎng)人士卻表現(xiàn)非?！梆嚳省?。一位保險(xiǎn)企業(yè)高管告訴記者： 希望北京市有關(guān)部門及從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司能夠制訂一套北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具體規(guī)劃方案，結(jié)合各區(qū)縣老年人口結(jié)構(gòu)，明確區(qū)縣用地建設(shè)指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)模式如何發(fā)展等，同時(shí)大量地推出養(yǎng)老用地。

但朱鳳泊告訴記者，中國現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)狀況跟20年前的日本差不多，“所以推出養(yǎng)老用地也要適當(dāng)適量，畢竟中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能脫離傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念?！?/p>

警惕開發(fā)商變相圈地

在開發(fā)商追求市場(chǎng)利潤的前提下，要將養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)作一項(xiàng)福利性事業(yè)來做顯然并非易事。但據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，如今全國已有超過20家中、大型房企高調(diào)宣布進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，有的還專門成立了“養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部”或“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司”。

養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)的背后，則是行業(yè)的無序。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌就碰到過開發(fā)商希望以開發(fā)老年住宅為幌子去爭(zhēng)取政府政策優(yōu)惠的情況，“變相去搞房地產(chǎn)開發(fā)”。有媒體援引一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的話，他表示出同樣的擔(dān)憂，“受利益驅(qū)使，需要謹(jǐn)防養(yǎng)老地產(chǎn)淪為開發(fā)商低價(jià)圈地的工具”。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生直言在去三亞之前收到一封郵件，美國最大的養(yǎng)老集團(tuán)在中國考察以后決定退出中國市場(chǎng)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為中國老年住區(qū)的發(fā)展走入了房地產(chǎn)的陷阱。

盡管開發(fā)商們?cè)诟鞣N場(chǎng)合表態(tài)或鼓吹“養(yǎng)老地產(chǎn)是未來趨勢(shì)”，但究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)、該怎么做，都還是霧里看花。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1995年發(fā)布了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，1999年有所升級(jí)。在這個(gè)6000多字的規(guī)范中，對(duì)于出入口、樓梯間、噪音和空氣的標(biāo)準(zhǔn)，甚至老人床鋪的尺寸都進(jìn)行了規(guī)范，只是大家不知道哪些物業(yè)該納入這個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)范之中。

目前在建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是一些僅在項(xiàng)目中占據(jù)一棟、兩棟的老年公寓，更是沒有按照規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。于是設(shè)計(jì)規(guī)范起到更多的是購房指南和裝修指南的作用，只是讓購房者知道這樣的設(shè)計(jì)，會(huì)令老人家住起來舒服一些。

被養(yǎng)老地產(chǎn)界奉為經(jīng)典的美國太陽城項(xiàng)目，始建于1960年。建筑設(shè)計(jì)方面，太陽城完全按照老年人的需求，實(shí)現(xiàn)無障礙設(shè)計(jì)；社區(qū)的空間導(dǎo)向?qū)Ψ轿桓?、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流，車輛限速50公里。但在配套設(shè)施方面，它選擇以便于盈利運(yùn)營的會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)為主，醫(yī)療和護(hù)理則依靠市政配套。

（作者系《中國房地產(chǎn)報(bào)》記者）