淺議“釘子戶”案件中的物權法律問題

程穎

【摘 要】近幾年來，大拆遷是全國許多城市的普遍現(xiàn)象?！搬斪討簟敝猿蔀獒斪討簦话闶钦J為拆遷補償不多，要從發(fā)展商那里取得更符合自己的利益。釘子戶現(xiàn)象現(xiàn)在在中國比較突出，其中牽涉很多復雜問題。筆者從法律角度分析“釘子戶”案件中所蘊含的法律問題，并提出相關建議。

【關鍵詞】釘子戶；物權；權利

一、私權保護原則

根據(jù)《憲法》第13條第1款、《民法通則》第75條、《物權法》第4條、第64條、第65條、第66條的規(guī)定，公民的合法私有財產(chǎn)受到法律的保護，國家、集體、個人均不得侵犯。所有權是個人在社會中生存和發(fā)展之本，所有權作為一種完全的物權，具有占有、使用、收益、處分的全能；所有權具有排他的效力，是一種對世的絕對權，因此，任何單位和個人在沒有合法理由的情形下不能限制所有權、侵犯所有權人的合法權利。

二、征收的法律問題

根據(jù)《憲法》第10條第三款、第13條第3款、《物權法》第42條的規(guī)定，國家在以公共利益為目的的情況下，依照法律的權限和正當程序可以征收個人的房屋或其他不動產(chǎn)，但必需予以合理的補償，征收個人住宅的還應當保障被征收人的居住條件。

由此可見，首先，在征收關系中征收的主體應當是國家，城市規(guī)劃的權力始終應是一種公權力，只有政府在為公共利益的前提下才可以對私人財產(chǎn)進行征收。其次，公共利益的界定也成為確定征收是否合法的條件之一，很多時候清楚區(qū)分公共利益和私人利益幾乎是不可能的，因此通過一個全國性的法律詳盡列舉什么是公共利益也是不可能的。再次，征收私人財產(chǎn)時，應給予充分、及時有效的補償，即合理補償，補償協(xié)議的性質(zhì)是平等主體之間簽訂的民事合同，應給予被征收財產(chǎn)的所有人符合市場的公平價格的補償。最后，必須明確征收與拆遷不是同樣的概念。征收是指國家為了公共利益的需要，將私人所有的財產(chǎn)征歸國有。征收可能導致拆遷，但不必然引起拆遷，在被征收土地上不存在建筑物時，自然沒有拆遷的問題，只有在被征收土地上有建筑物時，也僅在征收人不想繼續(xù)使用原有建筑物的情況下才有拆遷的問題。當然拆遷問題也不一定只由征收產(chǎn)生，在開發(fā)商為了商業(yè)利益而需要開發(fā)時就需要在獲得行政批準后與產(chǎn)權人進行協(xié)商，如果協(xié)商一致則可以進行開發(fā)，因此也會導致拆遷的發(fā)生。但是，值得我們注意的是在開發(fā)商為了商業(yè)目的與產(chǎn)權人協(xié)商的過程中，政府不再是當事人，而只是開發(fā)商與產(chǎn)權人雙方的平等民事關系、即合同關系，自愿買賣，公平交易即使無法達成協(xié)議，私人開發(fā)商也無權強制收購。

三、相鄰關系問題

根據(jù)《民法通則》第83條、《物權法》第84條、第91條、第92條規(guī)定相鄰關系人應正確處理相鄰關系，給鄰方造成妨害或損失的，應當排除妨害并賠償損失。

四、房屋與土地的產(chǎn)權問題

《憲法》第10條第1款規(guī)定城市的土地屬于國家所有。而根據(jù)《物權法》規(guī)定除法律另有規(guī)定外，國家土地實行有償使用，即國家出讓土地使用權。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。

五、從物權法理論的立場上，提出分析研究意見

由于我國《城市房屋拆遷管理條例》制定生效時私有財產(chǎn)權并沒有寫入憲法，物權法也沒有制定，因此，該條例中包含了較多的違反征收理論的情形，例如交易的強制啟動權、強制簽約權、申請強制裁決權、強制執(zhí)行權等等應盡快進行修改：

1、確立房屋產(chǎn)權人的法律地位，保障房屋所有人的所有權不受非法侵犯。

2、確立征收的公權性質(zhì)，明確征收關系的主體一方是政府，而在商業(yè)開發(fā)中開發(fā)商才成為與被拆遷人平等的一方主體。

3、完善征收的法律程序，保證利害關系人的民主的權利，確保司法的最終裁判權，并為確認公共利益提供有效的途徑。

4、確定合理補償?shù)臉藴蕿椤笆袌鲈瓌t”，對被征收財產(chǎn)進行中立公平的評估。

由于這些問題的存在，應盡快制定與《物權法》配套的司法解釋和行政法規(guī)，使得征收在法律程序、公共利益確定、合理補償?shù)臉藴矢泳哂锌刹僮餍?，更加完善?/p>

此外，最高人民法院在2005年曾發(fā)布司法解釋稱，凡是當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向法院提起民事訴訟的，法院將不再受理。當事人可向有關部門申請裁決。被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。這一條規(guī)定也是違反了征收補償協(xié)議的民事性的，并將導致開發(fā)商強制達成協(xié)議，損害被拆遷人利益，應予以修改。

結 語

哈耶克說過，“哪里沒有財產(chǎn)權，哪里就沒有正義。”我們有了即將實施的《物權法》，有了通往正義的道路。等待我們在路上不斷的向前、不斷的明確私權保護原則及確認公益的合法渠道與合法程序，保證被征收財產(chǎn)的所有人的到合理的補償，使得無數(shù)對《物權法》寄予厚望或期待它來保護的公眾，真正受到法律的澤沐。盧梭說：“一切重大的法律不是刻在大理石或銅板上，而是銘記在公民們的心中?！毕Ｍ覀兡軌蛟诜傻谋Ｗo下盡早的擁有這樣一座屬于自己的城堡——風能進，雨能進，國王不能進！

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